Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 мая 2024 г. по делу N 8Г-4415/2024[88-8893/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Репринцевой Н.Ю, судей Севостьяновой И.Б, Малолыченко С.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-624/2023 (42RS0017-01-2023-000836-20) по иску Кузьминой Татьяны Григорьевны к Банцееву Илье Владимировичу о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, по кассационной жалобе Кузьминой Татьяны Григорьевны на решение Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 19 сентября 2023 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 26 декабря 2023 г.

Заслушав доклад судьи Севостьяновой И.Б, выслушав представителя Банцеева И.В. - Яковлеву И.С, возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Кузьмина Т.Г. обратилась с иском к Банцееву И.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

Требования мотивированы тем, что ранее истцу на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый N.

На основании договора купли-продажи, заключенного 10 ноября 2020 г. между истцом и ответчиком, указанное нежилое помещение продано за 5 500 000 руб. Договор купли-продажи зарегистрирован надлежащим образом, кадастровой палатой и переход права собственности осуществлен.

В последующем от органов, осуществляющих кадастровый учет, в ИФНС N 8 по Республике Крым поступила информация об отчуждении истцом указанного выше нежилого помещения, в связи с чем, налоговый орган инициировал камеральную проверку. В ходе проведенной проверки установлено, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г, согласно кадастровой оценке, выполненной 21 февраля 2012 г. Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Кемеровской области, составила 57 895 068, 75 руб.

Исходя из определенной кадастровой стоимости налоговым органом произведен расчет суммы НДФЛ, подлежащий к уплате в размере 5 138 451 руб, а на его основе сумма штрафа в соответствии с положениями ст. 122 НК РФ, которая определена в размере 1 027 690 руб, а всего от продажи нежилого помещения за 5 500 000 руб. к уплате подлежит налог в сумме 6 166 141 руб... Таким образом, сумма налога, подлежащего уплате от продажи недвижимого имущества практически равна сумме его продажи, а в совокупности с назначенным штрафом даже значительно превышает продажную стоимость. Исходя из изложенного, продажа истцом указанного нежилого помещения имеет крайне негативные для нее последствия, а сумма, подлежащая уплате, является для нее невозможной.

Приобретение недвижимости по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности покупателя. Предложенная цена покупки должна была вызвать у контрагента сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого актива. Однако ответчик не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы нежилого помещения, а продажа помещения в 10 раз ниже его кадастровой стоимости не вызвала у покупателя подозрений, в том числе и уплата продавцом помещения суммы налога, превышающей его продажную стоимость, что указывает на недобросовестность поведения стороны сделки. Хронологический порядок совершения ответчиком юридически значимых действий в данном случае граничит со злоупотреблением правом.

Учитывая, что от продажи указанного нежилого помещения истец не только лишается того, на что рассчитывала, но и лишается даже сбережений, попадает в долговую зависимость, указанный договор купли-продажи подлежит расторжению.

Просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, и возвратить его в собственность истца.

Решением Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 19 сентября 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 26 декабря 2023 г, в удовлетворении исковых требований Кузьминой Т.Г. к Банцееву И.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения отказано в полном объеме.

С Кузьминой Т.Г. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 35400 руб.

В кассационной жалобе Кузьмина Т.Г. просит отменить указанные постановления как незаконные и необоснованные, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы указывает, что спорный договор купли-продажи подлежит расторжению, поскольку объект недвижимости был продан за 5 500 000 руб, в то время как его кадастровая стоимость составляла 57 895 068, 75 руб, а рыночная - 10 000 000 руб. В связи с заключением спорного договора купли-продажи заявитель рассчитывала возместить убытки, связанные с многолетним простоем нежилого помещения. Последствия продажи данного нежилого помещения являются для заявителя кабальными. Утверждает, что приобретение недвижимости по цене значительно ниже кадастровой стоимости, несоразмерной действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности покупателя. Полагает, что предложенная цена должна была вызвать у контрагента сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого имущества. Однако, ответчик не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки. Продажа имущества по заниженной цене, а также уплата суммы налога, превышающей стоимость отчуждаемого имущества, не вызвала у ответчика подозрений. Считает, что данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведения ответчика.

Кроме того, существенным обстоятельством является расхождение стоимости объекта недвижимости с его рыночной стоимостью, что свидетельствует о недействительности сделки. В ходе рассмотрения спора, сведения о регистрации сделки не были истребованы судом, что свидетельствует о не установлении всех обстоятельств дела.

Сумма налогов, штрафов и иных санкций является для заявителя чрезмерной. При разрешении вопроса о банкротстве данная сделка будет признана недействительной (ничтожной), что приведет к негативным последствиям для всех сторон по делу.

Представителем Банцеева И.В. - Яковлевой И.С. принесены возражения на доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем, на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия не усмотрела оснований для отложения рассмотрения кассационной жалобы дела по ходатайству Кузьминой Т.Г. ввиду несогласования Ялтинским городским судом Республики Крым видеоконференцсвязи с учетом надлежащего извещения заявителя о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы и срока рассмотрения кассационной жалобы, установленного частью 1 статьи 379.4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив законность решения суда и апелляционного определения в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении дела судами допущено не было.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 10 ноября 2020 г. Кузьмина Т.Г. (продавец) в лице Яковлевой И.С. и Банцеев И.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, этаж 1, цокольный этаж N, подвал N, общей площадью 1180, 1 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: Российская Федерация, "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи стоимость нежилого помещения составляет 5 500 000 руб.

Оплата по Договору осуществляется покупателем в следующем порядке: полную стоимость здания в размере 5 500 000 руб. покупатель перечисляет на расчетный счет продавца до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, до момента подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности (п. 4.1, 4.3 Договора).

Пунктом 5 Договора предусмотрено, что отчуждаемое здание вместе с технической, проектной и иной документацией, относящейся к зданию передано покупателю. Настоящий договор является одновременно приема-передаточным актом.

Банцеев И.В. обязательства по оплате недвижимого имущества исполнил в полном объеме. Истцом данные обстоятельства не оспариваются.

4 декабря 2020 г. была произведена регистрация права собственности Банцеева И.В. на указанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 10 ноября 2020 г.

Таким образом стороны в полном объеме исполнили свои обязательства по договору купли-продажи от 10 ноября 2020 г.

Продавец Кузьмина Т.Г. не оспаривает надлежащее исполнение покупателем Банцеевым И.В, обязательств, предусмотренных договором купли- продажи, однако, требуя расторжения договора купли-продажи, указывает на его недобросовестное поведение как покупателя, ссылаясь на приобретение им нежилого помещения по явно заниженной цене, учитывая кадастровую стоимость нежилого помещения по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки в размере 57 895 068, 75 руб.

2 августа 2021 г. Межрайонной ИФНС России N 8 по Республике Крым Кузьминой Т.Г. выставлено требование N о предоставлении пояснений, подтверждающих документов, в связи с тем, что истцом не исполнена обязанность по предоставлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (3-НДФЛ) за 2020 год в связи с получением дохода в виде проданного объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес". Общая сумма дохода, с учетом кадастровой стоимости объекта, составила 40 526 548, 13 руб, имущественный вычет - 250000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), налог на доходы физических лиц за 2020 год составляет 5 235 951 руб.

Из пояснений Кузьминой Т.Г. на требование N от 2 августа 2021 г. следует, что в 2020 году ею действительно была произведена продажа недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером N. Ей пришлось продать указанное помещение за символическую сумму, так как помещение находится в аварийном состоянии, с момента покупки и до продажи не эксплуатировалось. Просит пересмотреть сумму налога и штрафные санкции не применять.

Согласно ответу на обращение МИФНС N 8 по Республике Крым от 21 сентября 2021 г, налог Кузьминой Т.Г. начислен в соответствии с нормами налогового законодательства, с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости 57 895 068, 75 руб. и нахождении в собственности истца с 18 марта 2016 г, то есть менее 5 лет. По вопросу пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости Кузьминой Т.Г. рекомендовано обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру по месту учета объекта недвижимости.

Из акта налоговой проверки N от 29 октября 2021 г. следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: "адрес" кадастровый N, принадлежал Кузьминой Т.Г. на праве собственности с 1 апреля 2016 г. на основании договора купли-продажи от 18 марта 2016 г, то есть находилось в собственности менее 5 лет. Согласно сведениям, поступившим от органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, цена сделки от реализации объекта недвижимости составила 5 500 00 руб, что подтверждается договором купли-продажи от 10 ноября 2020 г, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 57 895 068, 75 руб. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ, сумма дохода от реализации объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, в целях налогообложения налогом на доходы физических лиц составит 40 526 548, 13 руб. Сумма НДФЛ к уплате составит 5 138 451 руб. Также Кузьмина Т.Г. привлечена к налоговой ответственности по ст. 122 Налогового кодекса РФ, в виде штрафа в размере 20 % от неуплаченных сумм налога, что составляет 1 027 690 руб.

19 июля 2022 г. Межрайонной ИФНС России N 8 по Республике Крым Кузьминой Т.Г. выставлено требование N, согласно которому, доход Кузьминой Т.Г. за 2020 год от продажи недвижимого имущества с кадастровым номером N, с учетом изменения кадастровой стоимости, составил 14 550 200 руб. Сумма НДФЛ к уплате составила 1 761 526 руб.

Аналогичная сумма налога указана в требовании N от 14 июня 2023 г. после выявления несоответствий в представленных документах и декларации 3-НДФЛ.

Изменение суммы указанного налога связано с тем, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу от 28 июня 2022 г. N, на основании заявления Банцеева И.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес" кадастровый N, комиссия решилаустановить стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 20 786 000 руб.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 209, 309, 432, 450, 451, 454, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, установив, что Кузьмина Т.Г, как продавец, действовала в своих интересах и самостоятельно определиластоимость недвижимого имущества в размере 5 500 000 руб, при этом кадастровая стоимость объекта недвижимости на момент заключения договора истцу была доподлинно известна, что следует из предыдущего заключенного ею договора купли-продажи от 18 марта 2016 г, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием, в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 328 ГПК РФ, оставил решение суда без изменения.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для признания выводов судов нижестоящих инстанций незаконными, поскольку они отвечают требованиям норм материального права, регулирующего спорные правоотношения, имеющие значение для дела обстоятельства определены судами верно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Согласно статьям 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вопреки доводам кассатора, судами нижестоящих инстанций была дана надлежащая оценка представленному в материалы дела договору купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, содержащего конкретную стоимость продаваемого имущества, в совокупности с иными доказательствами по делу, свидетельствующими о том, что цена договора была установлена по соглашению сторон и предложена истцом по результатам переговоров, что следует, в частности, из переписки сторон в мессенджере Вотсап. При этом, как верно указали суды, истцу была достоверно известна кадастровая стоимость данного имущества, поскольку на указана в предыдущем, подписанном ею договоре купли-продажи от 18.03.2016.

В этой связи судами обоснованно не усмотрены основания для признания согласованной сторонами договора цены продаваемого имущества не соответствующей волеизъявлению истца, как продавца данного имущества, и, соответственно, как существенное нарушение прав продавца, влекущее расторжение договора при том, что несоответствие цены продажи, установленной в договоре купли-продажи, кадастровой стоимости продаваемого имущества не отнесено законом к обстоятельствам, являющимся основанием к расторжению такого договора в силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы об обстоятельствах ведения истцом предпринимательской деятельности, простое спорного нежилого здания, проведения налоговой проверки и наложения на истца по ее результатам обязанности оплатить налог на доходы физического лица и штраф, превышающие в совокупности цену продажи спорного имущества, приводились истцом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции, судами проверены и обоснованно отклонены. Данные доводы выводы судов не опровергают, не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, влекущем в силу положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность его расторжения.

Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм права, иной оценке доказательств, по существу сводятся к изложению заявителем своего представления о фактической стороне дела, в связи с чем не являются основанием для отмены судебных актов.

Оценка доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности достаточности относится к обязанности суда, разрешающего дело по существу, непринятие позиции стороны либо критическое отношение к такой позиции и представленным стороной доказательствам не свидетельствует о допущенной ошибке.

Иных доводов со ссылками на имеющиеся в деле, но не исследованные судами доказательства, заявителем кассационной жалобы не приведено.

При этом суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами первой и апелляционной инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 379.6, 390 ГПК РФ.

Суды нижестоящих инстанций верно определили предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.

Вопреки доводам кассатора нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного определения (статья 379.7 ГПК РФ), судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного решение суда и апелляционное определение подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 390, 390.1, 390.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 19 сентября 2023 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 26 декабря 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Кузьминой Татьяны Григорьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Ю. Репринцева

Судьи

И.Б. СевостьяноваС.В. Малолыченко