Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05 июня 2024 г. по делу N 8Г-7298/2024[88-12271/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В, судей Потеминой Е.В, Ситникова В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яковлева ФИО7 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области", закрытому акционерному обществу "Подольский домостроительный комбинат" в лице конкурсного управляющего Клочкова ФИО8 о признании заключенным договора, признании права собственности на жилое помещение

по кассационной жалобе третьего лица - публично-правовой компании "Фонд развития территорий"

на решение Подольского городского суда Московской области от 07 сентября 2023 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 января 2024 г.

Заслушав доклад судьи Потеминой Е.В, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства "адрес"", закрытому акционерному обществу "Подольский домостроительный комбинат" (далее по тексту - ЗАО "Подольский ДСК") в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании заключенным договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", г.о. Подольск, "адрес".

Решением Подольского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 удовлетворены.

В кассационной жалобе третье лицо публично-правовая компания "Фонд развития территории" (далее по тексту - ППК "Фонд развития территорий") ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами ФИО3 и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении настоящего спора нижестоящими судами не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Подольский ДСК" (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условим которого застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства с переменной этажностью 6-7 этажного жилого дома с инженерными сетями и сооружениями по адресу: "адрес". Участник долевого строительства инвестирует объект в части жилого помещения - однокомнатная квартира N49 на 1 этаже во 2 подъезде, общей площадью с учетом площади лоджии с коэф. 0, 5 - ориентировочно 37, 26 кв.м, в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу. Застройщик принял на себя обязательство передать квартиру по акту приема-передачи участнику долевого строительства в срок до 31 марта 2014 г. По условиям договора общий размер взноса участника долевого строительства составляет 2 222 000 руб, который может быть изменен только в случае изменения площади квартиры по результатам обмеров Подольского районного филиала ГУП МО "МОБТИ".

Истцом обязательства по оплате цены договора исполнены в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Московской области от 6 февраля 2018 г. ЗАО "Подольский ДСК" признано несостоятельным (банкротом).

7 октября 2020 г. наблюдательный совет ППК Фонд развития территорий" принял решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объекта застройщика ЖК "Симферопольский".

21 декабря 2020 г. определением Арбитражного суда Московской области удовлетворено заявление некоммерческой организации "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" о намерении стать приобретателем имущества застройщика ЗАО "Подольский ДСК" и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика.

29 марта 2023 г. Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена спорная квартира.

Согласно техническому заключению N 11-04/2023 объект по адресу: Московская область, г. Подольск, пос. Быково, ул. Спортивная, д. 1, кв. 49, является жилым помещением (квартирой) и пригоден для постоянного проживания.

Обратившись в суд с настоящим иском, ФИО2 ссылался на то, что обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве исполнены им в полном объеме; квартира передана ему в пользование в 2015 г, он вселился в нее, произвел ремонт и оплачивает коммунальные услуги, дом сдан в эксплуатацию. Вместе с тем, он не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в связи с банкротством застройщика и передачей дома для завершения строительства Фонду.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд ФИО3 инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 309, 310 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исследовав представленные доказательства, исходил из того, что договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан, его существенные условия согласованы, истец приобрел имущественное право на спорное жилое помещение, оплата по договору произведена, помещение передано истцу.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда ФИО3 инстанции по существу разрешения спора согласился.

Судебная коллегия установила, что договор участия в долевом строительстве N 01924 от 31 декабря 2013 г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 23 августа 2014 г.

Дело о банкротстве ЗАО "Подольский ДСК" возбуждено 3 августа 2015 г.; 2 марта 2017 г. в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО1; ДД.ММ.ГГГГ в отношении общества применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщика" главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту- Закон о банкротстве).

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что при разрешении настоящего спора следует руководствоваться положениями статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции до принятия Федерального закона от 29 июля 2017 г. N218-ФЗ), согласно которой с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику (часть 1). Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (часть 2)

Судебная коллегия указала на отсутствие доказательств надлежащего уведомления конкурсным управляющим истца о совершении действий в порядке статьей 201.4 Закона о банкротстве и пришла к выводу, что истец как участник долевого строительства был лишен права на участие в процедуре банкротства застройщика ЗАО "Подольский ДСК" в установленном порядке.

Установив, что требования ФИО2 подтверждены договором участия в долевом строительстве, зарегистрированным в установленном порядке, заявитель исполнил обязанность по оплате объекта долевого строительства, учитывая отсутствие доказательств, объективно исключающих возможность передачи спорной квартиры ФИО2, и подтверждающих правопритязания третьих лиц на жилое помещение, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру.

Суд апелляционной инстанции указал на то, что вопреки доводам жалобы Фонда, из буквального толкования положений пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве не следует, что требования, заявленные после принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, не подлежат включению реестр требований участников строительства. Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), а указанные законоположения определяют способ исполнения обязательств перед участниками строительства.

Выводы судов нижестоящих инстанций по существу разрешения спора основаны на нормах действующего законодательства, мотивированы со ссылкой на доказательства, обстоятельствам по делу не противоречат и сомнений в законности не вызывают, доводами кассационной жалобы не опровергаются.

Суд кассационной инстанции исходит из того, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21 июля 2022 N 34-П, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях Фонд развития и соответствующие региональные Фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве (введен Федеральным законом от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ) предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй).

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр недвижимости) о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (ДД.ММ.ГГГГ) требование ФИО2, основанное на сделке, отраженной в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика.

21 декабря 2020 г. определением Арбитражного суда Московской области удовлетворено заявление некоммерческой организации "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" о намерении стать приобретателем имущества застройщика ЗАО "Подольский ДСК" и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика.

Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области, исходя из целей их деятельности (статьи 2 и 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статья 21.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, в том числе требование ФИО2

При этом гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурсный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могут быть возложены на гражданина.

Правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, однако ФИО2 раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ

В этой связи основания для отмены судебных постановлений по доводам кассационной жалобы третьего лица отсутствуют.

Доводы жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, сводятся к изложению своей позиции по делу, собственным толкованию закона и оценке доказательств и установленных обстоятельств, и не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела судами были допущены нарушения, влекущие отмену судебных постановлений в кассационном порядке.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Подольского городского суда Московской области от 07 сентября 2023 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 января 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу третьего лица публично-правовой компании "Фонд развития территорий" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи