Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-282/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Струковой А.А., судей Брянцевой Н.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-398/2023 по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2023 г. по административному исковому заявлению Клиша ФИО7 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Клиша ФИО8 как лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 2276 кв.м, с видом разрешенного использования: под административно-бытовым зданием (литер "Б1" - столовая), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"; земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 7387 кв.м, с видом разрешенного использования: под административно-бытовыми зданиями литер "Т", "С", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в отчете об оценке ООО "ТАИС" от 21 августа 2023 года N 390/К-2023.

Решением Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 2276 кв.м, с видом разрешенного использования: под административно-бытовым зданием (литер "Б1" - столовая), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере "данные изъяты" рублей.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 7387 кв.м, с видом разрешенного использования: под административно-бытовыми зданиями литер "Т", "С", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе на решение Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2023 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности.

Проверив материалы дела в порядке, предусмотренном статьей 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении земельных участков с кадастровым номером N и

N.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы суд согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Клиша ФИО9 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами N, N, находящихся в аренде у административного истца.

По результатам государственной кадастровой оценки на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18 июня 2021 года N 371 "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" установлена следующая кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г. в отношении земельных участков с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей; с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, имеет право на пересмотр результатов её определения на основании установленной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "ТАИС" от 21 августа 2023 г. N 390/К-2023, в котором рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2022 г. определена соответственно в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей.

При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о расчёте рыночной стоимости на основании судебной оценочной экспертизы

Суд апелляционной инстанции признает данные выводы верными и соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной оценочной экспертизы, установив в судебном порядке рыночную стоимость спорного земельного участка в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперта ФИО11 (сотрудника ООО "Юридическое агентство "Аргумент") от 19 октября 2023 года NЭЗ 80- Э/10/2023 согласно которого рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2022 г. составила :

с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей;

с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость земельных участкв мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода.

Отказ эксперта от применения иных подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами.

Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости в количестве 3 из выборки состоящей из 8 объектов, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы и представлены с видом разрешенного использования- "под объекты промышленного назначения", что согласуется с требованиями пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из текста и описания проведенного исследования, при определении окончательной рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок на торг, местоположение, площадь, наличие строений и наличие проезда.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. Так, несмотря на доводы апелляционной жалобы, при определении стоимости экспертом была верно введена соответствующая корректировка на различия в площади объектов, которая обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным. Вопреки доводам апелляционной жалобы данная корректировка принята из достоверных источников.

Доводы апеллятора о необоснованности применении экспертом корректировки на торг опровергаются заключением эксперта, в котором содержится полное и подробное обоснование необходимости применения данной корректировки для неактивного рынка, обусловленной особенностями функционирования рынка земельных участков в г. Ставрополе в юридически значимый период, что подтверждается представленными приложениями.

Доводы апеллятора о том, что рынок данной сферы недвижимости (земли промышленного назначения) является "активным" рынком, является предположением. Доказательств того, что рынок недвижимости по состоянию на юридически значимую дату в городе Ставрополе был "активным", суду не представлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Ссылка апелляционной жалобы административного ответчика на более высокие стоимостные результаты при расчете средневзвешенного значения рынка не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку средневзвешенные удельные цены, не учитывают индивидуальные характеристики конкретного земельного участка.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Формальное несогласие ответчика с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость в размере рыночной на основании заключения эксперта, которое является мотивированным, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Решение в мотивированном виде изготовлено 6 марта 2024г.

Председательствующий

Судьи