Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 г. по делу N 66а-297/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Струковой А.А., судей Брянцевой Н.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 5 декабря 2023 г. по административному делу N 3а-208/2023(УИД 61OS0000-01-2023-000263-56) по административному исковому заявлению Захаровой ФИО9 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Захарова ФИО10. обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

В обоснование требований указала, что она посчитав завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года N П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратилось в ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области", представив отчет об оценке N 1747/07/О от 11 июля 2023 г.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 31 августа 2023 года N ОРС-61/2023/000883 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей её права как плательщика арендных платежей. Также просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной по состоянию на 1 июля 2023 года.

Решением Ростовского областного суда от 5 декабря 2023 г. отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 31 августа 2023 года N ОРС-61/2023/000883 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью - 2 725 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предприятие общественного питания, в т. ч. летние площадки для кафе, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной по состоянию на 1 июля 2023 г. в размере "данные изъяты" рублей.

Судебные расходы возложены на административного истца за счет денежных средств, поступивших в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу N За-208/2023, перечислив на счет ООО "Бета - Консалтинг" за проведенную судебную экспертизу в сумме "данные изъяты" рублей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу части 2 этой же статьи заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Согласно части 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года N 1186 установлена дата перехода к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 1 января 2023 года.

Следовательно, после указанной даты на территории Ростовской области пересмотр кадастровой стоимости, установленной в соответствии с предусмотренной Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ процедурой, допускается исключительно по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, отмечено, что статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Таким образом, законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

По делу установлено, что обязательный внесудебный порядок определения рыночной стоимости административным истцом соблюден.

Так, материалами дела подтверждено, что административный истец Захарова ФИО11. на основании договора аренды, заключенного в 2014 году с ДИЗО г. Ростова-на- Дону, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью - 2 725 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предприятие общественного питания, в том числе летние площадки для кафе, расположенного по адресу: "адрес"

Согласно выписке из ЕГРН от 11 сентября 2023 г. кадастровая ость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г, подлежащая применению с 1 января 2023г. определена в размере "данные изъяты" рублей.

3 августа 2023 года в ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" поступило заявление Захаровой ФИО12 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет N 1747/07/0 от 11 июля 2023 года, выполненный оценщиком ФИО14 об оценке рыночной ости вышеуказанного земельного участка в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на 1 июля 2023 года.

31 августа 2023 года ГБУ РО принято решение N ОРС-61/2023/000883 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере очной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: приведенная информация не подтверждена путем раскрытия ее источников; описание вводит заблуждение ввиду отсутствия анализа рынка в сегменте объекта оценки в Ростовской области; использовались несопоставимые аналоги, о чем свидетельствует применение большого количества корректировок (п. 5.4); допущено неверное применение корректировок (п. 5.5).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах примененных корректировках, и оказывают влияние на итоговую величину очной стоимости объекта оценки.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета N 1747/07/0 от 11 июля 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Бета-Консалтинг" ФИО13

Выводы бюджетного учреждения о том, что определенная оценщиком величина рыночной стоимости при наличии выявленных в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности не может быть признана достоверной, объективно подтверждены заключением данного эксперта N 50СЭ/98-2023 от 7 ноября 2023 г.

Обоснованность заключения судебной экспертизы в этой части не ставят под сомнение лица, участвующие в деле, в том числе административный истец, который, уточнив требования, не возражал против определения величины рыночной стоимости исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

Решение суда первой инстанции в этой части не обжаловано лицами, участвующими в деле.

Удовлетворяя уточненные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2023 года, суд определилвеличину рыночной стоимости исходя из заключения судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Как следует из содержания судебной экспертизы рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки

Вопреки доводам авторов апелляционной жалобы о неверном выборе аналогов из-за их местоположения, объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами и имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Для сравнения использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения, в качестве аналогов экспертом отобраны три земельных участка из 19, каждый из которых предназначен для коммерческой застройки, относится к землям населенных пунктов, расположен в пределах г.Ростова-на -Дону, предложен к реализации до даты оценки.

Экспертом проведены корректировки на расположение, коммуникации, условия продажи, размер которых подробно описан в исследовательской части и принят экспертом в соответствии в исследованиями Ассоциации Статриелт и Справочником оценщика недвижимости-2022. Земельные участки.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, были выполнены.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Каких либо обоснованных доводов о ненадлежащем расчёте рыночной стоимости автором апелляционной жалобы не приводится.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск в части, установив кадастровую стоимость в размере рыночной на основании заключения эксперта, которое является мотивированным, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ростовского областного суда от 5 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи