Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 февраля 2024 г. по делу N 8Г-24260/2023[88-2347/2024-(88-24966/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К.

Судей Сапрыкиной Н.И, Марченко А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-73/2023 по иску Тимченко Алены Игоревны к Рымаревой (Эйдис) Марине Владимировне о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности, по встречному иску Рымаревой Марины Владимировны к Тимченко Алене Игоревне о признании договора найма жилого помещения с правом выкупа договором купли продажи с выплатой в рассрочку авансового платежа, о признании выплаченной суммы авансовым платежом, признании договора найма(аренды) расторгнутым, взыскании денежной суммы, по кассационной жалобе Тимченко Алены Игоревны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 ноября 2023 года, Заслушав доклад судьи Сапрыкиной Н.И. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тимченко А.И. обратилась в суд с иском к Рымаревой (Эйдис) М.В, в котором, с учетом уточнения, просила расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года, взыскать задолженность по оплате арендных платежей за период с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года в размере 125000 руб, задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года в размере 12753, 11 руб, неустойку (пени) за период с 19 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года в размере 125000 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5828 руб.

В обосновании заявленных требований указано, что 20 сентября 2020 года между Тимченко А.И. и Рымаревой (Эйдис) М.В. заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого наймодатель (арендодатель) предоставляет нанимателю (арендатору) в пользование принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру по адресу: Челябинская область, "данные изъяты". Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованной с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 1125000 руб. В соответствии с п.3.1 договора, арендатор обязался вносить арендодателю арендную плату за пользование квартирой ежемесячно, не позднее 16 числа каждого следующего месяца путем перечисления на счет согласно графику платежей. С 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года арендатор перестал выплачивать арендную плату, а также оплачивать коммунальные услуги, в связи с чем образовалась задолженность. 22 июля 2022 года истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнить условия договора, которое оставлено ответчиком без удовлетворения. 16 августа 2022 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года, а также соглашение о расторжении данного договора. Однако до настоящего момента ответчиком указанные документы не получены, задолженность по договору не погашена. 11 августа 2022 года истец произвела оплату задолженности за коммунальные услуги в размере 12 753, 11 руб, образовавшуюся за период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года.

Ответчик Рымарева М.В. (Эйдис) М.В. обратилась в суд со встречным иском к Тимченко А.И. о признании договора найма жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года договором купли-продажи с выплатой в рассрочку авансового платежа, признании выплаченной суммы в размере 580000 руб. авансовым платежом, признании договора найма (аренды) расторгнутым, взыскании выплаченной денежной суммы в размере 580000 руб. и судебных расходов.

В обосновании встречных требований указано, что с целью улучшения жилищных условий в сентябре 2020 года через объявление нашла квартиру по адресу: Челябинская область, "данные изъяты" которую продавала Тимченко А.И. 20 сентября 2020 года договорились о приобретении квартиры в рассрочку за 1125000 руб. При заключении договора Тимченко А.И. предложила подписать с ней договор в форме договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, предполагая, что между ними уже совершена сделка и согласованы все условия. Предполагая, что квартира фактически уже принадлежит ей, Рымарева (Эйдис) М.В. согласилась оплачивать коммунальные услуги. Платежей в виде арендной платы Рымарева (Эйдис) М.В. не производила. Представленный Тимченко А.И. в суд график платежей не подписан сторонами и не соответствует тем платежам и суммам, которые Рымарева (Эйдис) М.В. вносила в счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору. С момента подписания договора Рымарева (Эйдис) М.В. периодически перечисляла на счет Тимченко А.И. денежные средства в общей сумме 580000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи, а также оплачивала коммунальные услуги в полном объеме. В квартире она не проживала ввиду отсутствия необходимости, но считала себя ее собственником. Тимченко А.И. не сообщила ей о том, что спорная квартира продана третьему лицу Лобачевой Н.И. на основании договора купли-продажи от 13 октября 2022 года. Учитывая изложенное, а также отсутствие интереса к данной квартире, Рымарева (Эйдис) М.В. считает, что договор подлежит расторжению, а денежные средства, уплаченные ею в качестве аванса - взысканию с Тимченко А.И. в ее пользу.

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 19 апреля 2023 года исковые требования Тимченко А.И. удовлетворены частично, расторгнут договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года, заключенный между Тимченко А.И. и Рымаревой (Эйдис) М.В, взыскана с Рымаревой (Эйдис) М.В. в пользу Тимченко А.И. задолженность по оплате арендных платежей по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года за период с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года в размере 125000 руб, задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года в размере 12753, 11 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3055, 37 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований Тимченко А.И, а также в удовлетворении встречного иска Рымаревой (Эйдис) М.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 ноября 2023 решение Троицкого городского суда Челябинской области от 19 апреля 2023 года отменено в части удовлетворения исковых требований Тимченко А.И. о взыскании с Рымаревой (Эйдис) М.В. долга по арендной плате и коммунальным услугам и в части отказа в удовлетворении встречного иска Рымаревой (Эйдис) М.В. о взыскании с Тимченко А.И. денежных средств. Принято в данной части новое решение. В удовлетворении исковых требований Тимченко А.И. к Рымаревой (Эйдис) М.В. о взыскании долга по арендной плате отказано. Встречный иск Рымаревой (Эйдис) М.В. о взыскании денежных средств удовлетворен частично. С Тимченко А.И. в пользу Рымаревой (Эйдис) М.В. взысканы денежные средства в размере 260242, 06 руб. В остальной части это же решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец Тимченко А.И. просит об отмене апелляционного определения по мотиву нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. В обоснование доводов, указывает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы доводов апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта первой инстанции не по доводам жалобы, а именно дал оценку выводам суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания неустойки, отказал в удовлетворении всех ходатайств Тимченко А.И, в связи с чем последняя вынужденно согласилась на проведение экспертизы, проведение которой суд апелляционной инстанции поручил эксперту по своему усмотрению, ссылаясь на короткий срок проведения экспертизы, соглашаясь с выводами эксперта, определившего размер стоимости аренды за аналогичные квартиры, суд апелляционной инстанции не учел, что спорная квартира передана ответчику с последующим выкупом, то есть до полного погашения квартира будет считаться арендованной, а после истечения 39 месяцев, квартира должна перейти в собственность ответчика, что данный договор имел твердую денежную сумму с разбивкой платежей на 39 месяцев, что подтверждала и Рымарева М.В, которая вносила денежные средства непосредственно на счет указанный в договоре, дата внесения платежей +/- от 2-5 дней от даты, указанной в графике, так как арендодатель шла на уступки Рымаревой М.В, которая не могла регулярно совершать платежи в одну и ту же дату, некоторые платежи вносились родственниками ответчика. Считает, что истец действовала добросовестно по отношению к ответчику, однако судебная коллегия с этим не согласилась и пересмотрела решение суда в полном объеме и приняла судебный акт противоположный первому.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие участников процесса.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Тимченко А. И. являлась собственником 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, "данные изъяты", на основании договора купли-продажи от 20 октября 2006 года.

20 сентября 2020 года между Тимченко А. И. и Эйдис М. В. (с 25 октября 2022 года сменила фамилию на Рымарева в связи с вступлением в брак) заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого Тимченко А. И. предоставляет Эйдис М. В. в аренду принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты". Договор заключен сроком на 39 месяцев (п. 5.1 договора). По истечении срока аренды либо в иной согласованной с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 1125000 руб. (п.1.5 договора). Согласно п.3.1, 3.2 договора, арендатор обязуется регулярно вносить арендодателю арендную плату за пользование квартирой, ежемесячно не позднее 16 числа каждого следующего месяца путем перечисления на лицевой счет.

22 июля 2022 года Тимченко А. в адрес Рымаревой (Эйдис) М. В. направлено предупреждение о необходимости исполнить договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года.

16 августа 2022 года Тимченко А. И. в адрес Рымаревой (Эйдис) М. В. направлено уведомление о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года и соглашение о расторжении указанного договора.

Разрешая спор, квалифицировав сложившиеся между сторонами правоотношения, как вытекающие из договора аренды, установив факт ненадлежащего исполнения Рымаревой (Эйдис) М. В. условий договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года, учитывая, что в досудебном порядке соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа и взыскании задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг. При этом, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Проверяя законность принятого решения, суд апелляционной инстанции

пришел к выводу о том, что размер арендной платы сторонами договора не согласован, поскольку график платежей, являющийся приложением к договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года, сторонами не подписан, ответчик отрицает факт существования графика платежей, а сам договор не содержит условий о размере арендной платы, и, руководствуясь положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, определилрыночную стоимость арендной платы за пользование спорной квартирой на основании заключения экспертов ООО " "данные изъяты"" ФИО1 N N от 09 октября 2023 года (экспертиза назначена определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 сентября 2023 года) за период с 20 сентября 2020 года по 19 сентября 2021 года в размере 7949 руб. в месяц, за период с 20 сентября 2021 года по 31 августа 2022 года -8803 руб. в месяц. Установив, что за период с 20 сентября 2020 года по 31 августа 2022 года Рымарева М.В. должна была выплатить Тимченко А.И. арендную плату в общей сумме 192221 руб, что 11 августа 2022 года Тимченко А.И. оплатила за Рымареву (Эйдис) М.В. коммунальные услуги на общую сумму 12753 руб.11 коп, что фактически Рымарева (Эйдис) М.В. выплатила 465216 руб.17 коп, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что денежные средства в размере 260242 руб.06 коп. выплаченные Рымаревой (Эйдис) М.В. в пользу Тимченко А.И. являются излишне уплаченными и отменил решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Тимченко А.И. о взыскании с Рымаревой (Эйдис) М.В. денежных средств и в части отказа в удовлетворении встречного иска Рымаревой (Эйдис) М.В. о взыскании с Тимченко А.И. денежных средств, удовлетворив частично встречный иск Рымаревой (Эйдис) М.В. и взыскав с Тимченко А.И. в пользу Рымаревой (Эйдис) М.В. 260242 руб.06 коп, а в иске Тимченко А.И, к Рымаревой (Эйдис)М.В. о взыскании долга по арендной плате отказав.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационной жалобы не находит.

Довод кассационной жалобы о необоснованном выходе суда апелляционной инстанции за пределы доводов апелляционной жалобы, выразившимся в исследовании обстоятельств взыскания неустойки, является несостоятельным, поскольку реализация судом апелляционной инстанции своих процессуальных полномочий, предусмотренных статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса, направлена на исправление возможной судебной ошибки в решениях судов первой инстанции. При этом пробелы процессуальной деятельности суда первой инстанции могут быть восполнены судом апелляционной инстанцией с учетом допустимых правовых механизмов, в том числе путем дачи оценки исследованных ранее доказательств, с целью подтверждения указанных в обжалованном решении суда фактов и правоотношений или установления новых фактов и правоотношений.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции нарушил права истца в выборе экспертного учреждения, поскольку сторона истца ходатайствовала о назначении экспертизы в определенной организации, подлежат отклонению, поскольку по смыслу абз. 2 ч. 2 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона вправе предложить свою кандидатуру эксперта или экспертного учреждения, однако, это не обязывает суд поручать проведение экспертизы только эксперту из числа лиц и организаций, предложенных сторонами, при этом, суд вправе выбрать окончательное экспертное учреждение по своему усмотрению.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с произведенным судом апелляционной инстанции расчетом задолженности ответчика по арендной плате по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года, вытекают из неправильного толкования норм права применительно к спорным правоотношениям, потому судебной коллегией отвергаются.

Доводам сторон и представленным в их обоснование доказательствам судом дана надлежащая оценка, правила оценки доказательств соблюдены. Не совпадение результата оценки доказательств суда с мнением заявителя кассационной жалобы, обстоятельством, влекущим отмену судебного акта, не является.

Таким образом, кассатором не приведено аргументов, ставящих под сомнение законность и обоснованность состоявшегося по делу судебного постановления, равно как и обстоятельств, не прошедших судебного исследования и нуждающихся в дополнительной проверке.

Нарушений либо неправильного норм материального или процессуального права, в том числе предусмотренных в ч. 4 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом при рассмотрении дела не допущено.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 ноября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Тимченко Алены Игоревны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи