Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г. по делу N 8а-4850/2024[88а-8921/2024]

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Поддымова А.В, судей Александровой К.А, Шароновой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Сажина Андрея Валериевича на решение Советского районного суда города Липецка от 27 апреля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 9 октября 2023 года по административному делу по административному исковому заявлению Сажина Андрея Валерьевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об оспаривании действий.

Заслушав доклад судьи Александровой К.А, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Сажин А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Липецкой области (далее - Управление Росреестра по Липецкой области) по регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (далее - ООО " "данные изъяты"") на квартиру по адресу: "адрес", и прекращении записи о государственной регистрации заключенного между открытым акционерным обществом " "данные изъяты"" (далее - ОАО " "данные изъяты"") и Сажиным А.В. договора от 10 июня 2016 года N участия в долевом строительстве квартиры в тринадцатиэтажном жилом здании N со встроенно-пристроенными предприятиями торговли, бытового обслуживания и подземной автостоянкой в N, N микрорайонах в "адрес" (этап 2.2 - блок-секции N и N со встроено-пристроенными предприятиями торговли, расположенные вдоль "адрес"); возложении обязанности по прекращению записи о регистрации права собственности ООО " "данные изъяты"" на спорную квартиру и восстановлении записи о государственной регистрации названного договора.

В обоснование заявленных требований указано, что 10 июня 2016 года между ОАО " "данные изъяты"" (застройщиком) и Сажиным А.В. (дольщиком) заключен договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, денежные средства административным истцом внесены в полном объеме, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области. Решением Арбитражного суда Липецкой области от 15 января 2019 года ОАО " "данные изъяты"" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Липецкой области от 22 октября 2019 года права ОАО " "данные изъяты"" по договору аренды земельного участка, имущества и обязательства застройщика на объект, в котором по договору участия в долевом строительстве Сажин А.В. приобрел квартиру, переданы ООО " "данные изъяты"".

Поскольку на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию Сажин А.В. в реестр требований кредиторов ОАО " "данные изъяты"" не включен, 20 июня 2022 года проведена регистрация права собственности ООО " "данные изъяты"" на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", с прекращением записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между ОАО " "данные изъяты"" и Сажиным А.В.

Решением Советского районного суда города Липецка от 27 апреля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 9 октября 2023 года, в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В кассационной жалобе, поданной 23 января 2024 года через суд первой инстанции, Сажин А.В. просит отменить судебные акты в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неверным установлением обстоятельств по делу. Ссылаясь на положения статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с учетом Федерального закона от 1 июля 2021 года N 273-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", считает действия административного ответчика незаконными.

Управлением Росреестра по Липецкой области и ООО " "данные изъяты"" представлены письменные возражения на кассационную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились. При таких обстоятельствах, учитывая положения части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что по настоящему административному делу имеются предусмотренные частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для пересмотра в кассационном порядке судебных актов по доводам кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов административного дела, 10 июня 2016 года между ОАО " "данные изъяты"" (застройщиком) и Сажиным А.В. (дольщиком) заключен договор N участия в долевом строительстве квартиры в тринадцатиэтажном жилом здании N со встроенно-пристроенными предприятиями торговли, бытового обслуживания и подземной автостоянкой в N, N микрорайонах в "адрес" (этап 2.2 - блок-секции N и N со встроено-пристроенными предприятиями торговли, расположенные вдоль "адрес"), предметом которого является двухкомнатная квартира N общей площадью 60, 55 кв. м. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 17 июня 2016 года. Денежные средства в размере 2 179 800 руб. Сажиным А.В. оплачены в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 13 ноября 2017 года по делу N о банкротстве в отношении ОАО " "данные изъяты"" введена процедура наблюдение.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 15 января 2019 года ОАО " "данные изъяты"" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 22 октября 2019 года по делу N произведена передача имущества, обязательств застройщика ОАО " "данные изъяты"" на объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом N с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", со встроенно-пристроенными предприятиями торговли, бытового обслуживания и подземной автостоянкой в N, N микрорайонах в "адрес" (этап 2.1 - блок-секции N и N со встроено-пристроенными предприятиями торговли, расположенные "адрес"; этап 2.3 - блок-секции N, N, N, расположенные "адрес") и иными неотделимыми улучшениями земельного участка, а так же право аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью 16602 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", в пользу ООО " "данные изъяты"".

20 января 2020 года между ОАО " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" заключен договор N о передаче объекта незавершенного строительства, прав на земельный участок, предназначенный для его размещения и обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений и машино-мест. К данному договору прилагался реестр требований кредиторов жилых помещений и машино-мест, в котором Сажин А.В. не поименован. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 3 февраля 2020 года.

На основании указанного договора ООО " "данные изъяты"" (ранее ООО " "данные изъяты"") является приобретателем обязательств застройщика в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома N.

На основании разрешения департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка от 29 декабря 2020 года жилое здание N со встроенно-пристроенными предприятиями торговли, бытового обслуживания и подземной автостоянкой в N, N микрорайонах в "адрес" введено в эксплуатацию.

25 февраля 2022 года конкурсным управляющим ОАО " "данные изъяты"" в адрес Сажина А.В. направлено уведомление, в котором сообщено о необходимости включения административного истца в реестр требований кредиторов для передачи жилого помещения N.

20 июня 2022 года Управлением Росреестра по Липецкой области проведена регистрация права собственности ООО " "данные изъяты"" на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", на основании договора аренды земельного участка от 4 декабря 2018 года N, определения Арбитражного суда Липецкой области от 22 октября 2019 года, акта приема-передачи от 20 января 2020 года; разрешения на ввод в эксплуатацию от 29 декабря 2020 года N.

27 октября 2022 года конкурсный управляющий уведомил Сажина А.В. о включении на основании заявления его требований по передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов.

2 ноября 2022 года Сажин А.В. обратился в ООО " "данные изъяты"" с заявлением о передаче в собственность жилого помещения N, на которое 14 ноября 2022 года дан ответ о преждевременности рассмотрения заявления в связи с подачей обществом в Арбитражный суд Липецкой области возражений относительно включения требований административного истца в реестр требований кредиторов.

15 ноября 2022 года Сажин А.В. обратился в Управление Росреестра по Липецкой области с просьбой разъяснить, на основании каких документов зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение за новым застройщиком, и каким образом прекращено обременение по договору долевого строительства.

Письмом от 16 декабря 2022 года административный ответчик сообщил административному истцу о том, что на момент сдачи дома в эксплуатацию 29 декабря 2020 года в реестре требований кредиторов отсутствовало требование по договору участия в долевом строительстве квартиры, заключенному между ОАО " "данные изъяты"" и Сажиным А.В, обязательство по передаче административному истцу спорного объекта у застройщика ООО " "данные изъяты"" не возникло, в связи с чем 20 июня 2022 года проведена регистрация права собственности ООО " "данные изъяты"" на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что на момент регистрации права собственности за ООО " "данные изъяты"" на спорную квартиру Сажин А.В. не был включен в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика ОАО " "данные изъяты"", в связи с чем оснований для признания незаконными действий Управления Росреестра по Липецкой области по регистрации права собственности на квартиру за застройщиком и погашении записи регистрации договора долевого участия не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами судов в силу следующего.

Особенности урегулирования обязательств должника, являющегося застройщиком, определены параграфом 7 главы IX Федерального закона Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ), основной целью которого является приоритетное обеспечение защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника-застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного указанным параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы (пункт 3.1 статьи 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ).

Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра. Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурсный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр требований участников строительства, а приобретатель обязательств застройщика при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверит информацию, отраженную управляющим в реестре требований участников строительства, с информацией, отраженной в Едином государственном реестре недвижимости.

Статьями 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона N 127-ФЗ предусмотрена возможность возмездной передачи имущества и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем, для целей урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства.

При передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

На основании пункта 9 статьи 201.15-2 Федерального закона N 127-ФЗ перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Вынесенное в рамках дела о банкротстве застройщика определение арбитражного суда о передаче юридическому лицу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, имущества и обязательств должника не влечет за собой одновременное прекращение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Части 3 и 8 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

При этом наличие либо отсутствие участника долевого строительства в реестре требований участников строительства не является предметом правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Одной из задач административного судопроизводства в соответствии с пунктом 3 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел.

Достижение указанной задачи невозможно без соблюдения принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6, статья 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Данный принцип выражается, в том числе в принятии предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения дела (часть 1 статьи 63, части 8 и 12 статьи 226, часть 1 статьи 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Решение суда должно быть законным и обоснованным, суд основывает решение суда только на тех обстоятельствах, которые были исследованы в судебном заседании (статья 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны, в том числе обстоятельства административного дела, установленные судом, а также доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах (пункты 1 и 2 части 4 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд первой инстанции, установив обстоятельства государственной регистрации прав собственности на спорную квартиру за приобретателем прав застройщика (ООО " "данные изъяты""), ограничился выяснением вопроса о дате включения Сажина А.В. в реестр требований участников строительства.

Вместе с тем надлежащая правовая оценка возможности государственной регистрации прав застройщика на объект долевого строительства, в отношении которого в установленном законом порядке зарегистрирован договор долевого участия и который в силу положений статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию считается находящимся в залоге у участника долевого строительства, судом не дана.

Нормы действующего законодательства, на основании применения которых суд пришел к выводу о правомерности действий Управления Росреестра по Липецкой области по погашению записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10 июня 2016 года N, не приведены.

Указанные судом апелляционной инстанции положения части 11.1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку регулируют порядок погашения записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве при одновременной государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, а не застройщика (приобретателя обязательств застройщика).

В соответствии с частями 8 и 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 данной статьи, в полном объеме, в том числе соблюдение истцом сроков обращения в суд, нарушение его прав, свобод и законных интересов, соответствие оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, наличие полномочий и оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) и соблюдение порядка принятия такого решения, совершения действия (бездействия).

Вместе с тем выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований административного истца сделаны без установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения возникшего спора; соответствие произведенных административным ответчиком регистрационных действий положениям Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ судом не выяснялись.

С учетом изложенного пропуск срока на обращение в суд сам по себе не может быть признан достаточным основанием для принятия судом решения об отказе в удовлетворении административных требований без проверки законности оспариваемых административным истцом действий (бездействия), что следует из статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Инициирование Сажиным А.В. иного судебного разбирательства о признании права собственности на квартиру, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве от 10 июня 2016 года N, не свидетельствует об отсутствии допущенных Управлением Росреестра по Липецкой области нарушений прав административного истца, который полагался на точные, полные, достоверные записи в Едином государственном реестре недвижимости и недопустимость произвольной государственной регистрации прав.

Поскольку суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранил, все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего административного спора, не установили не исследовал, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого апелляционного определения с направлением административного дела на новое апелляционное рассмотрение в Липецкий областной суд.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное выше и разрешить дело в соответствии с установленными по административному делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 9 октября 2023 года отменить.

Административное дело направить в Липецкий областной суд на новое апелляционное рассмотрение.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключается срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае, когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Кассационное определение изготовлено в полном объеме 22 марта 2024 года.

Председательствующий

Судьи