Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 19 марта 2024 г. по делу N 66а-255/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Пластинина И.В, Насиковской А.А.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ООО "Уральская центральная лаборатория" на решение Свердловского областного суда от 18 декабря 2023 года по административному делу N3а-786/2023 по иску ООО "Уральская центральная лаборатория" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Уральская центральная лаборатория", в лице представителя, обратилось в Свердловский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 23 083 376, 58 рублей.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" от 21 июня 2023 года N23-К-062, которая составляет 9 399 000 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер налоговых платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить, установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" от 21 июня 2023 года N23-К-062.

Решением Свердловского областного суда от 18 декабря 2023 года административные исковые требования удовлетворены.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года -15 178 000 рублей.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков установлена судом как 14 июля 2023 года.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что выводы суда о размере рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года основаны на заключении судебной оценочной экспертизы.

Между тем, экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что подтверждается предоставленной истцом рецензией на экспертное заключение, выполненной оценщиком ФИО5

Суд не дал правовую оценку недостаткам, выявленным рецензентом в экспертном заключении, отказал в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание с целью дачи пояснений по экспертизе.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Уральская центральная лаборатория" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 23 083 376, 58 рублей.

Поскольку указанная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, истец просит ее пересмотреть, установить в размере, указанном в отчете об оценке ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" от 21 июня 2023 года N23-К-062.

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч.4).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" от 21 июня 2023 года N23-К-062, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 9 399 000 рубля

По ходатайству административного истца судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, проведение которой было поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Кулынычу Р.М.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 1 января 2022 года, рыночная стоимость земельного участка составляет 15 178 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объектов недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нем ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный судом вопрос, выводы экспертизы подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, суду первой инстанции представлено не было, ссылка на них также отсутствует в апелляционной жалобе, в которой голословно указано, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рецензию на экспертное заключение, выполненную оценщиком ФИО5, нельзя признать доказательством, опровергающим установленный в экспертном заключении размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, поскольку квалификация указанного оценщика судом не проверена, он не предупреждался судом об ответственности за отказ от дачи заключения или за дачу недостоверного заключения.

По запросу суда апелляционной инстанции экспертом Кулынычем Р.М. представлены письменные возражения на представленную истцом рецензию, из которых следует, что цена предложения аналога N2 действительно отличается более чем в два раза от аналога N1, при этом аналог N2 передается на праве собственности, в то время как аналог N1 на праве аренды, а также отличается площадью и контуром, местоположением. После введение корректировок отличие составило 53%, при этом общий коэффициент составил для всех аналогов 20%. Также следует учитывать, что аналог N2 перелается на праве собственности, что соответствует оцениваемым правам, имеет меньшее различие в площади объекта исследования.

Указанные рецензентом Методические рекомендации не являются нормативно-правовым документом, обязательным для проведения оценки, носят рекомендательный характер, в то время как для проведения экспертизы использовались Федеральные стандарты оценки.

В части применения корректировки на коммуникации в рецензии приводится цитата с сайта СРО Экспертный совет "Методические разъяснения по учету коммуникаций при оценке земельных участков МР-3/16 от 18 мая 2016", которые также не являются официально утвержденными методическими рекомендациями, а являются внутренним документом саморегулируемой организации.

Обоснования, указанные в рецензии не могут быть учтены, так как самостоятельными объектами учета будут являться магистральные сети, в то время как сети необходимые для обеспечения коммуникациями конкретного объекта, будут относиться только к нему, учет их как самостоятельных объектов недвижимости будет являться особенностями бухгалтерского учета, так как затраты будут нестись только при строительстве основного объекта и относиться к нему, -двойного учета не возникает.

Постановление Высшего арбитражного суда Российской Федерации, на которое имеется ссылка в рецензии, урегулировало правовой вакуум в части определения даты оценки-даты определения кадастровой стоимости.

Приведенное Постановление, Методические разъяснения и Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, изданы до 2017 года и рассматривают нормативно-правовые акты по определению рыночной и кадастровых стоимостей, которые не применяются к спорному земельному участку.

Данный участок отнесен к сегменту "Общественное использование", для расчета использовалась модель N103, расчет определен в рамках сравнительного подхода методом регрессионного анализа. Для данного участка значение ценообразующих факторов учета наличия коммуникаций приняты равными 1.

В используемом источнике для характеристики наличия коммуникаций, указано: "Наличие коммуникаций, подведенных к земельному участку, не только делают его более привлекательным в глазах девелоперов и инвесторов, но также существенно увеличивают его стоимость. Земельные участки различного назначения с уже имеющимися на территории коммуникациями предлагаются по самым высоким ценам, и по мере снижения количества подведенных коммуникаций цены на земельные участки снижаются".

При таких обстоятельствах экспертом обоснованно учтены наличие коммуникаций на спорном участке и введены необходимые корректировки для всех аналогов. Учет факторов обеспечения коммуникациями соответствует методологии примененной при проведении кадастровой оценки.

Указанный отзыв на рецензию является убедительным, достоверным и опровергает доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению судебного постановления.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского областного суда от 18 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Уральская центральная лаборатория" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий: Судьи: