Решение Московского городского суда от 27 февраля 2024 г. по делу N 3а-0684/2024

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б, при секретаре Сергеевой О.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-684/2024 по административному исковому заявлению ООО "Вавилон" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО "Вавилон" обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 и актом ГБУ г. Москвы "Центр имущественных платежей" от 12 февраля 2021 года NАОКС-77/2021/000036 результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003008:22 (далее - Земельный участок).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить на соответствующие периоды кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 630 422 576 руб, и определенной по состоянию на 20 января 2021 года, в размере 635 125 302 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровые стоимости значительно превышают рыночную стоимость, что затрагивает права организации, так как влияет на размер арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 17 ноября 2023 года.

Департамент городского имущества г.Москвы и ГБУ г. Москвы "Центр имущественных платежей" против удовлетворения административного иска возражают, указывают на то, что кадастровые стоимости Земельного участка определены верно; замечаний к заключению эксперта не имеют.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление N 910-ПП "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП", пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке", Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:22 расположен по адресу: г.Москва, ул. Вавилова, вл. 69/75; находится в пользовании административного истца на основании договора аренды от 29 января 2021 года (до 29 января 2021 года - на основании договора аренды земельного участка от 19 января 1995 года, договора передачи права аренды земельного участка от 1 декабря 2010 года, договора аренды земельного участка от 23 июня 2020 года).

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 утверждены результаты определения кадастровой стоимости - Земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 758 774 405, 48 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года по 19 января 2021 года.

Актом ГБУ г. Москвы "Центр имущественных платежей" от 12 февраля 2021 года N АОКС-77/2021/000036 утверждены результаты определения кадастровой стоимости - Земельного участка по состоянию на 20 января 2021 года в размере 758 721 750, 85 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 20 января по 31 декабря 2021 года.

Административный истец уплачивает аренду за пользование Земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве организации требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровые стоимости, ООО "Вавилон" с административным иском представило Отчёты об оценке рыночной стоимости (далее - Отчеты об оценке):

от 2 мая 2023 года N24/23-1-1, подготовленный ООО "Эксперт", в котором рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 337 121 000 руб, от 17 мая 2023 года N24/23-1-2, подготовленный ООО "Эксперт", в котором рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 20 января 2021 года определена в размере 325 016 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указывал на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенных в них величин рыночной стоимости Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 13 сентября 2023 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года и 20 января 2021 года; производство экспертизы поручено ФГБУ Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФГБУ Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Соколова А.Ю. от 17 ноября 2023 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые оценщиком в Отчётах об оценке рыночные стоимости Земельного участка не подтверждаются. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 630 422 576 руб.; рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 20 января 2021 года составляет 635 125 302 руб.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручено государственному судебно-экспертному учреждению. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены заявленные требования с учетом экспертного заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что правильность заключения эксперта в ходе судебного разбирательства не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым, ненадлежащим доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной оценочной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2018 года и на 20 января 2021 года рыночные стоимости Земельного участка, равной которым и надлежит установить его кадастровые стоимости на соответствующие периоды.

Доказательств иной рыночной стоимости Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночные стоимости Земельного участка не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Кадастровая стоимость Земельного участка, установленная настоящим решением суда по состоянию на 1 января 2018 года, подлежит применению на период с 1 января 2019 года по 19 января 2021 года.

Кадастровая стоимость Земельного участка, установленная настоящим решением суда по состоянию на 20 января 2021 года, подлежит применению на период с 20 января 2021 года по 31 декабря 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период с 1 января 2019 года по 19 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003008:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Вавилова, вл. 69/75, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 630 422 576 руб.

Установить на период с 20 января по 31 декабря 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003008:22, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Вавилова, вл. 69/75, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 января 2021 года, в размере 635 125 302 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровых стоимостей земельного участка.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 июля 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 4 марта 2024 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова