Некоторые вопросы приватизации и деприватизации жилых помещений в практике суда (Л.С. Жилина, "Псковский судебный вестник", N 2, 2005 г.)

Некоторые вопросы приватизации и деприватизации жилых помещений в
практике суда

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В период перехода к рыночным отношениям Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Согласно ст.2 данного Закона граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В связи с переходом государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятии, учреждении (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (статья 6) предусматривал право собственности на недвижимость в жилищной сфере, перечислял формы собственности: недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством (Закон утратил силу с 1 марта 2005 г. с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации). Вопросы применения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" рассматривал Пленум Верховного Суда РФ. На вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда РФ дал разъяснения. В том числе указал, что исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст.7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность. подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В настоящей статье на рассмотрение предлагаются вопросы, связанные с приватизацией жилья и его деприватизации, с которыми сталкиваются граждане и суды.

Анализ гражданских дел показал: при приватизации жилых помещений у граждан возникают различного рода трудности, связанные не только с заключением договоров приватизации, но и с регистрацией приобретенного права собственности в порядке приватизации, что вынуждает их обращаться за защитой своих прав в суд.

С 1 января 2007 г., с вступлением в силу нового Жилищного кодекса, утрачивает силу ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз, в связи с чем в судах возросло количество дел по искам граждан о признании отказа в приватизации не соответствующим закону, обязании органов местного самоуправления заключать договоры приватизации, а также о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

Так, большое количество дел рассматривается в суде по признанию за истцами права собственности на занимаемые ими жилые помещения в общежитиях.

Несмотря на то что закон предусматривает к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитии и переданных в ведение органов местного самоуправления, применение нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, на местах органы местного самоуправления продолжают отказывать гражданам в заключении договоров приватизации по тем основаниям, что жилые помещения в общежитиях объектом приватизации являться не могут, ссылаясь на ст.4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ".

В ходе рассмотрения дел указанной категории установлено, что с исками обращаются граждане, которым местные органы самоуправления выдали ордера на занимаемое ими жилое помещение. Основными доводами истцов, которые не соглашаются с отказом в заключении договора приватизации, считают отказ неправомерным, нарушающим их жилищные права, являются:

1. Дом утратил статус общежития. Нет признаков, определяющих статус общежития: укомплектованной мебели, специального оборудования, инвентаря, культурно-бытовых предметов, отсутствует вахта;

2. Выдан ордер на спорное жилое помещение, т.е. с ними фактически заключили договор социального найма, они обладают всеми правами нанимателей жилья, на их имя открыт лицевой счет в МП УМР (дело по иску Клоковых Ю.М. и А.А., Подойницыной Н.В. и др.).

Данные иски суд удовлетворяет, т.к. выдача ордера подтверждает, что жилая площадь статусом общежития не обременена. Оформив указанный документ, муниципальное образование тем самым фактически заключило договор найма. С выдачей ордеров и заключением договора найма с жильцами здание утратило статус общежития. Возникает у граждан проблема и с заключением договора приватизации жилья во вновь построенном доме.

На практике сложилась ситуация, когда граждане занимают жилые помещения по договору найма, но дом не отнесен ни к государственному. ни муниципальному жилищному фонду, не находится и в оперативном управлении. В основном это связано с долевым участием в строительстве организаций и предприятий. Например, Муниципальным образованием было отказано Матвееву В.А. в заключении договора приватизации занимаемой жилой площади по тем основаниям, что данная квартира, выделенная государственному педагогическому институту, является федеральной собственностью и приобретена в счет долевого участия в строительстве, но в реестре государственного имущества отсутствуют сведения о принадлежности квартиры к государственной собственности. По делу установлено, что отсутствуют сведения в реестре и о принадлежности квартиры к муниципальной собственности. Право оперативного управления на квартиры госпедуниверситет не оформлял (такая же ситуация по делу Соловьева С.Ю.).

В соответствии со ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с предоставлением правоустанавливающих документов, подтверждающих факт его создания, что по делам, рассмотренным судом, сделано не было (дела по искам Сушиловых Н.В. и Г.В., Василькиных Б.А. и В.Н. к ОАО "Псковоблстрой" и др.).

Много исков в отношении жилых помещений в домах, которые строились как молодежные жилищные комплексы. Строительство осуществлялось за счет предприятий-дольщиков. Однако официально регистрация права собственности на объект недвижимости ни застройщиками жилья, ни МЖК осуществлена не была.

По аналогичным искам установлено, что с момента ввода дома в эксплуатацию он был принят на техническое обслуживание жилищно-коммунальным хозяйством города, а закрепление жилой площади за гражданами осуществлялось путем выдачи ордера, т.е. сложились правоотношения, вытекающие из договора найма жилой площади. Ряд жилых помещений в указанных домах в течение 90-х годов муниципальным образованием был передан в собственность граждан во внесудебном порядке.

Последующие изменения в решении данного вопроса объясняются изменением требований, предъявляемых к документам, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав собственности. При отказе делается ссылка на ст.25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в уставленном законом порядке в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с предоставлением правоустанавливающих документов, подтверждающих факт его создания.

На протяжении нескольких лет ведется переписка между организациями, учреждениями и выясняется, кто должен готовить все необходимые документы для регистрации в ЕГРП и учету в реестре, их согласование по закреплению жилья в оперативное управление, а также оплате. Указывается на п.13 постановления Правительства РФ от 03.07.1998г. N 696, согласно которому федеральное имущество, не внесенное в Реестр, не может быть отчуждено, в т.ч. приватизировано и обременено (см. дело по иску Поповых А.В. и И.А. к Псковской КЭЧ, Сегина Ю.Б. и др.).

Другой пример, когда отсутствует государственная регистрация перехода права собственности. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.07.1998г. N 696 федеральное имущество подлежит учету по месту государственной регистрации юридического лица в Реестре федерального имущества, формирование которого осуществляется по заявительному принципу.

Так, по делу Колычевой С.Е. было также установлено, что квартира не является муниципальной собственностью, в реестре государственного имущества отсутствуют сведения о принадлежности квартиры и к федеральной собственности. Спорная квартира была приобретена за целевые средства по договору долевого участия и передана по акту приема-передачи Псковской КЭЧ. Однако, как пояснил представитель Псковской КЭЧ, жилой дом, в котором находится квартира истицы, не находится в оперативной управлении Псковской КЭЧ, не стоит на ее балансе, т.е. регистрация права федеральной собственности и права оперативного управления в установленном законом порядке произведены не были.

Имеет место и другая ситуация, когда учреждения, предприятия принимают решения о передаче своего жилищного фонда (жилые дома, не вошедшие в уставный капитал) муниципальному образованию. Однако муниципальным образованием приемка объектов в муниципальную собственность не осуществляется в связи с необходимыми материальными затратами для оформления перехода права собственности. Так, по делу по иску Ивановой 3.К. к муниципальному образованию было установлено, что имущество, находящееся на балансе ОАО "Мостостроительный трест N 6", но не вошедшее в его уставный капитал, внесено в реестр федерального имущества. Однако еще в 2002 г. в связи с обращениями ОАО "Мостостроительный трест N 6", комитета по управлению муниципальным имуществом, а также решением постоянно действующей комиссии по приватизации Леноблкомимущсства были внесены изменения в план приватизации государственного предприятия "Мостостроительный трест N 6" и жилые дома, не вошедшие в уставный капитал, переданы в муниципальную собственность, в том числе и дом, в котором проживает истица. ОАО "Мостостроительный трест N 6" обращалось в Арбитражный суд с требованиями об обязании муниципального образования принять в муниципальную собственность жилые дома, наружные сети и другие объекты жилищно-коммунального назначения, не вошедшие в уставный капитал. До настоящего времени дом в муниципальную собственность не оформлен, поскольку у муниципального образования отсутствуют необходимые средства для документального оформления этой передачи.

Некоторые руководители при решении вопросов, связанных с приватизацией жилья, отказывают в заключении договора по тем основаниям, что у них отсутствуют средства для регистрации права оперативного управления (дело по иску Донских С.Г. и Т.Н.) и в связи с этим они не имеют возможности заключать договор приватизации. Также делается ссылка на то, что в настоящее время только определяется, в каком порядке будет осуществляться передача жилищного фонда, по какому принципу будет осуществляться учет в Реестре федерального имущества не вошедших в уставный капитал объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

С учетом изложенного граждане просят осуществить судебную защиту их интересов путем признания за ними права собственности в порядке приватизации, а юридические лица обращаются в арбитражный суд с иском об обязании принять имущество в муниципальную собственность (дело по иску Кожуркиной Т.П., Ивановой З.К. и др.).

Отказывают истцам в заключении договора приватизации и по тем основаниям, что приватизация жилого фонда, принадлежащего муниципальному образованию, приостановлена вплоть до передачи жилого фонда муниципальному образованию (дело по иску Матвеевой Г.Ф., Кузнецовой Е.А., Николаевой У.К. и др. к Псковской дистанции гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения ОАО "Российские железные дороги", муниципальному образованию и др.). Основными доводами истцов по таким искам являются: выдача им муниципальным образованием ордера на жилое помещение, исправное выполнение ими обязанностей нанимателей #

- своевременная оплата коммунальных платежей и технического обслуживания, поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии (дело по иску Федоровых, Барковых и др.).

Представители ответчиков по таким делам не оспаривают право истцов на приватизацию, но исковые требования не признают, т.к. передача жилищного фонда приостановлена на неопределенный срок.

Некоторым гражданам приходилось дважды обращаться в суд для решения вопроса приватизации жилья.

Так, Иванова М.С. первоначально в суд обратилась с заявлением об оспаривании действий #

- признании отказа в передаче квартиры в собственность не соответствующим закону и обязании муниципального образования заключить с нею договор приватизации. Иск был удовлетворен. Договор приватизации муниципальным образованием был заключен. К договору прилагалось заявление муниципального образования к Учреждению юстиции по государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним с просьбой произвести государственную регистрацию перехода права частной собственности. Однако в государственной регистрации было отказано по следующей причине.

В соответствии со ст.6 Закона РФ от 04.07.1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Однако правоустанавливающий документ, на основании которого у муниципального образования возникло право собственности, на государственную регистрацию не был представлен. Соответственно, право собственности муниципального образования на данную квартиру в ЕГРП не зарегистрировано, а следовательно, не возникло, поскольку п.2 ст.8 ГК РФ говорит о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации ЕГРП.

Повторно Иванова М.М. обратилась с иском в суд о признании права собственности на однокомнатную квартиру в порядке приватизации. Иск был удовлетворен. Данное право прошло государственную регистрацию (аналогично по делам Шакировой Н.М. и др).

23.12.1992 г. в ст.4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда в РФ внесены изменения. Верховный Совет РСФСР исключил ограничение в приватизации жилых помещений, расположенных в домах, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, домах-памятниках истории и культуры.

Псковским городским судом рассмотрено дело о приватизации жилых помещений, расположенных в доме-памятнике истории и культуры. Истцы Прокофьева И.Л., Набатова З.Г., Петрова Г.Н., Алексеева Е.К., Середенко Н.Ю., Иванова М.И. и др. обратились в суд с требованиями о признании договора социального найма на жилое помещение заключенным и признании за ними права собственности на жилую площадь в порядке приватизации. В обоснование заявленных требований истцы и их представитель указали, что дом N 22-а по ул.Л.Поземского в г. Пскове, в котором они проживают, расположен в историческом центре города и является памятником истории и культуры республиканского значения и охраняется государством. Данный дом - здание канатной фабрики - "Дом Мейера", постройки начала 20 века, на основании Указа Президента РФ N 176 от 20.02.1995 г. "Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения", признан памятником федерального значения.

Все жильцы дома проживают в нем не менее 30 лет, однако до настоящего времени не имеют ордеров на жилые помещения. Ранее балансосодержателем спорного дома являлся ОАО "Псковский льнокомбинат", однако в связи с банкротством и ликвидацией данного предприятия в 2002 г. дом не имеет балансосодержателя. Согласно техническому паспорту ГУП "ОБТИ" дом является жилым и эксплуатируется как жилой с 1971 г.

В настоящее время здание передано на техническое обслуживание МУ УМР N 11, на истцов открыты отдельные лицевые счета, на основании которых они оплачивают коммунальные услуги и техническое обслуживание.

В настоящее время здание не учтено ни в одном из реестров имущества, не находится на чьем-либо балансе. Однако истцы полагают, что они обладают всеми правами нанимателей жилых помещений и правом бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений.

Ответчики иск признали.

По искам, указанным в данной статье, суд руководствовался ст. 18 Конституции РФ, в соответствии с которой права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Приведенные обстоятельства отказа в приватизации лишают истцов возможности реализовать свое право на бесплатное получение жилья в собственность. Отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности безусловным основанием для ограничения прав граждан на приватизацию жилья являться не могут.

Деприватизация - действие, противоположное приватизации.

Закон РФ от 04.07.1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает и так называемую "расприватизацию" (деприватизацию) жилья: граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.20 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (N 189-ФЗ, 29.12.2004г.) малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством.

На практике это осуществляется не всегда. Суд рассматривал иск Цибулько А.Л. и Л.С. к муниципальному образованию о расторжении договора приватизации, обязании принятия квартиры в муниципальную собственность. Истцы указали, что после заключения договора приватизации стоимость коммунальных услуг и технического обслуживания возросла и им как пенсионерам оплачивать данные платежи становится все тяжелее, их реальные доходы не увеличиваются.

Ответчик, не оспаривая право истцов на расторжение договора приватизации квартиры, в то же время пояснял, что отсутствуют нормативно-правовые акты местного самоуправления, определяющие порядок приема приватизированных квартир в муниципальную собственность. Судом иск удовлетворен.

Другой пример, когда в деприватизации судом отказано. По делу Киселевых Г.В. и Ю.С. было установлено, что общий доход семьи составляет 8600 руб.

Сложность в рассмотрении дела состояла в том, что Положение о порядке передачи в собственность граждан жилых помещений муниципального и ведомственного жилищного фонда в г. Пскове, в котором регламентирован порядок передачи жилья в муниципальную собственность, имеется. Однако до настоящего времени субъектом Российской Федерации в соответствии с п.З.13 Жилищного кодекса РФ не установлен порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, в целях признания граждан малоимущими.

При разрешении данного спора суд руководствовался тем, что доход истцов составляет 4300 руб. на каждого. Указанная сумма превышает величину прожиточного минимума (2540 руб. - для трудоспособного населения и 2287 руб. - на душу населения по Псковской области) и минимальный размер оплаты труда в РФ (с 01.01.2005г. составляет 720 руб.), т.е. при таких обстоятельствах суд не посчитал истцов малоимущими гражданами.

Л. С. Жилина

Судья Псковского городского суда

кандидат юридических наук

"Псковский судебный вестник", N 2, 2005 г.