Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 г. по делу N 8Г-41968/2023[88-4347/2024-(88-41833/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Солтыс Е.Е, судей Лемякиной В.М, Балашова А.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к администрации Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области, администрации Екатериновского муниципального района Саратовской области о внесении изменений в договоры купли - продажи земельных участков, по кассационной жалобе ФИО9 на решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 04 июля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 04 октября 2023 года

заслушав доклад судьи Лемякиной В.М,

УСТАНОВИЛА:

ФИО10 обратился с иском к администрации Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области, администрации Екатериновского муниципального района Саратовской области о внесении изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18 марта 2016 года и установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером N в размере 265 945 рублей, в пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 30 ноября 2026 года и установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером N в размере 27 300 рублей. Требования мотивированы тем, что истцу как индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства (далее - ИП глава КФХ) для ведения сельскохозяйственного производства администрацией Екатериновского муниципального района Саратовской области были предоставлены два земельных участка: один площадью 100 га на основании постановления N 176 от 10 апреля 2000 года на праве постоянного (бессрочного) пользования; второй площадью 98, 7 га на праве аренды сроком на 5 лет, который неоднократно продлевался. В 2016 году указанные земельные участки были приобретены истцом в собственность. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 18 марта 2016 года земельный участок с кадастровым номером N, площадью 98, 7 га, был продан истцу за 524 097 руб, а по договору купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2016 года стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 100 га, составила 531 000 руб. При заключении договоров купли-продажи стороны пришли к соглашению, что стоимость земельных участков будет определяться из расчета 15% от кадастровой стоимости. Оплату по заключенным договорам купли-продажи истец произвел.

Истец полагает, что стоимость спорных земельных участков на момент заключения договоров купли-продажи была значительно выше ее реальной стоимости. 28 сентября 2022 года ФИО11 направил в адрес ответчиков требование о внесении изменений в спорные договоры купли-продажи, однако ответ до настоящего времени не поступил. Ссылаясь на указанные обстоятельства, считая свои права нарушенными, истец обратился с названным иском в суд.

Решением Ртищевского районного суда Саратовской области от 04 июля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 04 октября 2023 года решением Ртищевского районного суда Саратовской области от 04 июля 2023 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца без удовлетворения.

В кассационной жалобе автор жалобы просит об отмене решения суда и апелляционного определения, ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела судами были допущены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации объединенного муниципального образования Екатериновского района Саратовской области N176 от 10 апреля 2000 года ФИО12 для организации крестьянского (фермерского) хозяйства растениеводческого направления был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок из состава земель районного фонда перераспределения площадью 100 га, расположенный по адресу: "адрес" на границе с землями Актарского района.

На основании заявления ИП главы КФХ ФИО13. постановлением администрации Екатериновского муниципального района Саратовской области N 98 от 08 февраля 2013 года прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 100 га; постановление N 176 от 10 апреля 2000 года признано утратившим силу.

08 февраля 2013 года между ИП главой КФХ ФИО14 и администрацией Екатериновского муниципального района Саратовской области был заключен договор аренды земельного участка N N, по условиям которого истцу в аренду был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения, фонда перераспределения земель, площадью 100 га, с кадастровым N, для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п. 2 договора срок аренды составил 49 лет.

Дополнительным соглашением от 01 декабря 2015 года в п. 3.2 договора аренды земельного участка 99/13 внесены изменения, касающиеся порядка выплаты арендной платы.

На основании соглашения от 01 марта 2016 года, заключенного между администрациями Екатериновского муниципального района Саратовской области и Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области, к последней перешли права и обязанности арендодателя по заключенному договору аренды N N.

30 ноября 2016 года между администрацией Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области и ИП главой КФХ ФИО15А. было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 08 февраля 2013 года N N.

Постановлением администрации Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области N 60 от 30 ноября 2016 года ИП главе КФХ ФИО16. предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером N, на истца возложена обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка.

30 ноября 2016 года между администрацией Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области и ИП главой КФХ ФИО17 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель приобретает в собственность земельный участок площадью 1 000 000 кв.м с кадастровым номером N.

В соответствии с п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 531 000 руб.

21 декабря 2017 года между истцом и ФИО18 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец продал земельный участок с кадастровым номером N по цене 650 000 руб.

На основании постановления N 581 от 01 октября 2001 года между администрацией объединенного муниципального образования Екатериновского района Саратовской области и главой КФХ ФИО19 25 октября 2001 года был заключен договор аренды земельного участка из земель Галаховского округа площадью 99 га для сельскохозяйственного производства.

Решением Управления Россреестра по Саратовской области от 28 февраля 2005 года в ЕГРЗ внесены изменения в сведениях о предоставленном в аренду земельном участке, уточнена площадь земельного участка - 98, 7 кв. м.

Постановлением администрации Екатериновского муниципального района Саратовской области N 527 от 06 сентября 2011 года ИП главе КФХ ФИО20. предоставлен в аренду на срок 49 лет земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, фонда перераспределения земель, площадью 98, 7 га, с кадастровым номером N. На истца возложена обязанность заключить договор аренды указанного земельного участка. Признано утратившим силу постановление N 581 от 01 октября 2001 года.

16 марта 2012 года между администрацией Екатериновского муниципального района Саратовской области и ИП главой КФХ ФИО21. был заключен договор аренды земельного участка N N, по условиям которого последнему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N на срок 49 лет.

Дополнительным соглашением от 01 декабря 2015 года в п. 3.2 договора аренды земельного участка N N внесены изменения, касающиеся порядка выплаты арендной платы.

18 марта 2016 года между администрацией Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области и ИП главой КФХ ФИО22 было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16 марта 2012 года N N.

Постановлением администрации Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области N 4 от 18 марта 2016 года ИП главе КФХ ФИО23. был предоставлен в собственность за плату земельный участок общей площадью 987 000 кв.м из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N.

На истца возложена обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка.

18 марта 2016 года между администрацией Галаховского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области и ИП главой КФХ ФИО24. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером N, площадью 987 000 кв. м и уплачивает за него цену в размере 524 097 руб.

17 января 2018 года между истцом и ФИО25 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец продал земельный участок с кадастровым номером N по цене 1 300 000 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 11, 24, 210, 181, 199, 421, 450, 450, 451, 607, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 22, 27, 39.4, 45, 59 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив отсутствие оснований для внесения изменений в п.п. 2.1 спорных договоров купли-продажи земельных участков в части выкупной цены, поскольку указанное требование фактически направлено на оспаривание существенных условий договоров, при этом обязательства сторон по заключенным договорам исполнены сторонами в полном объеме, спорные земельные участки более 20-ти месяцев находились в собственности и пользовании истца, сведений о наличии каких-либо претензий сторон в отношении исполнения договоров, в том числе в части размера и срока оплаты стоимости земельных участков, в материалах дела не имеется, установленная решением Саратовского областного суда от 21 января 2020 года кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2020 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд применил по заявлению ответчика трехгодичный срок исковой давности.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, а также абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", также исходил из того, что поскольку решением Саратовского областного суда от 21 января 2020 года по административному делу N N датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков установлено 18 ноября 2019 года, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для определения их покупной стоимости на момент приобретения истцом в соответствии с решением от 21 января 2020 года являются верными.

Отклоняя доводы истца о том, что срок исковой давности начал исчисляться с момента вступления в законную силу решения Саратовского областного суда по административному делу N N, суд апелляционной инстанции указал, что основанием для обращения ФИО26. в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости послужила проведенная по его инициативе оценка рыночной стоимости спорных земельных участков от 03 июля 2019 года, составленная ООО "НОСТЭ", согласно которой по состоянию на 01 мая 2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 910 000 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 898 170 руб, таким образом, о нарушенном праве истцу стало известно 03 июля 2019 года, то есть с момента составления отчета о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Суд кассационной инстанции с выводами суда о пропуске истцом срока исковой давности согласиться не может.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу положений Главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, вопросы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат разрешению в порядке административного судопроизводства.

Решением Саратовского областного суда от 21 января 2020 года по делу N N ФИО27. восстановлен срок на обращение с административным иском. Административное исковое заявление ФИО28 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 910 000 рублей по состоянию на 01 мая 2013 года. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 898 170 рублей по состоянию на 01 мая 2013 года. Датой подачи заявления указано считать 18 ноября 2019 года.

Учитывая, что вопросы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости подлежат разрешению в судебном порядке, и кадастровая стоимость установлена решением Саратовского областного суда от 21 января 2020 года, выводы судов об исчислении срока исковой давности с даты составления отчета об оценке N N от 03 июля 2019 года нельзя признать обоснованными.

С настоящим иском истец обратился в суд 22 ноября 2022 года, то есть в течение трех лет со дня вступления решения Саратовского областного суда от 21 января 2020 года в законную силу.

Кроме того, судом не дана оценка тому обстоятельству, что размер выкупной цены земельных участков по спорным договорам купли-продажи определялся исходя из утвержденных распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01.05.2013 N 1184-р результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в размере кадастровой стоимости определенной по состоянию на 01 мая 2013 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3 540 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3 493 980 рублей.

Вступившим в законную силу решением Саратовского областного суда от 21 января 2020 года по делу N N фактически изменена кадастровая стоимость земельных участков, установленная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01.05.2013 N 1184-р по состоянию на 01 мая 2013 года и применяемая при заключении спорных договоров купли-продажи.

Судом апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения не устранены.

Суд кассационной инстанции находит, что при рассмотрении настоящего дела судами допущены нарушения норм права, которые повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 04 октября 2023 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.5 - 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 04 октября 2023 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий судья

Судьи