Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06 марта 2024 г. по делу N 8а-4468/2024[88а-5080/2024]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шеломановой Л.В, судей Корпачевой Е.С, Репиной Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Фролова Н.Н. на решение Центрального районного суда г. Твери от 13 августа 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 8 ноября 2023 года, вынесенные по административному делу N 2а-1759/2023 по административному иску общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка незаконным и возложении обязанности устранить допущенные нарушения, заслушав доклад судьи Репиной Е.В, объяснения представителя Управление Росреестра по Тверской области Богдановой О.В, представителя ООО " "данные изъяты"" Балашовой М.В, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

28 апреля 2008 г. между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО " "данные изъяты"" сроком до 27 апреля 2011 г. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Дополнительным соглашением N от 01 августа 2011 г. срок договора аренды продлен до 27 апреля 2016 г.

Указанный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРН.

22 августа 2022 г. ООО " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 28 апреля 2008 г, в связи с чем ООО " "данные изъяты"" обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации соглашения.

Уведомлением от 29 ноября 2022 г. Управлением Росреестра по Тверской области отказано в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", поскольку договор аренды земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Не соглашаясь с таким отказом, ООО " "данные изъяты"" обратилось в суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение от 29 ноября 2022 г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области об отказе в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28 апреля 2008 г.; обязать осуществить государственную регистрацию названного соглашения.

Требования мотивированы тем, что вывод о невозможности регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды является незаконным, нарушающим права общества, поскольку договор аренды с учетом указанных выше дополнительного соглашения и письма Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери возобновлен на неопределенный срок, форма следки соблюдена в силу чего соглашение подлежит государственной регистрации.

Решением Центрального районного суда г. Твери от 3 августа 2023 г, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 8 ноября 2023 года, признано незаконным уведомление Управления Росреестра по Тверской области об отказе в государственной регистрации прав от 29 ноября 2022 г.; на Управление возложена обязанность повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от 23 августа 2022 г.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 31 января 2024 года, представитель Управления - Фролов Н.Н. ставит вопрос об отмене решения и апелляционного определения с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на неверное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем судебная коллегия, определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (статья 328 КАС РФ).

Нарушения такого характера не допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Разрешая заявленные требования, суды двух инстанций пришли к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации соглашения, поскольку ООО " "данные изъяты"" фактически испрашивалась государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 28 апреля 2008 г, заключенного на неопределённый срок; вопросы наличия на нем объектов недвижимого имущества, равно как и цель заключения такого соглашения не влияют на объем прав и обязанностей по договору аренды.

При этом суды исходили из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанная норма, согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ, распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу данного Закона (1 апреля 2012 г.) и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По делу установлено, что договор аренды земельного участка заключён 28 апреля 2008 г, дополнительным соглашением N 218-11 от 01 августа 2011 г. срок договора аренды продлен до 27 апреля 2016 г, то есть договор заключен до 1 марта 2015 г, администрация г. Твери не принимала решение о расторжении договора аренды от 28 апреля 2008 г, действия по внесению записи в ЕГРН о прекращении действия договора не осуществлялись, арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды земельного участка N от 28 апреля 2008 г. продолжает действовать неопределенный срок.

При этом указано, что перемена лиц в обязательстве, ответственных перед арендодателем, является основанием для внесения соответствующих изменений в реестре и регистрации договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды независимо от срока его действия, поскольку условия договора становятся обязательными для нового арендатора с момента государственной регистрации права.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в полной мере соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении приведенных положений действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с указанными выводами, по мотивам их несоответствия обстоятельствам дела и неправильного применения судами норм материального права, сводятся к иной правовой оценке установленных по делу обстоятельств, оснований согласиться с которой, судебная коллегия не усматривает.

Доводы кассационной жалобы Управления Росреестра не опровергают выводы судов о том, что продление договора аренды на неопределенный срок не запрещает регистрацию переуступки прав и обязанностей по этому договору, такое соглашение вступает в силу и становится обязательным для сторон таких сделок с момента регистрации.

Так, договор аренды от 28 апреля 2008 г. заключен без проведения торгов до вступления в силу изменений ЗК РФ, введенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, действующее на момент заключения договора законодательство не предусматривало запрет на его возобновление после истечения срока действия.

Ссылка Управления Росреестра на положения статьи 39.6 ЗК РФ не может быть принята во внимание, так как указанная норма введена в действие с 1 марта 2015 г, тогда как договор аренды заключен 28 апреля 2008 г.

Доводы Управления Росреестра об отсутствии правовых оснований для регистрации соглашения об уступке требования по договору аренды в случае, если договор заключен на неопределенный срок, с учетом положений статей 433, 452, 453, 609 ГК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", обосновано отклонены судами, поскольку при заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами сделан верный вывод о том, что вопросы наличия либо отсутствия на земельном участке объектов недвижимого имущества, равно как и цель заключения такого соглашения не влияют на объем прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на неопределённой срок.

Нарушений норм процессуального права или их неправильного применения, которые в силу приведенных положений статьи 328 КАС РФ могли бы являться основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судами не допущено.

В силу изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 329, 330 КАС РФ, судебная коллегия, определила:

решение Центрального районного суда г. Твери от 13 августа 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 8 ноября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Фролова Н.Н. - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в мотивированной форме изготовлено 7 марта 2024 года.

Председательствующий

Судьи