Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-280/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению потребительского общества "Ставропольские парки культуры и отдыха" к министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционным жалобам министерства имущественных отношений "адрес" и комитета по управлению муниципальным имуществом "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО8, возражения представителя потребительского общества "Ставропольские парки культуры и отдыха" - ФИО4, полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Потребительское общество "Ставропольские парки культуры и отдыха" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что Обществу на праве аренды с 2014 года принадлежит находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером N площадью 115309 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - парк культуры и отдыха, местоположение: "адрес", пр-кт Октябрьской Революции, 22.

Приказом министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены, помимо прочих объектов, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 271 527 327, 02 руб.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком ООО "Деловой партнер" ФИО5, составляет на ту же дату 47 952 400, 74 руб.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушено право административного истца на расчет арендной платы в экономически обоснованном размере, потребительское общество "Ставропольские парки культуры и отдыха" просило установить в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 47 952 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация "адрес", комитет по управлению муниципальным имуществом "адрес", ГБУ "адрес" " "адрес"имущество", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; производство судебной экспертизы поручено сотруднику ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО7; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 56 884 000 руб.

В дальнейшем представитель административного истца заявленные требования уточнил, просил определить величину рыночной стоимости объекта с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030105:14 равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 56 884 000 руб.

В апелляционных жалобах министерство имущественных отношений "адрес" и комитет по управлению муниципальным имуществом "адрес" просят решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также обращая внимание на возможное недопоступление арендной платы в бюджет муниципального образования вследствие существенного расхождения между оспариваемой кадастровой и установленной рыночной стоимостью объекта.

В частности, указывают на отбор экспертом несопоставимых по площади объектов-аналогов, что повлекло за собой проведение значительной корректировки по данному критерию, а также полагают неверными корректировки на торг (17, 2% в условиях пассивного рынка земельных участков при активности соответствующего сегмента рынка в пределах "адрес"), по виду разрешенного использования, по параметру наличия строений и ограждений.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, административные ответчики и заинтересованные лица представителей для участия в судебном заседании не направили, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, явка которых не признана обязательной.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Потребительскому обществу "Ставропольские парки культуры и отдыха" на праве аренды принадлежит находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером N на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между Обществом и комитетом по управлению муниципального имущества "адрес", по условиям которого срок аренды установлен на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата исчисляется исходя из установленной кадастровой стоимости участка.

С учетом изложенного потребительское общество "Ставропольские парки культуры и отдыха" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя уточненные требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках сравнительного подхода, отказ от проведения оценки земельного участка доходным и (или) затратным подходами обоснован экспертом.

По результатам визуального осмотра объекта оценки и сведениям публичной кадастровой карты экспертом объект оценки отнесен к сегменту земель под территорию парка культуры и отдыха.

Экспертом проведен анализ предложений о продаже земельных участков рекреационного назначения (под парки отдыха, питомники, ботанические сады, базы отдыха) за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, при этом не выявлены земельные участки, сопоставимые с объектом оценки по разрешенному использованию земельных участков и без строений, вследствие чего экспертом дополнительно проанализирован рынок земельных участков в месте расположения объекта оценки в сегменту земельных участков коммерческого назначения.

При проведении оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж экспертом отобрано три земельных участка из состава земель населенных пунктов в пределах "адрес", предложенные к реализации в период с апреля по ноябрь 2021 года, предназначенные для целей коммерческой застройки.

Ссылки на источник информации и принт-скрины объявлений с предложениями реализации объектов-аналогов имеются в составе экспертного заключения.

Экспертом проведены корректировки на торг (-17, 2% с учетом неактивности рынка земельных участков рекреационного назначения), на вид землепользования (применительно к объектам-аналогам N N, 3, учитывая их принадлежности на праве аренды сроком на 10 лет), на локальное местоположение относительно центра города (в отношении всех аналогов, расположенных либо на окраине города (аналог N) либо в зоне автомагистралей (аналоги N N, 3), на расположение относительно красной линии исходя из сосредоточения основных пешеходных и транспортных потоков.

Размер корректировок принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020 под ред. ФИО6. Скрин-шоты Справочника с изображением допустимого интервала корректировок имеются в составе заключения.

Кроме того, на основе данных исследования СтатРиелт экспертом проведена корректировка по критерию строений на участке, при этом эксперт исходил из того, что спорный объект подлежит оценке как условно незастроенный, на территории аналога N строения отсутствуют (корректировка - 0%), однако в пределах аналогов N N, 3 имеются строения, которые ценности с точки зрения коммерческого использования земельных участков не вносят, в связи с чем необходимо учесть затраты на их снос (+13, 64%).

Также на основе данных исследования СтатРиелт экспертом проведена корректировка на улучшение аналога N, где имеется капитальный забор по периметру (-12, 28%).

Самой значительной являлась корректировка по критерию разрешенного использования земельного участка (-77, 14% применительно к объектам-аналогам N N, 3 и - 76, 71% в отношении аналога N).

При расчете этой корректировки экспертом была получена информация о функциональном использовании объекта оценки, который представляет собой фактически парк культуры и отдыха с соответствующими функциональными зонами (аттракционы, детская площадка, рекреация, общественное питание и т.д.), произведен расчет площади частей участка различного функционального назначения и определен соответствующий коэффициент в зависимости от назначения конкретной части парка.

Кроме того, проведена корректировка по критерию наличия сервитута (аналоги N N, 3 - "-43, 75%" и аналог N - "-35, 71%"), при проведении которой экспертом правомерно учтено, что территория объекта исследования относится к объекту культурного наследия регионального значения (государственная природная историко-культурная заповедная территория "Бабина роща") и включает в себя памятник природы краевого значения "Группа великовозрастных деревьев в Ставропольском ПКиО", вследствие чего установлен ряд существенных ограничений в хозяйственном использовании объекта оценки.

С учетом различия в площади объекта оценки и объектов аналогов экспертом проведены понимающие корректировки в отношении аналогов N N, 3 (соответственно - 33, 66% и - 45, 02%) и повышающая корректировка к цене аналога N (8, 34%).

Процедура расчета всех корректировок достаточно подробно описана в исследовательской части заключения эксперта.

То обстоятельство, что на рынке недвижимости отсутствуют предложения о продаже сопоставимых участков, предназначенных для размещения парка культуры и отдыха в центре "адрес", по сути не оспаривается административными ответчиками и заинтересованными лицами.

Само по себе значительное (79, 05%) расхождение между оспариваемой кадастровой стоимостью и определенной экспертом величиной рыночной стоимости объекта, ограниченного в свободном обороте, не свидетельствует об искажении экспертом результатов оценки.

В составе заключения имеется подписка эксперта ФИО7 о предупреждении об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе производства по делу лица, участвующие в деле, не указывали на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта ФИО7

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом.

Критические замечания ГБУ "адрес" " "адрес"имущество" на экспертное заключение, которые в основном аналогичны доводам апелляционных жалоб, были проверены судом первой инстанции, которым эксперт ФИО7 допрошен по обстоятельствам оценки и внесения спорных корректировок и дал достаточно подробные устные и письменные пояснения.

Кроме того, ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни на стадии производства по делу в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание совокупность имеющихся в деле доказательств, коллегия приходит к выводу о том, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, и опровергающих выводы эксперта о результатах оценки.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы министерства имущественных отношений "адрес" и комитета по управлению муниципальным имуществом "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи