Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2024 г. по делу N 66а-326/2024

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Сиротина Е.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 61OS0000-01-2023-000305-27 (N 3а-230/2023) по административному исковому заявлению акционерного общества "Доринда" о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 31 августа 2023 г. N ОРС-61/2023/000909 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 19 декабря 2023 г. о частичном удовлетворении административного искового заявления

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Доринда" (далее - АО "Доринда") обратилось в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" (далее - ГБУ "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области") от 31 августа 2023 г. N ОРС-61/2023/000909 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении по состоянию на 19 июля 2023 г. равной рыночной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 41379 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешённого использования "под торговый комплекс", расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 317 790 720 рублей.

В обоснование требований указано на незаконность решения ГБУ "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 31 августа 2023 г. N ОРС-61/2023/000909 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость данного объекта в размере 570 605 651, 46 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Решением Ростовского областного суда от 19 декабря 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено частично, в удовлетворении требований о признании незаконным решения ГБУ "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 31 августа 2023 г. N ОРС-61/2023/000909 отказано, по состоянию на 19 июля 2023 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 418 015 000 рублей; судебные расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 70 000 рублей взысканы с истца.

В апелляционной жалобе Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону просит решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости и не соответствия принятого за основу экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Представитель административного истца Ермаков К.А. в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 1 части 1 статьи 248, части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 22.1. Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Частью 11 статьи 22.1. закона предусмотрено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Согласно части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 КАС РФ.

При этом в силу части 1 пункта 2 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд разрешает требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

На территории Ростовской области постановлением Правительства Ростовский области от 29 декабря 2022 г. N 1186 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2023 г.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ постановлением Правительства Ростовской области от 28 февраля 2019 г. N 119 "О реализации на территории Ростовской области положений Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ и реорганизации государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области" ГБУ "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, на территории Ростовской области.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 41379 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешённого использования "под торговый комплекс", расположенного по адресу: "адрес", согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. N П-7 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков" по состоянию на 1 января 2022 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 570 605 651, 46 рублей.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным уплачивать арендные платежи исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

Административный истец обратился в ГБУ "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" 4 августа 2023 г. в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости объекта истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, подготовленный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" ФИО3, в соответствии с которым по состоянию на 19 июля 2023 г. рыночная стоимость объекта определена в размере 317 790 720 рублей.

Решением ГБУ "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 31 августа 2023 г. N ОРС-61/2023/000909 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с допущенными оценщиком нарушениями требований федеральных стандартов оценки при составлении отчета.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта ООО "Бета-Консалтинг" ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ N отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности; по состоянию на 19 июля 2023 г. определена рыночная стоимость объекта в размере 418 015 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения, суд исходил из того, что у ГБУ "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" имелись основания, предусмотренные частью 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ, для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта в размере, равном рыночной стоимости, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, выразившемся, в том числе, в некорректном подборе несопоставимых объектов-аналогов, использовании информации, не позволяющей определить дату появления или подготовки информации, что не позволило ответчику признать отчёт доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта на дату оценки.

В отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведенной оценки.

Выводы суда в указанной части соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, проверенными и оцененными по правилам статьи 84 КАС РФ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке опровергнут заключением эксперта ООО "Бета-Консалтинг" ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ N.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта, равной его рыночной стоимости, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения ввиду не соответствия принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности и необходимости его отмены судебная коллегия находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Проанализировав данное заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и находит их правильными.

Данное экспертное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение, письменные пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом обоснован.

Экспертом выполнен анализ фактических данных о ценах предложений, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и впоследствии обосновано применение корректировок.

Эксперт, проведя анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, уторговыванию, площади, наличию коммуникаций.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для введения иных корректировок, в том числе, на назначение, а также поправок в ином размере, в том числе, на площадь, не имеется.

Экспертом учтено, что объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим признакам, имеют равную инвестиционную привлекательность и одинаковую ликвидность.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Примененные методики расчета рыночной стоимости отражают индивидуальные характеристики объекта оценки, являются подробными и объективными.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка продажи коммерческого назначения, к которому относится оцениваемый объект, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение, письменные пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством, для назначения повторной или дополнительной экспертизы не имеется.

Имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к верному к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Судебная оценочная экспертиза проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, в данном случае требования административного истца о признании незаконными решения государственного бюджетного учреждения, которым ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, оставлены судом без удовлетворения, при том, что его второе требование, которое было удовлетворено, самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, в связи с чем именно на административном истце лежит обязанность по предоставлению доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а поскольку решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, то судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, суд

определил:

решение Ростовского областного суда от 19 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 марта 2024 г.

Судья