Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 мая 2024 г. по делу N 66а-872/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А, судей Шмидт Т.Е, Колосовой С.И, при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты"" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 19 февраля 2024 года о частичном удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е, пояснения представителя административного истца ФИО7, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные возражения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (далее по тексту - ООО "данные изъяты"", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленного требования указано, что ООО " "данные изъяты"" является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты арендных платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет N N, подготовленный специалистом ООО " "данные изъяты"" ФИО4 от 18 сентября 2023 года.

Решением Краснодарского краевого суда от 19 февраля 2024 года административные исковые требования удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 53 466 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено считать 20 ноября 2023 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушения, допущенные экспертом при проведении судебной экспертизы. Выражает несогласие с проведением экспертизы в негосударственном экспертном учреждении. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влияет на наполняемость бюджета.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец считает решение Краснодарского краевого суда от 19 февраля 2024 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайства в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Учитывая положения части 7 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из пункта 6 разъяснений, данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6.).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"; площадью: 5 000 кв.м; расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"; категория земель: "земли населенных пунктов"; вид разрешенного использования: "Склады (код 6.9), Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4)" в соответствии с договором N, заключенным 25 октября 2023 года с МТУ Росимущества в Краснодарском крае и "адрес". Согласно Приложению N к данному договору, размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года N3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у административного истца права на обращение с данным административным иском в суд, поскольку правоотношения административного истца, как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы урегулированы нормативными актами, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путём оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость в размере 66 967 100 рублей была определена ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона N 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о виде разрешенного использования земельного участка с "для строительства гаража, склада и прачечной" на "Для размещения складских помещений" и согласно статье 18 Закона N 237-ФЗ с 18 июля 2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2022 года.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет N "данные изъяты" об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный специалистом ООО " "данные изъяты" "данные изъяты"" ФИО4 от 18 сентября 2023 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составила 43 608 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" ФИО5

Согласно экспертному заключению от 16 января 2024 года N "данные изъяты", подготовленному экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 53 466 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, отсутствие возражений административного ответчика относительно достоверности результатов экспертизы, положил вышеуказанное экспертное заключение в основу решения и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы от 16 января 2024 года "данные изъяты".

Обоснованность и объективность заключения эксперта ФИО5 по определению рыночной стоимости земельного участка не вызывает у судебной коллегии сомнения.

Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N проводилось посредством использования сравнительного подхода (метода сравнения продаж). Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, что соответствует требованиям пункта 7 ФСО N 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200.

Согласно пункту 4 ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемых объектов недвижимости согласно предназначению.

Эксперт, проведя анализ рынка земельных участков производственного (под производственно-складскую застройку) назначения, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта на дату оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки городе ("данные изъяты"), относятся к сегменту земельных участков производственного назначения, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

Поиск информации по объектам-аналогам производился на веб-ресурсе https//ruads.net, распечатки которых приложены к экспертному исследованию, что свидетельствует о возможности проверки сведений, в ней содержащихся.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в схожем сегменте рынка "адрес" края на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации, были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемым объектом, обоснование корректировок экспертом также приведено в экспертизе. Экспертом подробно обоснован выбор аналогов, коэффициенты, использованные для корректировки, которые носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: цена предложения, площадь объекта, фактор продажа/предложение, условия продажи, дата предложения, вид передаваемых прав, ограничения в использовании, категория земель, вид разрешенного использования, местоположение, рельеф участка, фактор размера собственности, наличие улучшений, тип покрытия подъездных путей, возможность подключения коммуникаций.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

Вопреки доводам жалобы, экспертное заключение, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение содержит не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Указанные в апелляционной жалобе доводы о недопустимости заключения судебной экспертизы в качестве доказательства по делу были проверены судом первой инстанции с приведением подробного обоснования принятого решения и не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, доказательств, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, со стороны административного ответчика судебной коллегии не представлено.

Довод административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы исключительно государственному экспертному учреждению не является основанием для отмены вынесенного решения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными познаниями, но не являющихся государственными судебным экспертами.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости правомерно определена в размере рыночной стоимости, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО5 экспертного заключения.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 307 - 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 19 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 14 июня 2024 года.

Председательствующий

Судьи