Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 февраля 2024 г. по делу N 33-3855/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Удова Б.В, судей фио, фио, при помощнике Абпиевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи фио по апелляционной жалобе представителя истца ООО "Вин-Вин КИДС" по доверенности фио на решение Кунцевского районного суда адрес от 13 июня 2023 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ООО "Вин-Вин КИДС" к Алпатовой Елене Герольдовне, фио о возмещении убытков по договору аренды недвижимого имущества отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления фио к ООО "Вин-Вин КИДС" о возмещении ущерба и упущенной выгоды отказать,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Вин-Вин КИДС" обратилось в суд с иском к Алпатовой Е.Г, фио о солидарном взыскании понесенных убытков при исполнении договора аренды нежилого помещения N КХ28-НЕЖ от 19.12.2017г. в сумме сумма, сумма, судебных расходов по оплате госпошлины 31611, сумма, указывая на то, что между ООО "Вин-Вин Кидс" (арендатор) и ИП Алпатовой Е.Г. (арендодатель) 19.12.2017г. был заключен договор аренды нежилого помещения N КХ28-НЕЖ общей площадью всех помещений 363, 5кв.м по адресу: адрес сроком на 5 лет, в соответствии с дополнительным соглашением права арендодателя перешли к ИП фио Указанное нежилое помещение предназначалось для осуществления уставной деятельности арендатора - присмотр и уход за детьми, связанной с проведением мероприятий по организации досуга, воспитанию и обучению детей дошкольного и школьного возраста. По условиям договора арендатор обязался провести ремонт помещения для целей использования за свой счет с согласованием затрат с арендодателем, в случае досрочного прекращения договора аренды по вине арендодателя, затраты арендатора на ремонт подлежат компенсации арендодателем. В процессе осуществления арендатором уставной деятельности в арендуемых помещениях контролирующими органами было установлено, что данные помещения не могут быть использованы арендатором по целевому назначению, указанному в договоре аренды, поскольку размещение помещений для работы с детьми над гаражами не допускается. По мнению истца, арендодатель при заключении договора скрыл факт наличия в здании - 1-го этажа, предназначенного для использования в качестве гаража - стоянки, что впоследствии стало основанием для прекращения деятельности арендатора в данных помещениях, передав в аренду помещение с явными скрытыми недостатками, которые являются существенными настолько, что при должной осведомлённости, договор аренды вообще бы не был заключен.

Фактическое использование арендуемых помещений прекратилось с момента вынесения постановления Кунцевского суда адрес от 11.08.2020г. о приостановлении деятельности арендатора в связи с выявлением неустранимого нарушения санитарных норм и правил (пункт 3.5СанПиН 2.1.2.2645-10). По мнению истца, досрочное прекращение договора аренды произошло по вине арендодателя, который скрыл от арендатора наличие препятствий в пользовании арендуемыми помещениями согласно целям аренды и уставной деятельности арендатора и передал помещения с недостатками, которые не позволяют использовать их в целях, предусмотренных договором, в связи с чем, у арендодателя возникли обязательства в части возмещения убытков, связанных с досрочным прекращением договора аренды в виде понесенных истцом затрат на ремонт помещений.

Ответчик фио, с учетом уточнений предъявила встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере сумма, возмещении ущерба в размере сумма, упущенной выгоды сумма, ссылаясь на то, что договор аренды нежилых помещений был досрочно в одностороннем порядке расторгнут по вине арендатора, при этом им не оплачена арендная плата в указанном размере, в связи с досрочным расторжением договора арендодатель понес убытки в виде упущенной выгоды от неиспользования указанных нежилых помещений за период с 04.09.2002г. по 04.09.2021г. из расчета стоимости арендной платы сумма в месяц в рамках спорного договора аренды, а также расходы по ремонту помещений в целях их восстановления в первоначальный вид на сумму сумма

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца ООО "Вин-Вин КИДС" по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы, считая его незаконным и не обоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы делав пределах доводов апелляционной жалобы истца по первоначальному иску, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями закона.

Разрешая спор по существу, суд руководствовался положениями ст. ст.309, 611, 671, 678, 682 ГК РФ, верно установилюридически значимые обстоятельства дела и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых и встречных исковых требований.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 19.12.2017г. между ООО "Вин-Вин Кидс" (арендатор) и ИП Алпатовой Е.Г. (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N КХ28-НЕЖ.

03 апреля 2018 года между арендатором, арендодателем и ИП фио Ю, Ю. заключено дополнительное соглашение N 2 о перемене стороны в договоре на стороне арендодателя.

В соответствии с адрес соглашения стороны договорились, что права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к новому лицу - ИП фио Основанием для перевода прав и обязанностей по договору аренды, является заключенный между арендодателем и ИП фио договор на сдачу в аренду недвижимости и управления недвижимостью от 28.02.2018 г. N 28\02.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель передал арендатору в срочное возмездное пользование следующие нежилые помещения: помещение-1, площадь 100, 7 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32446; помещение-2, площадь 177, 9 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32445; помещение-3, площадь 84, 9 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32449, общей площадью всех помещений 363, 5 кв.м, расположенных по адресу: адрес.

Согласно п.2.2 договора срок аренды установлен 5 лет.

15 января 2018г. арендодатель передал, а арендатор принял помещения по передаточному акту, в котором указано, что помещения находятся в состоянии, непригодном для использования в целях, предусмотренных договором аренды (п.1.10).

Пунктом 1.10 договора определено, что цель использования арендатором объекта - осуществление уставной деятельности арендатора, а именно: присмотр и уход за детьми, связанной с проведением мероприятий по организации досуга, воспитанию и обучению детей дошкольного и школьного возраста, (включая, но не ограничиваясь, организацию детского сада, досугового центра для детей, группы продленного дня).

В пункте 1.11. договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор производит ремонт объекта за счет собственных средств по предварительному согласованию с арендодателем. Ремонт направлен на приведение объекта в состояние, оптимальное для использования по целевому назначению, согласно пункта 10 настоящего договора, и представляет собой строительные и отделочные работы, работы по демонтажу/монтажу оборудования в соответствии с разделом 8 договора аренды.

При расторжении договора, согласно пункту 1.12. договора, после совершения ремонта объект возвращается арендатором арендодателю "как есть" и не приводится в состояние "под офис", в котором объект был до заключения настоящего Договора.

Согласно п.1.13 договора арендодатель и арендатор понимают, что деятельность арендатора связана с необходимостью прохождения различных административных процедур согласования, контроля и надзора (таких как организация перепланировки объекта) в государственных и муниципальных органах.

Пунктом 6.1.5. договора аренды установлено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя ранее, чем через 5 лет с даты внесения арендатором первой арендной платы, по причине того, что значительно ухудшилось положение арендатора в результате действия/бездействия арендодателя, последний обязуется компенсировать арендатору стоимость ремонта на объекте.

В соответствии с п.6.3.3 договора арендатор обязался содержать объект в исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать установленные Правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила противопожарного режима, установленные правила пользования общим имуществом в МКД (здании).

Судом установлено, что после заключения договора аренды 19.12.2017г. в январе 2018г. арендатор в предоставленных ему нежилых помещениях начал осуществлять деятельность по уходу за детьми и одновременно вел ремонт помещений, в связи с чем, арендодатель 22 января 2018 г. направил в адрес арендатора письмо с просьбой привести помещения в соответствие с п. 6.3.3. договора аренды и нормативно-правовыми актами, получить все необходимые согласования, которое не было исполнено арендатором.

11 августа 2020 года постановлением Кунцевского суда адрес (дело N 5-924/20) ООО "Вин-Вин КИДС" признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст.6.3 ч.1 КоАП РФ с назначением наказания в виде приостановления деятельности во всех занимаемых им помещениях по адресу адрес сроком на 60 суток.

Указанным постановлением установлено, что помещения по адресу адрес, занимаемые ООО "Вин-Вин КИДС", используются для осуществления деятельности для дневного ухода за детьми и данные помещения размещены над встроенными в жилой дом гаражами-стоянками для автомашин, что является нарушением законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия, в части несоответствия помещений санитарным нормам и правилам (пункт 3.5 СанПиН 2.1.2.2645-10 - Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях), согласно которым при размещении под жилыми зданиями гаражей-стоянок необходимо отделять их от жилой части здания этажом нежилого помещения. Размещение над гаражами помещений для работы с детьми, помещений лечебно-профилактического назначения не допускается.

В этой связи, 04.09.2020 ООО "Вин-Вин КИДС" направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем расторжении договора аренды N КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017г.

Отказывая в удовлетворении требований истца, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд исходил из того, что истец ООО "ВВК" в нарушении п. 1.13, п. 6.3.3 договора до проведения ремонтных работ в арендуемом помещении не согласовал деятельность по уходу за детьми в помещениях по адресу: адрес, Крылатские холмы, д. 28, включая проект помещения, в котором осуществляется такая деятельность, с соответствующими городскими службами контроля и надзора, в том числе с Роспотребнадзором, СЭС, Мосжилинспекцией, самовольно, без согласования проекта с соответствующими государственными и муниципальными органами, сделал ремонт в помещении и расположил там детей, досрочное расторжение договора N КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017г. произошло по вине истца ООО "Вин-Вин КИДС".

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд, оценив представленные доказательства в совокупности, исходил из того, что заявленная сумма ущерба, указанная в дефектной ведомости и представленная в материалы дела истцом по встречному иску, является предположительной, фактические работы по восстановлению помещений в первоначальный вид, не выполнялись, размер упущенной выгоды, равно как и сама упущенная выгода истцом в нарушении требований ст.56 ГПК РФ не доказана.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, и соответствуют требованиям закона, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы истца по первоначальному иску о несогласии с выводами суда о наличии вины ООО "Вин-вин КИДС" в нарушении требований санитарно-эпидемиологического законодательства судебной коллегией отклоняются, поскольку указанное нарушение было установлено при разрешении иного спора по делу об административном правонарушении.

Доводы жалобы о том, что судом не дана оценка тому, что при заключении договора аренды стороны оговаривали цель использования помещений арендатором, арендодатель, обладая необходимыми сведениями о расположении арендуемых помещений и о наличии ограничений в их использовании по условиям договора аренды, не осведомил арендатора об этих ограничениях, подписав передаточный акт, подтвердил соответствие арендуемых помещений целям аренды, судебной коллегией отклоняются, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, материалами дела не подтверждаются.

В соответствии с со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Вопреки доводам апелляционной жалобы соответствие помещений целям уставной деятельности не могут подтверждаться фактом передачи помещений по договору аренды.

При осуществлении предпринимательской деятельности именно на лице ее осуществляющем лежат все риски, связанные с осуществлением такой деятельности, включая риски, связанные с использованием помещений, не отвечающих требованиям нормативно-правовых актов, в целях уставной деятельности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истцом не доказано, что арендатор скрыл от арендодателя наличие препятствий в использовании спорных помещений в целях уставной деятельности истца, что переданное истцу помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию в целях уставной деятельности и, что данные обстоятельства явились основанием для расторжения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что им запрашивались у ответчика проектная документация на помещения в целях согласования перепланировки, но данные документы не были предоставлены, материалами дела не подтверждаются и сами по себе не являются существенными для разрешения спора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора аренды ответчик намеренно скрыл от истца то, что нежилые помещения, переданные по договору аренды, находятся над двухуровневым подземным паркингом, и не могут быть использованы для осуществления уставной деятельности истца, судебной коллегией отклоняются, как недоказанные. При заключении договора аренды, истец, действуя добросовестно, имел возможность провести осмотр спорных помещений, удостовериться на предмет наличия или отсутствия обстоятельств, препятствующих их использованию в рамках уставной деятельности и заключению договора аренды, в том числе убедиться в наличии в многоквартирном жилом доме, в котором расположены спорные нежилые помещения, подземного гаража-стоянки с оформленными въездными воротами, установить возможность и определить условия правомерного использования помещений в целях уставной деятельности при наличии в МКД подземного гаража-стоянки.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд в их совокупности дал надлежащую оценку и обоснованно отклонил, направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, не опровергают выводы суда, полно и мотивированно изложенные в решении суда, поэтому не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене или изменению решения суда.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кунцевского районного суда адрес от 13 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи