Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 февраля 2024 г. по делу N 33-3437/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Чубаровой Н.В, судей фио, фио, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи... И.К, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца Кой И.В. по доверенности фио, представителя ответчика Сой Е.В. по доверенности Кубатаева М.Г. на решение Головинского районного суда адрес от 22 июня 2023 года, которым постановлено:

Исковое заявление Кой ИВ к Сой ЕВ о взыскании задолженности по договору купли-продажи - удовлетворить частично.

Взыскать с Сой ЕВ в пользу Кой ИВ задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от... года в размере сумма, неустойку по состоянию на 05 декабря 2022 года в размере сумма по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда и далее, начисленных на сумму основного долга в размере сумма по курсу ЦБ РФ по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 06 декабря 2022 года по дату фактического погашения задолженности.

Взыскать с Сой ЕВ в пользу Кой ИВ расходы по оплате гос. пошлины в сумме сумма

В удовлетворении встречного иска Сой ЕВ к Кой Ирине Вячеславовне о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки - отказать,

УСТАНОВИЛА:

К а И.В. обратилась в суд с иском к Сой Е.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Свои исковые требования Ка И.В. мотивировала тем, что... года между ней (продавец) и Сой Е.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, общая площадь... кв.м, этаж 7, надстроенный этаж, адрес объекта: адрес, кадастровый номер:... ; машиноместо, назначение: нежилое, общая площадь 15, 2 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение II машиноместо.., адрес объекта: адрес, кадастровый номер:... ; машиноместо, назначение: нежилое, общая площадь 15, 2 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение II - машиноместо.., адрес объекта: адрес, кадастровый номер:... (далее "Машиноместо 2").

Согласно п. 2.1. договора цена за объекты составляет сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма, и подлежит оплате в рублях по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа, при этом цена каждого объекта составляет:

- цена квартиры - сумма;

- цена машиноместа 1 - сумма;

- цена машиноместа 2 - сумма.

Пунктом 2.3. договора и адрес соглашения N 1 от 02.10.2019г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2019г. порядок оплаты согласован следующий: покупатель (Ответчик) в срок до 30.10.2019г. перечисляет на расчетный счет продавца (истца) сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа; покупатель (ответчик) в срок до 31.12.2019г. перечисляет на расчетный счет продавца (истца) сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа; покупатель (ответчик) в срок до 30.09.2020г. перечисляет на расчетный счет продавца (истца) сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа.

Пунктом 3 Дополнительного соглашения N1 от 02.10.2019г. стороны предусмотрели возможность совершения платежей в наличном порядке.

Согласно п.2.6. договора объекты находятся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате согласно п.5 ст.488 ГК РФ.

Объекты были переданы ответчику в соответствии с п. 3.1.1. Договора по акту приема- передачи от 15.11.2019 г.

Документы для регистрации перехода права собственности были поданы сторонами 07.12.2022г, после неоднократного требования об этом со стороны истца, что подтверждается описями документов, принятых для оказания государственных услуг.

Ответчик в нарушение условий договора до настоящего времени обязанность по оплате объектов не выполнил. По состоянию на дату подачи настоящего искового заявления задолженность составляет... сумма (сумма в рублях на 05.12.22г. по курсу ЦБ РФ 61, 7749 составляет сумма).

Ответчик неоднократно в процессе исполнения договора нарушал сроки по оплате цены за объекты, что подтверждается в том числе письмом от 10.02.2020г, письмом от 06.03.2020г, досудебной претензией от 07.11.2022г.

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи 15.11.2019г.

Согласно п. 6.2. договора в случае просрочки любого из платежей, предусмотренных договором, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты пени в размере 0, 1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки. При получении указанного в настоящем пункте требования покупатель обязан выплатить продавцу пени в течение 10 рабочих дней с даты получения требования.

Истцом произведен расчет суммы, начисленной на основании п.6.2. договора неустойки, согласно которому по состоянию на 05.12.2022г. она составляет... сумма (сумма в рублях на 05.12.22г. по курсу ЦБ РФ 61, 7749 составляет сумма), общая сумма задолженности на 05.12.2022г.: сумма, в рублях на 05.12.22г. по курсу ЦБ РФ 61, 7749 - сумма

Переговоры сторон результатов не дали, ответчику была вручена досудебная претензия.

Истец, действуя добросовестно, 01.12.2022г. осуществил запись в Центр государственных услуг адрес на подачу документов для государственной регистрации перехода прав на объекты и телеграммой от 02.12.2022г. потребовал от Ответчика явиться с необходимыми документами в указанные дату и время ? 07.12.2022 в 11.45.

07.12.2022г. документы на государственную регистрацию перехода прав на объекты сторонами были поданы в регистрирующий орган.

При этом на дату подачи настоящего искового заявления оплаты задолженности не поступало.

На основании изложенного, Ка И.В. просит взыскать с ответчика сумму задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2019г. в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату выплаты задолженности, в размере эквивалентном... (сумма прописью) долларам США; взыскать сумму договорной неустойки в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату выплаты, в размере эквивалентном... (сумма прописью) долларам США по состоянию на 05.12.2022г, а также неустойку в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки с 06.12.2022г. по дату фактического погашения долга в размере эквивалентном... (сумма прописью) долларам США; возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

С а Е.В. обратилась в суд со встречными требованиями к Кой И.В, мотивированные тем, что... года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на заведомо и значительно невыгодных условиях для покупателя. Фактическое состояние квартиры.., по адресу: адрес не соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации, возведена надстройка, а также не отвечает условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Качество выполненных работ в квартире не соответствует строительным нормам, требованиям и правилам, условиям заключенного между сторонами договора и представленным актам. В квартире.., по адресу: адрес имеются существенные недостатки, которые нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выявлены неучтенные ранее свойства и конструкция квартиры, понижающий его спрос и стоимость. По результатам визуально-инструментального обследования конструкций квартиры, были выявлены существенные дефекты, причиной которых является нарушение технологии производства строительно-монтажных работ, использование квартиры по назначению не представляется возможным.

По делу необходимо назначить судебную строительно-техническую экспертизу. Действия стороны продавца по отношению к сделке, носят недобросовестный и заранее доминирующий характер по отношению к автономности воли стороны покупателя. Сделка купли продажи имущества совершена на заранее невыгодных условиях для стороны покупателя, продавец распорядилась денежными средствами покупателя ранее переданных по достигнутой договоренности о заключении сделки купли-продажи квартиры.

Кроме того, в связи с ростом курса доллара, следует изменить условия договора, установив сумму в рублях РФ, эквивалентную в долларах США по официальному курсу ЦБ РФ на день заключения договора, т.е. курс доллара в Центробанке России на 17.06.2019 г.= сумма

Также в соответствии с договором на оказание услуг N 24.05/03-23 от 24 мая 2023 г, между Сой Е.В. и ООО "ГРАНД РЕАЛ" была выполнена работа по определению стоимости объекта оценки: квартира, расположенной по адресу: адрес.

Оценка стоимости оцениваемого объекта была произведена по состоянию на 31 мая 2023 года. Рыночная стоимость объекта оценки - квартиры, расположенной по адресу: адрес - составляет сумма

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Сторона сделки Са Е.В. не была осведомлена полностью о предмете сделки. Обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

На основании изложенного, истец по встречным требованиям с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 июня 2019 года, заключенный между Кой И.В. (продавец) и Сой Е.В. (покупатель); указав, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности от ответчика к истцу от 16.12.2022г.; применить последствия расторжения договора в виде возврата указанного имущества в собственность Кой И.В. и о прекращении права собственности Сой Е.В, исключении из ЕГРН записи о праве собственности Сой ЕВ на указанное недвижимое имущество; взыскать с Кой И.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2019г. в размере сумма в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка РФ на день исполнения решения суда.

Ка И.В, ее представитель по доверенности Костин Д.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

Представитель Сой Е.В. по доверенности и ордеру адвокат Кубатаев М.Г. в судебное заседание явился, исковые требования Кой И.В. не признал, просил отказать в их удовлетворении. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Судом постановлено вышеуказанное решение, не согласившись с которым сторонами в лице представителей поданы апелляционные жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску Кой И.В. по доверенности Костин Д.А. доводы своей апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика по первоначальному иску Сой Е.В. по доверенности Кубатаев М.Г. поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Ответчик по первоначальному иску Са Е.В, к надлежащему извещению которой о слушании дела предпринимались необходимые меры, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, ходатайств об отложении слушания дела не направила, доказательств уважительности причин неявки не представила.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела,... года между Кой И.В. (продавец) и Сой Е.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, назначение: жилое, общая площадь... кв.м, этаж 7, надстроенный этаж, адрес объекта: адрес, кадастровый номер:... ; машиноместо, назначение: нежилое, общая площадь 15, 2 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение II машиноместо.., адрес объекта: адрес, кадастровый номер:... ; машиноместо, назначение: нежилое, общая площадь 15, 2 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение II - машиноместо.., адрес объекта: адрес, кадастровый номер:... (далее "Машиноместо 2").

Согласно п. 2.1. договора цена за объекты составляет сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма, и подлежит оплате в рублях по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа, при этом цена каждого объекта составляет: квартиры - сумма; машиноместа 1 - сумма; машиноместа 2 - сумма.

Пунктом 2.3. договора и адрес соглашения N 1 от 02.10.2019г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2019г. порядок оплаты согласован следующий: покупатель (Са Е.В.) в срок до 30.10.2019г. перечисляет на расчетный счет продавца (Кой И.В.) сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа; покупатель в срок до 31.12.2019г. перечисляет на расчетный счет продавца сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа; покупатель в срок до 30.09.2020г. перечисляет на расчетный счет продавца сумму в рублях РФ, эквивалентную сумма по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа.

Пунктом 3 Дополнительного соглашения N1 от 02.10.2019г. стороны предусмотрели возможность совершения платежей в наличном порядке.

Согласно п. 2.6. договора объекты находятся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате согласно п.5 ст.488 ГК РФ.

Объекты были переданы Сой Е.В. в соответствии с п.3.1.1. Договора по акту приема- передачи от 15.11.2019г.

Документы для регистрации перехода права собственности были поданы сторонами 07.12.2022г.

С а Е.В. в нарушение условий Договора до настоящего времени обязанность по оплате объектов не выполнила, в связи с чем имеется задолженность по договору в размере... сумма.

Возражая против удовлетворения требований Кой И.В, Са Е.В. ссылалась на то, что квартира, купленная по договору купли-продажи имеет существенные строительные недостатки; произошло изменение курса доллара США, в связи с чем условия для покупателя по договору стали крайне невыгодными; договор подлежит расторжению в связи с изменением курса доллара США.

Так, согласно отчета ООО "Гранд Реал" рыночная стоимость объекта оценки - квартиры, расположенной по адресу: Москва, Мещанский, адрес - составляет сумма

Отклоняя требования Сой Е.В, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что факт продажи истцу товара ненадлежащего качества, а также с дефектами, о которых истец не мог не знать, не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами, поскольку из договора купли-продажи и акта следует, что истец принял объекты недвижимости после осмотра в таком состоянии, в каком они были на момент заключения и подписания договора купли-продажи недвижимости, при этом требования заявлены за пределами максимально допустимого срока для обнаружения недостатков согласно ст. 477 ГК РФ, что является основанием для отказа в иске.

Одновременно, разрешая требования Сой Е.В. о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции не усмотрел законных оснований для их удовлетворения, признав несостоятельными доводы Сой Е.В. о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, правильно указав, что изменение курса рубля по отношению к доллару основанием для изменения условий договора явиться не может, тогда как положения договора купли-продажи не содержат данных, свидетельствующих о том, что при заключении договора на приведенных в нем условиях стороны исходили из определенного курса валюты к рублю.

Само по себе увеличение курса иностранной валюты, выразившееся в существенном изменении имущественного положения ответчика, нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, влекущих последствия, предусмотренные в ст. 451 ГК РФ. Заключив договор купли-продажи в долларах США, соотношение которого к национальной валюте РФ постоянно меняется, ответчик уже принял на себя риск изменения курса доллара США по отношению к рублю РФ.

При этом, учитывая, что ответчиком Сой Е.В. не представлено доказательств полной оплаты по договору и иного расчета задолженности, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований Кой И.В. и взыскании с ответчика Сой Е.В. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от... года в размере сумма.

Рассматривая требования Кой И.В. о взыскании неустойки, руководствуясь положениями статей 329, 330, 333 ГК РФ, применительно к установленным обстоятельствам дела, учитывая явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, период просрочки, поведение ответчика, отсутствие для истца каких-либо необратимых последствий просрочкой должника, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство представителя ответчика об уменьшении размера неустойки, снизив ее размер на основании ст. 333 ГК РФ до сумма.

Также суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований Кой И.В. о взыскании с Сой Е.В. неустойки на будущее, взыскав с ответчика по первоначальному иску неустойку, начисленную на сумму основного долга в размере сумма по курсу ЦБ РФ по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 06 декабря 2022 года по дату фактического погашения задолженности.

Судебные расходы судом распределены в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

С выводами суда первой инстанции и мотивами, по которым суд пришел к таким выводам, судебная коллегия полностью согласна, поскольку они основаны на верно установленных фактических обстоятельствах дела, правильной оценке собранных по делу доказательств и обоснованно примененных нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы стороны истца по первоначальному иску о несогласии с размером взысканной судом неустойки, не могут быть приняты во внимание, поскольку суд первой инстанции, посчитав необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ, надлежащим образом выполнил свою обязанность по оценке обстоятельств, послуживших, по его мнению, основанием для определения размера неустойки. Кроме того, степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Доводы апелляционной жалобы Сой Е.В. о том, что переданная квартира имеет существенные недостатки, а также об изменении курса доллара США, что явилось основанием для обращения с требованиями о расторжении договора, о том, что С фио не была осведомлена о реконструкции объекта и реальной рыночной цене, что объект имеет ряд существенных дефектов и недостатков, угрожающих жизни и здоровью людей, не могут быть признаны обоснованными, поскольку не содержат юридически значимых для дела обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции при разрешении спора и влияющих на правильность такого разрешения. Данные доводы апелляционной жалобы стороны истца по встречному иску повторяют доводы встречного иска, которые были проверены судом с надлежащей тщательностью и по которым постановлены правомерные выводы.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения, направлены на формальный пересмотр дела с целью получения иного по существу судебного решения, что недопустимо, о допущении судом первой инстанции существенных нарушений норм материального и процессуального права не свидетельствуют, а потому по заявленным доводам постановленное судебное решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда адрес от 22 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца Кой И.В. по доверенности фио, представителя ответчика Сой Е.В. по доверенности Кубатаева М.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: