Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2024 г. по делу N 66а-369/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А, судей Струковой А.А, Шмидт Т.Е.

при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества " "данные изъяты"" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений "данные изъяты" на решение Краснодарского краевого суда от 29 ноября 2023 года об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество (далее - АО "данные изъяты"", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты", в размере его рыночной стоимости "данные изъяты" рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленного требования указало, что является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представило отчет, подготовленный специалистом ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты". от 2 мая 2023 года.

Просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости участка - 1 января 2022 года в размере "данные изъяты" рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 ноября 2023 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере "данные изъяты" рублей. Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено считать 1 июня 2023 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что кадастровая оценка земельного участка проведена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Полагает, что экспертом при выполнении дополнительного экспертного заключения, положенного в основу решения суда при расчете рыночной стоимости земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - земли производственных объектов в рамках сравнительного подхода, допущены нарушения, выразившиеся в неверном подборе объектов-аналогов, отсутствует корректировка на местоположение, некорректно описана корректировка на площадь. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влияет на наполняемость бюджета, а также выражает несогласие с проведением экспертизы в негосударственном экспертном учреждении.

В отзыве на апелляционную жалобу ГБУ КК " "данные изъяты"" поддерживает доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайства в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Учитывая положения части 7 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из пункта 6 разъяснений данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, то Общество обладает правом обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты", кадастровая стоимость которого им оспаривается. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена в размере "данные изъяты" рублей.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составила "данные изъяты" рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты" А.А.

В заключении от 18 июля 2023 года N 3а-626/2023 приведены недостатки, не позволяющие принять представленный на исследование отчет в качестве доказательства для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Так, отчет об оценке N 17-О/23 от 2 мая 2023 года не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета и подбору объектов-аналогов. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены неверно. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем экспертом определена рыночная стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" рублей.

Однако представителями административного истца и Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края " "данные изъяты"" при рассмотрении административного дела было заявлено о допущенных экспертом при подготовке данного заключения нарушениях, приведших, по их мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судом было установлено, что такая правовая позиция носит обоснованный характер, в связи с чем определением суда от 15 сентября 2023 года по административному делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, поскольку выявленные нарушения могли быть восполнены и устранены таким способом.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" на дату определения кадастровой стоимости - 1 января 2022 года, с целью восполнения данного вопроса и устранения допущенных недостатков.

Согласно дополнительной судебной оценочной экспертизе от 27 октября 2023 года, подготовленной экспертом ООО " "данные изъяты"" "данные изъяты" А.А, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2022 года составляет "данные изъяты" рублей.

Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, отсутствие возражений административного ответчика относительно достоверности результатов экспертизы, положил вышеуказанное дополнительное экспертное заключение в основу решения и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы от 27 октября 2023 года N 3а-626/2023, выполненным экспертом "данные изъяты"" "данные изъяты" А.А, по состоянию на 1 января 2022 года в размере "данные изъяты" рублей.

Обоснованность и объективность дополнительного заключения эксперта "данные изъяты" по определению рыночной стоимости земельного участка не вызывает у судебной коллегии сомнения. Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания дополнительного заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" проводилось посредством использования сравнительного подхода (метода сравнения продаж). Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, что соответствует требованиям пункта 7 ФСО N 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200.

Согласно пункту 4 ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемых объектов недвижимости согласно предназначению.

Эксперт, проведя анализ рынка земельных участков производственного назначения, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта на дату оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки населенном пункте, относятся к сегменту земельных участков промышленного назначения, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

Поиск информации по объектам-аналогам производился на веб-ресурсе https//ruads.net, https//xn-80aafmncowhr9cp5b.xn-plai/, распечатки которых приложены к экспертному исследованию, что свидетельствует о возможности проверки сведений, в ней содержащихся.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в "данные изъяты".

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: имущественные права, условия финансирования, местоположение, категории земель/разрешенное использование, общая площадь (корректировка на масштаб), транспортная доступность, наличие подъездного пути, наличие обременений, инженерные коммуникации, форма, рельеф, уклон, подтопляемость, ближайшее окружение.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия. В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

В рамках определения стоимости экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 57-58 дополнительного Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации, была введена соответствующая корректировка на различия в площади объектов, обоснование корректировки представлено на странице 63 дополнительного заключения эксперта.

Из письменных пояснений эксперта следует, что при формировании обоснования корректировки на площадь (страница 63 дополнительного заключения эксперта) была допущена техническая опечатка "Корректировка на этаж расположения выполнена", но корректировка обоснована корректно и опечатка на итоговый результат не влияет.

При исследовании материалов дела эксперт определил, что объект экспертизы расположен в районе магистральных улиц населённого пункта, что сопоставимо с местоположением объекта аналога N 3, так как улица, на которой согласно источника информации расположен объект (улица Транспортная), является одной из магистральных улиц города, и расположены объекты в непосредственной близости друг от друга, поэтому корректировка на местоположение объекта аналога N 3 не требуется.

Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным. Для анализа скорректированных стоимостей был применён коэффициент вариации (страница 67 дополнительного Заключения эксперта), по результатам значения которого был сделан вывод об однородности выборки.

Вопреки доводам жалобы, экспертное заключение, письменные пояснения эксперта "данные изъяты" А.А. содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом подробно обоснован выбор аналогов и введённые корректировки применены из достоверного источника (сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. По состоянию на 01 января 2022 года (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под редакцией Попова А.А. (код сборника: СРКД 17/1-2022Н), источник http://архивоценщика.рф/арр/correctijnsSearch.). Коэффициенты, использованные для корректировки из представленного источника, носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение содержит не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Кроме того, доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, со стороны административного ответчика судебной коллегии не представлено.

Довод административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы исключительно государственному экспертному учреждению не является основанием для отмены вынесенного решения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными познаниями, но не являющихся государственными судебным экспертами.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости правомерно определена в размере рыночной стоимости, определенном на основании подготовленного экспертом "данные изъяты" А.А. дополнительного экспертного заключения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 29 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений "данные изъяты" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 07 марта 2024 года.

Председательствующий

Судьи