Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 июня 2024 г. по делу N 8Г-9945/2024[88-11742/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Соловьева В.Н, судей Малолыченко С.В, Кравченко Н.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делоN 2-2634/2023 (24RS0040-01-2022-001826-48) по иску Айдамирова Заура Ханмуса Оглы к Гулиеву Гюльахмеду Алигусейн оглы о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, встречному иску Гулиева Гюльахмеда Алигусейн оглы к Адамирову Зауру Ханмуса оглы о признании договора купли-продажи недвижимости не заключенным, возложении обязанности возвратить помещение, взыскании упущенной выгоды, по кассационной жалобе представителя Гулиева Гюльахмеда Алигусейна оглы - Жеребора Дмитрия Владимировича на решение Норильского городского суда Красноярского края от 08 ноября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18 марта 2024 г.

Заслушав доклад судьи Малолыченко С.В, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Айдамиров З.Х. обратился в суд с иском к Гулиеву Г.А. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что 07 июля 2021 г. заключил с Гулиевым Г.А. договор купли-продажи нежилого здания N1, по условиям которого ответчик обязался передать, а истец принять в собственность нежилое здание по адресу: Красноярский край, городской округ "адрес"Н и оплатить его стоимость - 29 000 000 руб. При заключении договора между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, расчет за приобретаемое здание произведен им в полном объеме, договор фактически сторонами исполнен. Однако Гулиев Г.А. уклоняется от регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, в регистрирующий орган 02 марта 2022 г. для регистрации перехода права, несмотря на направленное в его адрес уведомление, не явился. Вместо этого Гулиев Г.А. направил ему уведомление о расторжении договора купли-продажи от 07 июля 2021 г. в одностороннем порядке. Считает отказ продавца от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и уведомление о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке существенным нарушением условий договора купли-продажи от 07 июля 2021 г. и его прав покупателя.

Уточнив требования, просил о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи здания N 1 от 07 июля 2021 г.

Гулиев Г.А. предъявил встречный иск к Айдамирову З.Х. о признании договора купли-продажи недвижимости не заключенным, возложении обязанности возвратить помещение, взыскании упущенной выгоды.

Требования мотивированы тем, что по условиям договора (п. 2.2) расчеты за продаваемый им объект должны были осуществляться исключительно наличными денежными средствами. Оплатив 9 000 000 руб. наличными денежными средствами, 20 000 000 руб. Айдамиров З.Х. перечислил на банковский счет ИП Гулиева Г.А, (платежные поручения N 208 от 08 июля 2021 г, N 22 от 17 января 2022 г.), чем нарушил одно из существенных условий договора купли-продажи N1 от 07 июля 2021 г. о порядке расчетов. 07 марта 2022 г. он направил в адрес покупателя уведомление о расторжении договора купли-продажи в связи с допущенным нарушением. Кроме того, снятие наличных денежных средств с банковских счетов индивидуальных предпринимателей ограничено, может грозить блокировкой расчетного счета. Считает, что своими действиями Айдамиров З.Х. причинил ему материальный ущерб в виде дополнительных расходов по уплате налогов (двойное налогообложение), по уплате банковских комиссий при снятии денежных средств со счета, а также убытки (упущенная выгода) в связи с невозможностью использовать нежилое здание.

Уточнив требования, просил признать договор купли-продажи N1 от 07 июля 2021 г. спорного нежилого здания незаключенным, возложить на Айдамирова З.Х. обязанность возвратить ему (Гулиеву Г.А.) данное здание по акту приема-передачи в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также взыскать с Айдамирова З.Х. упущенную выгоду в виде арендной платы за использование здания за период с 07 июля 2021 г. по 30 сентября 2022 г. в сумме 14 810 432 руб.

Решением Норильского городского суда Красноярского края от 08 ноября 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18 марта 2024 г, исковые требования Айдамирова З.Х. удовлетворены.

Признан подлежащим государственной регистрации переход права собственности от Гулиева Г.А. к Айдамирову З.Х. на нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи нежилого здания N 1 от 07 июля 2021 г.

В удовлетворении встречных исковых требований Гулиева Г.А. к Айдамирову З.Х. о признании договора купли-продажи N 1 от 07 июля 2021 г. нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес"Н, не заключенным, возложении обязанности возвратить здание по акту приема-передачи, взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за использование нежилого здания - отказано.

Взысканы с Гулиева Г.А. в пользу Айдамирова З.Х. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Возвращена Айдамирову З.Х. излишне уплаченная по чеку-ордеру от 17 марта 2022 г. государственная пошлина в размере 59 700 руб.

В кассационной жалобе представитель Гулиева Г.А. - Жеребор Д.В. просит судебные постановления отменить, исковые требования Гулиева Г.А. удовлетворить. В обоснование кассационной жалобы указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии признаков злоупотребления правом со стороны ответчика. Судами не учтено, что спорное здание с кадастровым N находится на двух участках: на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:1292 и на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0403005:2482, в свою очередь, земельный участок с кадастровым номером N принадлежит администрации г. Норильска и находится в аренде у Гулиева Г.А. Таким образом, спорный объект недвижимости частично находился на земле, не принадлежащей продавцу, однако суды не дали оценки данному обстоятельству.

Возражений на кассационную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом доводов кассационной жалобы судебная коллегия приходит к выводу о том, что по настоящему делу таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Как установлено судами, Айдамиров З.Х. с 07 февраля 2012 г. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности является деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта, дополнительным видом - техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств.

Гулиев Г.А. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 13 сентября 2019 г, основным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, дополнительным видом деятельности помимо прочего является покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

По сведениям Управления Росреестра от 17 марта 2022 г. Гулиев Г.А. с 18 июня 2018 г. является собственником нежилого здания (здания склада для хранения строительных материалов) площадью 1 435, 20 кв.м, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: "адрес".

07 июля 2021 г. Гулиев Г.А. (продавец) заключил с Айдамировым З.Х. (покупатель) договор купли-продажи нежилого здания N 1, по условиям которого Гулиев Г.А. обязался передать в собственность Айдамирова З.Х, а последний принять и оплатить указанное нежилое здание с кадастровым номером N по цене 29 000 000 руб.

В пунктах 2.2, 2.3 договора купли-продажи от 07 июля 2021 г. стороны предусмотрели условие, согласно которому расчеты по договору должны осуществляется наличными деньгами, в рассрочку и в сроки, указанные в Графике платежей, являющемся Приложением N 1 к договору.

Согласно п. 3.2.3 договора обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи.

Если иное не предусмотрено законом, сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, к которым не относятся в частности отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 4.3 договора).

Срок действия договора стороны определили до 01 марта 2022 г. (п. 7.1 договора), установив в п. 5.1 договора, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами. Существенным признается нарушение, которое влечет такой ущерб для другой стороны, что она в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи в день подписания договора 07 июля 2021 г. по акту приема-передачи Гулиев Г.А. передал Айдамирову З.Х, а последний принял в собственность являющееся предметом договора нежилое здание.

Айдамиров З.Х. во исполнение принятых на себя по договору обязательств передал Гулиеву Г.А. 9 000 000 руб. наличными денежными средствами.

Согласно платежному поручению от 08 июля 2021 г. N 208 ИП Айдамиров З.Х. перечислил на счет ИП Гулиева Г.А, открытый в ПАО Сбербанк, 10 000 000 руб, в назначении платежа указано "оплата по договору беспроцентного займа N 1 от 08 июля 2021 г.".

Кроме того 17 января 2022 г. по платежному поручению N22 ИП Айдамиров З.Х. перечислил на банковский счет ИП Гулиева Г.А. сумму в размере 10 000 000 руб, указав в назначении платежа "окончательный расчет по договору купли-продажи здания N1 от 07 июля 2021 г, адрес: "адрес", к/ N, общ. пл. 1 435, 2 м2, НДС не облагается".

Факт получения указанных сумм Гулиевым Г.А. не отрицался.

10 февраля 2022 г. Айдамиров З.Х. направил в адрес Гулиева Г.А. требование, в котором, ссылаясь на исполнение своих обязанностей по оплате приобретаемого здания в полном объеме (29 000 000 руб.), истечение 01 марта 2022 г. срока договора купли-продажи, просит явиться 02 марта 2022 г. в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг "адрес", расположенный но адресу: "адрес", в 10.00 час. для подачи заявления о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. При этом указал, что в случае уклонения от явки, он вынужден будет обратиться в суд за защитой своего права.

В ответ на данное требование, 07 марта 2022 г. Гулиев Г.А. в письменной форме уведомил Айдамирова З.Х. о допущенном последним существенном нарушении условия договора о порядке расчета, одностороннем его изменении, передаче наличными денежными средствами лишь части суммы в размере 9 000 000 руб, в соответствии с п. 5.1 договора от 07 июля 2021 г. потребовал его расторжения.

Разрешая спор, суд первой инстанции, признав установленным, что договор купли-продажи от 07 июля 2021 г. N1 спорного объекта недвижимости совершен в надлежащей письменной форме, при заключении договора сторонами были согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида, в том числе о предмете сделки, цене, договор содержит положение о передаче имущества покупателю, сторонами фактически исполнен, объект недвижимости - здание склада для хранения строительных материалов передано продавцом покупателю по акту приема-передачи в день подписания договора, последний в свою очередь исполнил обязательство по оплате приобретенного нежилого здания в полном объеме до окончания срока действия договора (01 марта 2022 г.), пришел к выводу об отсутствии оснований для признания данного договора купли-продажи нежилого здания незаключенным, а потому в удовлетворении встречных требований Гулиева Г.А. отказал.

Учитывая, что заключение договора купли-продажи недвижимости предполагает переход права собственности к покупателю, установив факт отказа Гулиева Г.А. от явки на государственную регистрацию, суд первой инстанции удовлетворил первоначальные требования Айдамирова З.Х, признав подлежащим государственной регистрации переход права собственности на спорное нежилое здание от Гулиева Г.А. к Айдамирову З.Х. на основании договора купли-продажи N1 от 07 июля 2021 г.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием, в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 328 ГПК РФ, оставил решение суда без изменения.

Оснований не согласиться с указанными выводами судов вопреки доводам кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает, поскольку при рассмотрении дела по существу судами дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ всей совокупности представленных в дело доказательств, выводы судов основаны на верном толковании норм права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу и. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

В силу и. 1, 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (и. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям, данным в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Вопреки доводам кассационной жалобы, фактически сводящимся к переоценке установленных судами обстоятельств и доказательств, суды верно исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований, придя к правомерному выводу о том, что оспариваемая сделка состоялась, фактически сторонами договор купли-продажи исполнен, объект недвижимости передан продавцом покупателю по акту приема-передачи в день подписания договора, последний в свою очередь исполнил обязательство по оплате приобретенного нежилого здания в полном объеме до окончания срока действия договора.

При этом, судами обоснованно отклонена позиция кассатора о том, что порядок расчета по договору купли-продажи не относится к числу существенных условий договора, к числу которых законом отнесены предмет сделки и его цена.

Истец Айдамиров З.Х. исполнил свою обязанность по полной оплате стоимости недвижимости в срок, установленный договором - до 01 марта 2022 г, ответчик принял указанную оплату, при этом, требование о расторжении договора купли-продажи направил после истечения срока договора - 07 марта 2022 г.

Вопреки доводам кассатора, судом первой инстанции с учетом установленных по делу конкретных обстоятельств, верно признано в действиях ответчика очевидное уклонение от добросовестного поведения в виду того, что Гулиевым Г.А. при заключении договора купли-продажи скрыт факт отчуждения недвижимости, располагаемой на вновь образованном земельном участке.

При таких обстоятельствах, доводы кассатора о расположении спорного здания на двух земельных участках основанием для отмены постановленных судебных актов не является и правильных по существу выводов судов не опровергает.

При этом судом первой инстанции дана оценка данному доводу кассатора, указанный довод отклонен, оснований не согласиться с выводами суда и их правовым обоснованием судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что указанные доводы не были заявлены при апелляционном обжаловании решения суда.

В целом изложенные в кассационной жалобе доводы повторяют правовую позицию заявителя, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела, были предметом проверки и оценки судов, признаны несостоятельными по мотивам, подробно изложенным в обжалуемых судебных постановлениях.

Нарушений норм материального права или норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, либо защита охраняемых законом публичных интересов, судом первой и апелляционной инстанции не допущено, оснований для пересмотра в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Норильского городского суда Красноярского края от 08 ноября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18 марта 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу жалобе представителя Гулиева Г.А. - Жеребора Д.В. - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Соловьев

Судьи С.В. Малолыченко

Н.Н. Кравченко