Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 марта 2024 г. по делу N 66а-701/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-5427/2023 по административному исковому заявлению ООО "ЮСТ рент" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе ООО "Юст рент" на решение Московского городского суда от 18 декабря 2023 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административного истца Дучевича М.Н, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "ЮСТ рент" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: N, расположенных в пределах нежилого здания с кадастровым номером N по по адресу: "адрес", в размере их рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежат названные выше объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает их рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой им представлен отчет об оценке N от 3 апреля 2023 года, подготовленный оценщиком ООО "Оценка-право".

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов исследования, судом по ходатайству представителя Департамента городского имущества города Москвы была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Решением Московского городского суда от 18 декабря 2023 года в удовлетворении административного иска отказано. С ООО "ЮСТ рент" в пользу ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России взысканы судебные расходы на производство судебной экспертизы в размере 570 576 руб.

С таким решением административный истец не согласился, просит отменить состоявшийся судебный акт, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Как полагает автор апелляционной жалобы, при наличии в деле нескольких противоречивых заключений экспертов, в целях разъяснения или дополнения заключения, эксперты могут быть вызваны в судебное заседание для допроса.

Так, апеллянт указывает, что экспертное заключение, подготовленное ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России и положенное судом первой инстанции в основу решения, не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке содержит недостатки в виде отсутствия анализа рынка, однако такой анализ приведен в отчете на стр. 55-56. Также не ясно почему эксперт ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России доверяет данным международной компании Knight Frank Research, полагаясь на показатели поименованного источника. Ссылка эксперта на доходный подход также некорректна, так как эксперт отображает ставку аренды на основании выборочных данных, по выставленным предложениям на "Циан" и "АрхивОценщика.рф", не учитывая фактически заключенные ООО "ЮСТ рент" договоры аренды.

Экспертом сделан вывод, что для аналогов N 1 и N 3 в рамках доходного подхода оценщиком не применена необходимая корректировка на удаленность от метро, так как расстояние до метро составляет не 14 минут, а 9 минут. Как считает заявитель, такой показатель - как расстояние от метро, является субъективным мнением каждого отдельного пешехода, ставится в объявлении продавцом по его внутреннему убеждению и не может являться основным показателем при расчете рыночной стоимости объекта исследования.

Кроме того, эксперт ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России определилсегмент рынка недвижимости, как "офисная недвижимость", но договоры аренды у административного истца не запрашивал, не провел сравнительный анализ и не дал оценки в полной мере состоянию нежилых помещений (техническому состоянию помещений, их оборудованию кондиционерами, наличию глухих окон во всех помещениях), что существенно влияет на сдачу таких помещений в аренду.

Возражения относительно доводов апелляционной жалобы в суд не представлены.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители Департамента городского имущества города Москвы, ППК "Роскадастр", Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по городу Москве, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства дела не просили. ППК "Роскадастр" ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя.

На основании статьи 150, части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы административного дела, заслушав участвующего в деле представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку Общество является собственником помещений, расположенных в пределах нежилого здания с кадастровым номером N, включенного в упомянутый выше перечень объектов на 2022 и 2023 год (соответственно пункты 16262 и 15565 приложения 1).

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 была утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 года и составила для спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами:

N, площадью 119, 1 кв.м, в размере 13 115 502, 81 руб.

N, площадью 107, 4 кв.м, в размере 11 902 031, 48 руб.

N, площадью 106, 2 кв.м, в размере 11 777 129, 71 руб.

N, площадью 193, 5 кв.м, в размере 20 686 032, 36 руб.

N, площадью 104, 6 кв.м, в размере 11 610 459, 84 руб.

N, площадью 184, 5 кв.м, в размере 19 781 368, 61 руб.

N, площадью 71, 6 кв.м, в размере 8 133 699, 86 руб.

N, площадью 182, 8 кв.м, в размере 19 610 188, 07 руб.

N, площадью 106, 3 кв.м, в размере 11 787 542, 16 руб.

В ЕГРН внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 года.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости посредством определения ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28)).

Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N N от 3 апреля 2023 года, выполненный оценщиком ООО "Оценка-право".

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно экспертному заключению N N от 1 ноября 2023 года, выполненному экспертом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость на исследуемую дату определена в следующих размерах для нежилых помещений с кадастровыми номерами:

N - 15 019 040 руб.

N - 13 543 618 руб.

N - 13 392 292 руб.

N - 24 401 211 руб.

N - 13 190 525 руб.

N - 23 266 271 руб.

N - 9 029 078 руб.

N - 23 051 893 руб.

N - 13 404 903 руб.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции в основу решения положил выводы судебной экспертизы, которой в постановленном решении дана надлежащая правовая оценка по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами и исследованными доказательствами, и, согласившись с ее результатами, посчитал, что в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости спорных объектов по сравнению с их рыночной стоимостью своего подтверждения не нашел, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца. При этом суд указал, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления отказал.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и полагает, что заключение судебной экспертизы может быть признано достоверным доказательством и положено в основу в качестве доказательства действительной рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Закона об оценочной деятельности. Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По форме и содержанию заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приложению 1 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 года N 237, которым определен перечень родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной строительно-технической экспертизы, суду сторонами не представлено. Заключение судебной экспертизы N N от 1 ноября 2023 года подготовлено экспертами ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России ФИО12 обладающими правом на проведение подобного рода исследования, которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; такие расписки представлены вместе с заключением по результатам судебной экспертизы и приобщены к материалам дела; все необходимые сведения в силу указанного выше закона приведены в экспертном заключении, в котором эксперты ответили на поставленные судом вопросы.

Из заключения по результатам судебной экспертизы следует, что в распоряжении экспертов предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, в том числе которые представила в суд сторона административного истца. Оснований полагать, что экспертами были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики не имеется.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объектов исследования, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия вопреки доводам апелляционной жалобы считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости нежилых помещений и может быть положено в основу решения суда.

Судебная коллегия не усматривает оснований для принятия отчета об оценке N от 3 апреля 2023 года в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорных помещений, поскольку он составлен с нарушением требований действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что подтверждено и заключением судебной экспертизы N от 1 ноября 2023 года, выводы которой в этой части участвующими в деле лицами не опровергнуты.

Вне зависимости от того, что оценщиком правомерно не введена корректировка к аналогам 1 и 3 на расположение относительно станции метро, так как объект оценки, как и аналоги имеют равное удаление от станции метро (14 минут), оценщик не привел полного описания объекта оценки - помещения с кадастровым номером N, неверно определилсегмент рынка, который бы свидетельствовал о наиболее эффективном использовании спорных помещений с учетом расположения их в бизнес-центре "Neo geo". Таким образом, оценщик не привел анализа фактических данных о ставках аренды из исследуемого сегмента рынка, который позволял бы установить основные факторы, влияющие на спрос и предложение цены сопоставимых объектов недвижимости с приведенным интервалом значений этих факторов, в отчете отсутствует основной вывод относительно рынка недвижимости в исследуемом сегменте.

Представленные в отчете на стр. 55-56 сведения об объектах, принятых в качестве аналогов, не свидетельствует о проведении такого анализа в порядке пункта 11 ФСО N 7.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертами нарушениях при расчете рыночной стоимости объектов исследования не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank ежегодно подводят предварительные итоги, сложившиеся на рынке офисной недвижимости столицы. Поэтому данный обзор приведен экспертами для сравнения с проведенным ими анализом рынка офисной недвижимости на основании выявленных предложений о продаже офисной недвижимости в исследуемый период и сопоставимости по ценам предложений отобранных объектов в качестве аналогов.

Указание стороны административного истца на то, что в рамках доходного подхода неверно определена ставка аренды, так как не использованы сведения по фактически заключенным договорам аренды, судебной коллегией отклоняется, так как административный истец такие сведения до назначения судебной экспертизы в материалы дела не представил, как и не представил данных о том, что состояние отделки не соответствует понятию "нормальное состояние".

Относительно того, что экспертом неверно определен сегмент рынка, то судебная коллегия находит данное утверждение административного истца неубедительным, так как наиболее эффективное использование помещений определено экспертом исходя из нескольких факторов: назначения, месторасположения, технического состояния, площади помещений.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих достоверность экспертного исследования от 1 ноября 2023 года N и обоснованность определенной по результатам такого исследования величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о наличии в экспертном заключении недостатков в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

Судебная коллегия учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта.

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости оцениваемых помещений по состоянию на 1 января 2021 года составляет 126 104 руб./кв.м, что находится в диапазоне цен предложений исследуемого сегмента рынка офисной недвижимости класса "В+" между ЧТК и МКАД, определенном экспертами (для единого объекта недвижимости без учета корректировки на торг) от 160 000 до 185 000 руб./кв.м.

Ссылка административного истца о рассмотрении дела судом первой инстанции в отсутствии ООО "ЮСТ рент", не извещенного о времени и месте рассмотрения деля, судебной коллегией отклоняется как не основанная на материалах дела.

После поступления в суд заключения судебной экспертизы, суд возобновил производство по делу, назначил судебное заседание на 18 декабря 2023 года. Одновременно с извещением о времени и месте рассмотрения дела суд направил в электронном виде в адрес участвующих лиц, в том числе ООО "ЮСТ рент" и его представителя ФИО11, заключение судебной экспертизы. Извещение доставлено ООО "ЮСТ рент" 11 декабря 2023 года ФИО10 (уполномоченной на получение корреспонденции Общества) 12 декабря 2023 года. Однако административный истец и его представитель ни в судебное заседание, ни на оглашение резолютивной части решения суда (в 17-00 часов 18 декабря 2023 года) не явились.

Частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Поскольку явка ООО "ЮСТ рент" и его представителя не была признана судом обязательной, постольку суд первой инстанции обоснованно рассмотрел дело без их участия.

Судебная коллегия соглашается и с выводами суда первой инстанции в части распределения судебных расходов.

Согласно пункту 31 Постановления N 28 вопрос о судебных расходах, понесенных судом в связи с рассмотрением дела, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы, подлежащие выплате экспертам, на оплату услуг представителя.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного экспертной организацией размера расходов в размере 570 576 руб. на производство экспертного исследования, судебная коллегия учитывает многообъектность исследования, количество вопросов, поставленных на разрешение экспертов, а также исходит из того, что стоимость экспертного часа соответствует размеру, установленному Приказом ФБУ РФ ЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 года N 29/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц", и приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения стоимости экспертного исследования.

Таким образом, оснований полагать, что стоимость экспертизы является чрезмерно завышенной судебная коллегия не усматривает.

Поскольку в удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости ООО "ЮСТ рент" отказано, постольку вне зависимости от того, на кого была возложена обязанность по предварительной оплате судебной экспертизы при ее назначении, при разрешении спора по существу суд распределил бремя несения судебных расходов в соответствии с требованиями статей 111 и 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая изложенное выше, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что расходы на оплату выполненной экспертами ФБУ РФ ЦСЭ при Минюсте России работы по оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений в размере 570 576 руб. надлежит возложить на административного истца.

Доводов, способных повлечь отмену оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

При таких обстоятельствах, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 18 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ЮСТ рент" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: