Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 29 февраля 2024 г. по делу N 66а-456/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н, судей Пономаревой Е.И, Харебиной Г.А, при помощнике судьи Мустафиной А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-6333/2023 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Дженерал Центр" на решение Московского городского суда от 29 ноября 2023 года по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дженерал Центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Пономаревой Е.И, объяснения представителя административного истца по доверенности ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Дженерал Центр" (далее - ООО "Дженерал Центр") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения общей площадью 12 110, 5 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 кадастровая стоимость - 2 466 819 595, 62 руб, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N, подготовленного оценщиком ООО "НЭКО", что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 27 марта 2023 года кадастровая стоимость спорного нежилого помещения установлена по состоянию на 1 января 2021 года в размере, равном его рыночной стоимости - 1 938 050 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам от 10 октября 2023 года вышеуказанное решение Московского городского суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

29 ноября 2023 года Московским городским судом вынесено решение, согласно которому кадастровая стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 1 938 050 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, ООО "Дженерал Центр" подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба о его отмене.

Апеллянт указывает, что суд первой инстанции в нарушение статей 83, 180, 247, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в мотивировочной части обжалуемого решения не указал на заявленное административном истцом ходатайство о назначении повторной экспертизы, не дал надлежащую правовую оценку доводам о необходимости ее назначения, а также не мотивировал отказ в удовлетворении указанного ходатайства.

Податель жалобы считает, что заключение судебной экспертизы не могло быть положено в основу решения суда, поскольку составлено с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, имеет неточности и неясности, на которые административный истец обращал внимание в своей рецензии. Полагает, что исключение указанных в рецензии ошибок при проведении экспертизы приведет к уменьшению размера рыночной стоимости до 1 092 434 620, 50 руб.

Дополнительно апеллянт указывает, что экспертами при проведении экспертизы и осмотре спорного объекта недвижимости применены разные методики оценки определения аренднопригодной площади, неверно рассчитана общая площадь помещений 4-6 этажей, что также привело к увеличению рыночной стоимости.

Апеллянт просит отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования, после проведения в суде апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

Представитель административного истца ООО "Дженерал Центр" по доверенности ФИО1 поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просила назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Публично-правовой компании "Роскадастр" (Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"), Управления Росреестра, ГБУ "Центр имущественных платежей", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Представитель ППК "Роскадастр" направил ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Согласно положениям частей 8 и 9 статьи 96, статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что неявившиеся лица, участвующие в административном деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, путем направления извещений посредством почтовой и электронной связи, а также размещением на официальном сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции, оснований для признания явки лиц, участвующих в административном деле, в суд обязательной не имеется, суд апелляционной инстанции счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает, что таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении административного дела допущено не было.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом первой инстанции установлено и из представленного административного дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года" кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 466 819 595, 62 руб, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 апреля 2022 года N.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N, подготовленный оценщиком ООО "НЭКО", в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 853 526 603 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы административного дела отчета об оценке суд первой инстанции по ходатайству представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы назначил судебную строительно-техническую (оценочную) экспертизу для определения рыночной стоимости спорного объекта, поручив ее производство Федеральному бюджетному учреждению "Российский федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации", поставив перед экспертами вопрос о соответствии представленного административным истцом отчета об определении стоимости спорного нежилого помещения действующему законодательству и об определении его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 14 декабря 2022 года N, отчет об оценке N, подготовленный оценщиком ООО "НЭКО", признан не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 1 938 050 000 рублей.

На представленную представителем административного истца рецензию относительно выводов, изложенных в экспертном заключении, экспертами ФИО2 и ФИО3 даны письменные пояснения.

Решением Московского городского суда от 27 марта 2023 года кадастровая стоимость спорного нежилого помещения установлена по состоянию на 1 января 2021 года в размере, равном его рыночной стоимости - 1 938 050 000 руб. на основании заключения судебной экспертизы.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам от 10 октября 2023 года вышеуказанное решение Московского городского суда отменено в связи с наличием в материалах дела неподписанного мотивированного решения суда, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

29 ноября 2023 года Московским городским судом вынесено решение, согласно которому кадастровая стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 1 938 050 000 руб.

Разрешая административное дело по административному исковому заявлению ООО "Дженерал Центр", суд первой инстанции при новом рассмотрении дела в основу решения положил выводы судебной экспертизы, которой в постановленном решении дана надлежащая правовая оценка по правилам статьей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу, и, согласившись с ее результатами, пришел к выводу, что кадастровую стоимость нежилого помещения следует установить в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении экспертов.

Оснований не согласиться с данными выводами судебная коллегия не находит.

Как следует из материалов дела объектом оценки является нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 12110, 5 кв.м, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером N, общей площадью 12318, 9 кв.м. по адресу "адрес".

Оцениваемое помещение занимает 98% общей площади здания. Здание семиэтажное с двумя подземными этажами, 2008 года постройки, отделка помещений в нормальном состоянии и не требует проведения ремонтных работ.

Указанное здание является многофункциональным и имеет в своем составе торговый Центр "Таганский пассаж" с ресторанным двориком, Бизнес-Центр класса В+, подземную парковку, расположено в условной ценовой зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом, в районе Таганский Центрального административного округа г. Москвы, на первой линии одной из микрорайонных улиц, с удобной транспортной доступностью (до станции метро Марксистская 202 м (2 мин. пешком).

Оценка рыночной стоимости оцениваемого помещения произведена экспертами исходя из функционального назначения каждого этажа помещения, установленного экспертами по результатам тщательного визуального осмотра оцениваемого объекта, закрепленного фототаблицей каждого этажа здания и позволяющей оценить объективность и правильность отнесения помещений на конкретном этаже к тому или иному функциональному назначению.

В структуре объекта оценки экспертами выделены помещения торгового (с общепитом), офисного назначения и машиноместа в паркинге.

Экспертами избран доходный подход к оценке помещения, что в рассматриваемом случае является оправданным решением, поскольку оцениваемое помещение многофункционального назначения, генерирующее доходы различного уровня.

Одним из основных доводов апелляционной жалобы, касающихся недостоверности величины рыночной стоимости оцениваемого помещения, является некорректное определение арендопригодной площади.

Судебная коллегия отмечает, что действительно, одним из основных расчетных параметров при применении доходного подхода, оказывающих влияние на величину рыночной стоимости и непосредственно влияющих на величину потенциального валового дохода является арендопригодная площадь, определяемая разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости.

Данная характеристика может быть определена несколькими способами, как по данным технической документации оцениваемого здания, так и расчетным методом с использованием сборников корректировок, иной методической литературы.

Выбор способа определения данного параметра, вопреки утверждению в апелляционной жалобе, принадлежит эксперту, за которым, в отличие от прямо заинтересованных сторон, оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Так, из отчета об оценке, представленного административным истцом следует, что из общей площади помещения 12110, 5 кв.м, оценщиком к арендопригодной было отнесено 6665, 8 кв.м, то есть 55, 04%, оставшуюся площадь оценщик отнес к вспомогательной, то есть не способной генерировать доходы.

В то же время экспертами ФБУ РФЦСЭ указанный показатель составил 9 297, 7 кв.м. (или 76, 4%), при этом эксперты обоснованно отказались от использования в полном объеме технического паспорта на помещение, учтя его в своих расчетах по отдельным этажам, поскольку, во-первых, он составлен по состоянию на 06 апреля 2009 года, а во-вторых, наименование части помещений в нем не отражает их назначение.

Так, согласно представленной в материалы дела экспликации, помещения третьего этажа здания не предназначены для размещения объектов торгово-офисного назначения, наименование помещений в них указано в большинстве позиций как "прочее", между тем, по данным официального сайта "Таганский пассаж" указанный этаж занят ресторанным двориком. Так, в нем расположены кафе "Му-му", сетевое итальянское кафе "Pronto", ресторан азиатской кухни "Тай-Чай". Фотографии данных заведений общепита и сам ресторанный дворик со столами для посетителей приведены в экспертном заключении.

Более того, в качестве арендопригодной площади офисов экспертами учтено 3522, 7 кв.м, в то время как в сети Интернет, в частности на портале Фортексгрупп, в здании Бизнес-Центра к аренде предлагаются офисные блоки общей площадью 4456 кв.м, что больше практически на 1/3 даже от учтенной экспертами арендопригодной площади, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о некорректном определении экспертами арендопригодной площади отклоняются судебной коллегией.

Также судебная коллегия учитывает, что, к примеру, по расчетам StatRieltStatRielt на основе сопоставления технической документации объектов (информация является общедоступной и приведена на сайте компании) коэффициент арендопригодной площади для помещений торгово-развлекательного назначения для зданий построенных после 1991 года составляет 0, 83 - 0, 87, для помещений офисного назначения 0, 83-0, 87, что больше примененного экспертами значения и опровергает доводы жалобы о том, что экспертами при определении арендопригодной площади не учтены архитектурные особенности оцениваемого здания (неправильная Г-образная форма).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперты обоснованно провели расчет рыночной стоимости с использованием расчетного показателя недозагрузки, поскольку качество бизнес-процессов собственника и эффективность управления им собственным имуществом относится к предпринимательским рискам, и в случае значительного превышения фактического уровня недозагрузки над средними сложившимися значениями, он может быть учтен при расчете рыночной стоимости (п. 22е ФСО N7).

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федеральному закону от 31 мая 2001 года N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; экспертиза проведена компетентными лицами, имеющими значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется не имеется.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции не указал в решении о заявленном стороной административного истца ходатайстве о проведении повторной судебной экспертизы, не свидетельствует о незаконности постановленного судебного акта.

Из протокола судебного заседания от 29 ноября 2023 года следует, что такое ходатайство было разрешено судом первой инстанции и в его удовлетворении отказано, ввиду отсутствия оснований к назначению экспертизы.

Оснований к проведению повторной экспертизы судебная коллегия так же не усматривает. Так, заключение эксперта (с учетом дополнительно представленных письменных пояснений) содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о арендуемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Определенная заключением экспертов величина рыночной стоимости объекта оценки соответствует средним рыночным ценам на аналогичные объекты недвижимости.

Так, по заказу Банка России проведено исследование рынка недвижимости применительно к анализу цен и арендных ставок объектов г. Москвы, которое опубликовано на официальном сайте ООО "Информ-оценка". В соответствии с данным исследованием среднее значение цен для ТРЦ площадью от 10 000 кв.м до 15 000 кв.м составляет 289 756 рублей за квадратный метр для единого объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу, следует, что стоимость одного квадратного метра единого объекта недвижимости определена в размере 205 615 рублей в отношении оцениваемого объекта, а спорного объекта капитального строительства - 160 030 рублей за квадратный метр.

Административным истцом в апелляционной жалобе не приведены сведений об уникальных ценообразующих характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером N, которые позволяли бы ему находиться ниже минимальных цен по данному сегменту недвижимости.

Таким образом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию административного истца с решением суда, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при новом рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Решение суда в части распределения судебных расходов сторонами не обжалуется, оснований не согласиться с постановленным судом решением в данной части не имеется.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

При таких обстоятельствах, решение Московского городского суда от29 ноября 2023 г. следует признать законным и обоснованным, апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 29 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Дженерал Центр" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи