Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 14 марта 2024 г. по делу N 66а-663/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-326/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Леруа Мерлен Восток" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Леруа Мерлен Восток" на решение Московского областного суда от 9 октября 2023 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административного истца Лапина С.В, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Леруа Мерлен Восток" (далее - Общество, ООО "Леруа Мерлен Восток"), являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 15585, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Московский областной суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 9 декабря 2019 года равной его рыночной стоимости в размере 670 580 939 руб. на основании отчета об оценке N N от 29 декабря 2022 года, выполненного оценщиком ООО "ГБУ".

В обоснование заявленных требований Общество ссылалось на несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, утвержденной на 9 декабря 2019 года в размере 1 082 516 099, 5 руб, его рыночной стоимости, что нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика налога на недвижимое имущество.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности представленного в дело отчета об оценке и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы ООО "Леруа Мерлен Восток" не согласилось, представило письменные замечания, просило назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Суд в удовлетворении заявленного ходатайства отказал с учетом положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Приняв за основу судебного решения экспертное заключение N N от 10 августа 2023 года, 9 октября 2023 года суд постановилрешение, которым кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 9 декабря 2019 года определилв размере его рыночной стоимости 936 550 000 руб.

С данным решением ООО "Леруа Мерлен Восток" не согласилось, представило апелляционную жалобу, в которой ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки экспертному заключению N от 10 августа 2023 года, а также возражениям административного истца на указанное заключение, не учел, что экспертное заключение является недостоверным доказательством, в нем содержатся недочеты, существенно повлиявшие на размер определенной рыночной стоимости.

Так, в рамках доходного подхода эксперт ошибочно определилставку аренды используя корректировку на площадь с нарушением методики расчета, что привело к завышению стоимости объекта на 100 млн. руб. Эксперт неверно определилтакую характеристику - "расположение относительно красной линии" для аналога N 2 (расположен на первой линии, так как имеет прямой выход на первую линию улицы), что привело к завышению кадастровой стоимости объекта на 12%. Кроме того, эксперт не учел, что нежилое здание в своем составе имеет значительные складские площади без отделки. Сравнивая только с торговыми площадями, эксперт завышает стоимость объекта оценки на 63% для 1500 кв.м в составе оцениваемого здания. Эксперт манипулирует выборкой, отдавая предпочтение неактуальным на дату оценки 9 декабря 2019 года аналогам с более высокой стоимостью, при том, что на рынке Московской области представлено значительное количество предложений о продаже торговых объектов. Эксперт не учитывает различный конструктив здания, сравнивая легковозводимое здание из сэндвич-панелей со зданиями из железобетона. Данная ошибка привела к завышению итоговой стоимости объекта в рамках сравнительного подхода на 215 млн. руб.

Изложенное, по мнению подателя жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем, заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было неправомерно отклонено, а изложенные замечания остались без внимания.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, указав на несогласие с доводами апелляционной жалобы, в связи с чем просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания, о рассмотрении дела без их участия не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Московской области от 21 ноября 2003 года N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, включенного в перечень объектов, налоговая база в отношении которых исчисляется от их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от 10 декабря 2019 года N 327 по состоянию на 9 декабря 2019 года в размере 1 082 516 099, 5 руб.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N от 29 декабря 2022 года, выполненный оценщиком ООО "ГБА".

С представленным отчетом не согласился представитель Министерства имущественных отношений Московской области представил письменные замечания. С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению судебной экспертизы N N от 10 августа 2023 года, выполненной экспертом ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России", рыночная стоимость спорного нежилого здания составила на исследуемую дату 936 550 000 руб.

Общество с экспертным заключением не согласилось, представило свои возражения на судебную экспертизу и заявило ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертом при проведении исследования допущены существенные нарушения, повлиявшие на размер рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, повлекшие увеличение его рыночной стоимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы N от 10 августа 2023 года соответствует требованиям законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки, а именно: Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта, полученное в рамках судебной экспертизы, относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания в данной экспертизе основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; полученная величина рыночной стоимости спорного здания соответствует сложившимся условиям рынка торговой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и полагает, что заключение судебной экспертизы может быть признано достоверным и положено в основу в качестве доказательства действительной рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Закона об оценочной деятельности. Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По форме и содержанию заключение судебной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы сторонами суду представлено не было, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам судебной экспертизы и приобщена к материалам дела; все необходимые сведения в силу указанного выше закона приведены в экспертном заключении, в котором эксперт ответил на поставленные судом вопросы.

Из заключения, подготовленного по результатам судебной экспертизы, следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия признает названное выше экспертное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 9 декабря 2019 года.

Указание автора апелляционной жалобы на то, что в рамках использованных подходов к оценке рыночной стоимости в качестве аналогов отобраны объекты не сопоставимые с оцениваемым, судебной коллегией отклоняется, поскольку экспертом при выборе аналогов учитывался прежде всего фактор местоположения, назначение, физические характеристики, дата продажи/предложения. Как указал эксперт, объектов, предложенных административным истцом в возражениях, в использованной им базе данных по состоянию на дату оценки - 9 декабря 2019 года не обнаружено.

При установлении физических свойств объекта оценки эксперт учел описание объекта, приведенное в отчете об оценке, представленный технический паспорт, а также отсутствие технической документации с указанием материала основных конструктивных элементов. В итоге приведено описание здания, которое размещено на фундаменте - монолитный железобетон, стены - сэндвич панели, перекрытия - ж/б, световые проемы - ПВХ, год строительства - 2014, состояние отделки внутренних помещений - рабочее, хорошее. Приведенное описание, как указал эксперт, не позволяет отнести его к быстровозводимым объектам.

Судебная коллегия оснований не согласиться с приведенным описанием оцениваемого здания не усматривает, так как административный истец до проведения судебной экспертизы в материалы дела не представил доказательств того, что здание с кадастровым номером N является быстровозводимым зданием (сборным или модульным), построенным с применением металлокарса, а не на монолитном железобетонном фундаменте с перекрытием из железобетона.

В рамках доходного подхода эксперт использовал в качестве аналога N здание, расположенное на "адрес", обоснованно указав, что здание расположено на 2 линии, так как с трех ракурсов "адрес" здание загораживают другие здания - автомойки и супермаркета, а также полоса зеленых насаждений, то есть с проезжей части здание не заметно.

Ссылка на то, что корректировка на различие в площади объекта оценки и аналогов при реализации доходного подхода проведена с нарушением методики, судебной коллегией отклоняется. Как указал эксперт им анализировалась не общая площадь, а арендопригодная (с уменьшением общей площади на 15%). Используя матрицу коэффициентов, эксперт пришел к выводу, что наиболее выгодно сдавать площадь в аренду частями.

Потенциальный валовый доход определен как произведение общей арендопригодной площади объекта на рыночную арендную ставку, с учетом процента недозагрузки в размере 15%, применение которого соответствующим образом со ссылкой на литературу обосновано экспертом.

Поскольку эксперт в силу положений статьи 14 Закона об оценочной деятельности и пункта 24 ФСО N 1 самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, постольку произведя анализ сегмента рынка объекта исследования принял во внимание величину недозагрузки, указав что данная величина наиболее соответствует рынку Московской области в исследуемом сегменте.

Доводам апелляционной жалобы о необходимости учета назначения помещений, расположенных в пределах спорного здания, судом первой инстанции в оспариваемом решении была дана надлежащая оценка, они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Выводы о величине рыночной стоимости оцениваемого здания, содержащиеся в отчете об оценке N-Н от 29 декабря 2022 года, выполненном оценщиком ООО "ГБА", опровергаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, которым диапазон цен предложений объектов торгового назначения определен от 58 741 до 94 697 руб./кв.м, а стоимость 1 кв.м объекта исследования составила у оценщика 43 025, 95 руб./кв.м. В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отнесся критически к названному отчету об оценке. Экспертным заключением подтверждено наличие в отчете об оценке недостатков в расчетах рыночной стоимости, использование оценщиком неподтвержденной информации и необоснованных промежуточных расчетных показателей, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки и, как следствие, получению недостоверного результата.

Судебная коллегия считает, что рыночная стоимость спорного здания определена экспертом с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен предложений для объектов торгового назначения, сопоставимых с объектом оценки.

Так, итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости оцениваемого объекта с учетом скидки на торг, без учета доли земельного участка в исследуемом сегменте коммерческой недвижимости по состоянию на 9 декабря 2019 года составляет 60 092 руб./кв.м, что указывает на то, что рассчитанное экспертом значение находится в пределах границ диапазона рыночных цен для данного сегмента рынка.

Судебная коллегия также учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной

деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не усмотрела оснований для вывода о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы и находит, что позиция суда основана на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 9 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Леруа Мерлен Восток" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: