Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 июня 2024 г. по делу N 66а-974/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А.

судей Шмидт Т.Е, Колосовой С.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Морозом В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-27/2024 по административному исковому заявлению Мусаева Самандара Зияддин-оглы к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта надвижимости в размере рыночной стоимости

по апелляционным жалобам комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2024 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителя административного истца Старкову И.А. о законности решения суда первой инстанции, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мусаев С.З.-о. через своего представителя обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1925+-15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для продолжения строительства офисных и складских помещений, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 1 959 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование административных исковых требований указал, что является арендатором земельного участка, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права и законные интересы поскольку влечет за собой увеличение арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2024 года административные исковые требования Мусаева С.З.-о. удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1925+-15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для продолжения строительства офисных и складских помещений, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 2 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости определено считать 25 октября 2023 года.

На решение суда министерством имущественных отношений Ставропольского края подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Оспаривает заключение эксперта N 108-Э/12/2023 от 26.12.2023 г. Считает установленную рыночную стоимость объекта заниженной, что приведет к потерям бюджета. Указывает, что площадь объектов-аналогов значительно отличается от объекта экспертизы. Экспертом неверно применен корректирующий коэффициент "строение на участке" в отношении объектов-аналогов N1, N3 в минимальном размере, в отношении объекта-аналога N2 - в среднем размере, так как вывод эксперта о формальности фундаментов не может являться достаточным и достоверным объяснением используемых корректировок. При расчете корректировки на локальное местоположение (удобство подъездных путей) в отношении всех объектов-аналогов эксперт применил поправку 1, 2 (среднее значение), однако с учетом расположения ко всем объектам-аналогам должна быть применена максимальная корректировка +28% (1, 28/1-1). При анализе ценообразующего фактора "физические характеристики" экспертом необоснованно сделан вывод об отсутствии у объектов-аналогов N1, N2 уклона местности, которые имеют сложный рельеф, характеризующийся значительным уклоном, в связи с чем, корректировка должна составить 0%.

На решение суда комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает установленную рыночную стоимость объекта заниженной, что приведет к потерям бюджета. Указывает, что площадь объектов-аналогов значительно отличается от объекта экспертизы. Экспертом неверно применен корректирующий коэффициент "строение на участке" в отношении объектов-аналогов N1, N3 в минимальном размере, в отношении объекта-аналога N2 - в среднем размере, так как вывод эксперта о формальности фундаментов не может являться достаточным и достоверным объяснением используемых корректировок. При расчете корректировки на локальное местоположение (удобство подъездных путей) в отношении всех объектов-аналогов эксперт применил поправку 1, 2 (среднее значение), однако с учетом расположения ко всем объектам-аналогам должна быть применена максимальная корректировка +28% (1, 28/1-1). При анализе ценообразующего фактора "физические характеристики" экспертом необоснованно сделан вывод об отсутствии у объектов-аналогов N1, N2 уклона местности, которые имеют сложный рельеф, характеризующийся значительным уклоном, в связи с чем, корректировка должна составить 0%.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель административного истца Задорожная Е.Е. просить решение Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края - без удовлетворения.

Представитель административного истца Старкова И.А, участвующая в судебном заседании посредством видеоконференц-связи со Ставропольским краевым судом, считает решение Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2024 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав представителя административного истца Старкову И.А, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке), частью 1 статьи 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1925+-15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для продолжения строительства офисных и складских помещений, расположенного по адресу: "адрес" "адрес" (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, поскольку он является арендатором земельного участка, арендные платежи исчисляются, в том числе, в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка N установлена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" и по состоянию на 1 января 2022 года составила 5 624 676, 75 рублей.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 00241 от 30 августа 2023 года "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 1 959 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по ходатайству представителя административного истца, суд первой инстанции определением от 16 ноября 2023 года назначил по делу судебную оценочную экспертизу, производство которой поручено "данные изъяты" "данные изъяты"

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 108-Э/12/2023 от 26 декабря 2023 года, выполненному экспертом "данные изъяты" ФИО6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2 700 000 рублей.

После производства экспертизы административный истец уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость оспариваемого объекта недвижимого имущества в размере, установленном заключением эксперта.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Так, экспертом произведен осмотр объекта экспертизы 12 декабря 2023 года. В заключении эксперта описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Экспертом применен сравнительный подход к оценке, обоснован отказ от использования доходного и затратного подхода при расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Экспертом в целях подбора объектов-аналогов были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - г. Ставрополь, период размещения объявления - с 01.01.2021 г. по 01.01.2022 г, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - участки промышленного назначения.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, экспертом установлено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектов оценки (участки под промышленные объекты).

Экспертом применены корректировки, размер которых обоснован в заключении эксперта: на передаваемые имущественные права для объектов-аналогов N1, N3; на торг для всех объектов-аналогов; на локальное местоположение для всех объектов-аналогов; на расположение относительно автомагистралей для всех объектов-аналогов; на локальное местоположение (удобство подъездных путей) для всех объектов-аналогов; на физические характеристики участка для всех объектов-аналогов; на строение на участке для всех объектов-аналогов; на площадь земельного участка для всех объектов-аналогов; на вид разрешенного использования для всех объектов-аналогов.

Экспертом ФИО6 даны письменные пояснения по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, в судебном заседании в суде первой инстанции проведенное им экспертное исследование в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N и сделанные выводы по определению его рыночной стоимости подтвердил в полном объеме. Пояснил, что действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к предельно допустимым соотношениям между сравниваемыми объектами по фактору общей площади, они содержат требования о внесении необходимых корректировок при выявлении существенных расхождений между сравниваемыми объектами по каким-либо факторам. В качестве объектов аналогов подобраны наиболее сопоставимые с объектом исследования предложения, выставленные на рынок в период, предшествующий оценке. Расхождение по фактору общей площади учтено путем внесения необходимых корректировок. Корректировка на снос строений вводится в случае их наличия на участке и необходимости ввиду этого довести состояние аналога до состояния незастроенного участка, то есть до того состояния, в котором оценивается объект экспертизы. Информация о том, что строениями на объектах аналогах N1, N3 являются фундаменты, а не завершенные строительством объекты, представлена с целью указать на то, что затраты на снос таких улучшений значительно ниже затрат на снос завершенных строительством объектов, исключительно поэтому к данным аналогам применены указанные корректировки. При расчете на локальное местоположение (удобство подъездных путей) максимальное значение корректировки применяется при существенном отличии подъездных путей между объектом экспертизы и объектами-аналогами, которое выявлено не было, в связи с чем было применено среднее значение корректировки. Перепад высот, как объекта экспертизы, так и аналогов одинаков, однако есть существенное отличие в протяженности распределения перепада.

Сопоставимый с аналогами перепад высот объекта исследования фиксируется на существенном меньшем протяжении, что оказывает влияние на возможности и условия застройки и эксплуатации такого участка. Учитывая, что на момент осмотра территории объекта экспертизы частично выравнена, имеет незначительный уклон, который создает сложности только в зимнее время года, ко всем объектам аналогам, не имеющим таких ограничений, применена минимально возможная корректировка.

Вопреки доводам жалоб экспертом были подобраны объекты недвижимости, сопоставимые с объектом экспертизы, а имеющиеся различия были учтены путем внесения необходимых корректировок.

При таких обстоятельствах оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы об уменьшении неналоговых поступлений в бюджет не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения, поскольку принципами налогового законодательства являются: всеобщность налогообложения, то есть обязанность каждого уплачивать законно установленные налоги и сборы (ст. 57 Конституции РФ, п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П); соразмерность налогообложения, то есть при установлении налогов и сборов должна учитываться фактическая способность налогоплательщика к их уплате. Налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными (п. п. 1, 3 ст. 3 НК РФ); обоснованность налогообложения и недопустимость произвольных налогов, а также налогов, препятствующих реализации гражданами своих конституционных прав, толкование в пользу налогоплательщика неустранимых сомнений, противоречий и неясностей актов законодательства о налогах и сборах (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости в размере, не соответствующей рыночной, и исчисление из нее налоговых и неналоговых платежей, не отвечает изложенным принципам законодательства, и не может признаваться законной; а обращение в суд с административными требованиями о ее оспаривании нельзя рассматривать как необоснованное снижение поступлений в бюджеты различных уровней. Иное означало бы нарушение прав налогоплательщиков, гарантированных действующим законодательством.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, кроме заключения судебной оценочной экспертизы не имеется, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости в указанном экспертом размере.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, министерства имущественных отношений Ставропольского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой тридцать пятой Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 июня 2024 года.

Председательствующий

Судьи