Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26 декабря 2023 г. по делу N 8а-36306/2023[88а-34420/2023]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Шеломановой Л.В, судей Жудова Н.В, Матина А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Центр имущественных платежей" на решение Московского городского суда от 27 апреля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 7 сентября 2023 года, вынесенные по административному исковому заявлению акционерного общества "ПРОСПЕКТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заслушав доклад судьи Жудова Н.В, выслушав объяснения представителя ГБУ "Центр имущественных платежей" Яворского Д.Д, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя административного истца Бабиной С.В, возражавшей по жалобе, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "ПРОСПЕКТ" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, в соответствии с отчетом об оценке, в размере 332 316 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 23 365 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Магистральная 2-я, вл. 3, стр. 1, 3, 4, 6, 7, 9, 10, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования (до 28.07.2021 г.) - производственная деятельность (6.0). В дальнейшем кадастровая стоимость данного земельного участка, после изменения вида его разрешенного использования и пересмотра оценочной подгруппы, была определена бюджетным учреждением по состоянию на ту же дату в размере 1 379 710 259, 50 руб, что по мнению заявителя значительно превышает его рыночную стоимость. Оспариваемая кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы АО "ПРОСПЕКТ", как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 27 апреля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 7 сентября 2023 года, административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 394 238 000 руб. С ГБУ "Центр имущественных платежей" в пользу ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 228 998, 40 руб.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 4 декабря 2023 года, поставлен вопрос об отмене судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, как незаконных и необоснованных, вынесенных с нарушением норм материального права и норм процессуального права, и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Определением судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2023 года кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Рассмотрев административное дело в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 названного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, АО "ПРОСПЕКТ" является арендатором указанного выше земельного участка на основании договора аренды от 15 июня 2018 года NМ-01-052533.

Из дела видно, что кадастровая стоимость земельного участка была утверждена распоряжением Департамента городского имущество города Москвы от 15 ноября 2021 года N51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года" в размере 335 687 057, 85 руб, исходя из вида разрешенного использования земельного участка "производственная деятельность (6.0)" и отнесения его к соответствующей оценочной подгруппе.

Однако до начала применения результатов государственной кадастровой оценки (с 01.01.2022 г..), вид разрешенного использования земельного участка был изменен распоряжением Департамента от 28 июля 2021 года N31963 на "Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории) (3.4.1); Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (4.1); Магазины. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м (4.4); Общественное питание. Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (4.6); Служебные гаражи. Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо (4.9); Обеспечение занятий спортом в помещениях. Размещение спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно- оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях (5.1.2); Благоустройство территории.

Размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов (12.0.2)".

Изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло пересмотр оценочной подгруппы, в связи с чем актом ГБУ "Центр имущественных платежей" АОКС-77/2022/000020 от 4 февраля 2022 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 379 710 259, 50 руб, по состоянию на 1 января 2021 года.

Связывая нарушение своих имущественных прав с измененной кадастровой стоимостью, административный истец подготовил отчет об оценке N МСК1784-ЗУ от 11 мая 2022 года, выполненный ООО "Первое бюро оценки и экспертизы", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года составляла 332 316 000 руб. и обратился в суд с настоящим административным иском.

Исследуя указанный отчет об оценке, в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности определенной в нем стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил по делу экспертизу, производство которой поручил экспертам ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

Согласно выводам экспертов Артемова В.И. и Бондарь Е.В. (заключение судебной строительно-технической экспертизы от 18 января 2023 года N5046/19-4-22) представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года определена экспертами в размере 394 238 000 руб. (на 58 550 942, 15 руб. больше чем по результатам ГКО).

При этом, как следует из экспертного заключения, оценка земельного участка производилась исходя из использования его для размещения производственных объектов, что предопределило выбор и анализ объектов - аналогов, относящихся к данному сегменту недвижимости (стр.29, 45, 51).

Устанавливая размер кадастровой стоимости на основании заключения упомянутой судебной строительно-технической экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что эксперты, ее проводившие, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Лица, участвующие в деле, выводы экспертов относительно допущенных оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки не оспаривали. Экспертами в материалы дела представлены письменные пояснения, в которых даны ответы на дополнительно поставленные перед ними вопросы.

Доводы административного ответчика о недостоверности результатов указанной судебной экспертизы отклонены судом первой инстанции, как необоснованные.

Судом первой инстанции также разрешен вопрос о распределении судебных расходов по административному делу. Относя судебные расходы на административного ответчика, суд исходил из того, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости, определенной актом ГБУ, и его рыночной стоимостью, установленной судом, составляет 71, 4% (более чем в 2 раза), что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению прав и свобод административного истца.

Проверяя решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, судебная коллегия не нашла оснований для его отмены, дополнительно указав на отсутствие оснований для отказа в административном иске (в связи с превышением рыночной стоимости над первоначальной кадастровой в размере 335 687 057, 85 руб.), поскольку административным истцом оспариваются результаты определения кадастровой стоимости на основании акта ГБУ в размере 1 379 710 259, 50 руб, а не утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы.

Вместе с тем, судебная коллегия, полагает доводы кассационной жалобы заслуживающими своего внимания.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона N237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей:

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка;

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

В силу частей 5 и 6 статьи 16 Федерального закона N237-ФЗ, в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 данного Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости.

Согласно пункту 12.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N226, действовавших на момент оформления акта АОКС-77/2022/000020, результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости.

В свою очередь согласно абзацу второму пункта 72 вступивших в силу с 1 марта 2022 года Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. N П/0336 датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

Согласно пункту 7 части 2 статьи 18 Федерального закона N237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 данного Федерального закона.

По смыслу приведенных нормативных положений, в их взаимосвязи, изменение сведений о качественных характеристиках объекта оценки, в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, влечет необходимость определения новой кадастровой стоимости на 1 января года и такие сведения подлежат учету при оспаривании вновь установленной кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что хозяйственным обществом в рассматриваемой ситуации оспаривается кадастровая стоимость определенная актом бюджетного учреждения, а не распоряжением Департамента, вместе с тем согласился с подходом суда первой инстанции о расчете рыночной стоимости земельного участка без учета изменившихся качественных характеристик объекта недвижимости, что не отвечает названным выше законоположениям.

Кроме того, суды, основываясь на таком подходе определения рыночной стоимости и разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, оценили диапазон расхождения кадастровой и рыночной стоимости, соотнеся их значения применительно к разным и несопоставимым по отношению друг к другу сегментам рынка для одного и того же земельного участка ("производство" и "размещение административных и офисных зданий").

Вместе с тем, такая оценка расхождения стоимостей, на предмет ее существенности и наличия методологических ошибок вызывает сомнения, поскольку фактически лишает административного ответчика возможности аргументированно изложить свою позицию против возложения на него обязанности осуществить возмещение расходов, понесенных экспертным учреждением, так как рыночная стоимость земельного участка, исходя из отнесения его к сегменту административной и офисной недвижимости, не устанавливалась и с кадастровой стоимостью для соответствующей оценочной подгруппы, не сравнивалась.

Таким образом, принятые по делу судебные акты нельзя признать законными, а потому они подлежат отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении административного дела суду следует учесть изложенное выше, разрешить административное дело в соответствии требованиями процессуального закона и норм материального права, с соблюдением прав, свобод и законных интересов лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 27 апреля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 7 сентября 2023 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в Московский городской суд.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение изготовлено 29 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи