Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04 июня 2024 г. по делу N 8Г-10164/2024[88-10422/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Харитонова А.С, судей: Ивановой Т.В, Кислиденко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1981/2023 по иску Кириленко Т. Ш. к ООО "СоюзНедвижимость", Морозовой Т. В. о признании недействительным одностороннего акта, взыскании разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, штрафа, стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда

по кассационной жалобе Кириленко Т.Ш. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 июля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2023 года

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, объяснения представителей Кириленко Т.Ш. - Анишина А.С, Васинович Д.А, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Морозовой Т.В. - Фобрисенко А.В, возражавшего против доводов кассационной жалобы, с учетом письменных возражений, представителя ООО "СоюзНедвижимость" - Лешиной О.А, возражавшей против доводов кассационной жалобы

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Кириленко Т.Ш. обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ООО "СоюзНедвижимость" о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи жилого помещения от 31 октября 2022 года, составленного ООО "СоюзНедвижимость" в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес", ЦАО, район Хамовники, "адрес"; возложении на ООО "СоюзНедвижимость" обязанности передать истцу указанную квартиру в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу; взыскать с ООО "СоюзНедвижимость" разницу между стоимостью фактической и проектной площадью данной квартиры в размере 1 152 320 руб.; взыскать в солидарном порядке с ООО "СоюзНедвижимость" и Морозовой Т.В. убытки в размере 511 680 руб.; взыскать с ООО "СоюзНедвижимость" неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору N 2-3-3/ОЛС от 11 декабря 2018 года в размере 3 295 590 руб. 89 коп. за период с 22 августа 2021 года по 12 июля 2023 года и с 13 июля 2023 года по день фактической передачи объекта долевого строительства; взыскать с ООО "СоюзНедвижимость" штраф в размере 2 223 955 руб. 44 коп.; стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 60 376 руб. 51 коп, а также компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

Требования мотивированы тем, что на основании договора уступки права требования от 10 февраля 2021 по договору N 2-3-3/ОЛС участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 декабря 2018 года истец приобрела жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", ЦАО, район Хамовники, "адрес", общей площадью N кв.м. Застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО "СоюзНедвижимость". 02 ноября 2022 года истцом получен односторонний акт ООО "СоюзНедвижимость" приема-передачи квартиры, с которым она не согласна, поскольку квартира надлежащего качества и в надлежащем состоянии до настоящего времени ей не передана ввиду наличия существенных недостатков, о чем в адрес застройщика ею была направлена досудебная претензия, требования которой были оставлены без удовлетворения. Выявленные недостатки, как указывает истец, делают спорное жилое помещение непригодным для проживания и препятствуют его принятию. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме также находится в ненадлежащем состоянии. Кроме того, согласно измерениям, сделанным в ходе экспертизы фактическая площадь квартиры равна 40, 32 кв.м, что на 2, 08 кв.м. меньше. При этом истцом были в полном объеме исполнены обязательства по договору уступки прав требований, уплачена денежная сумма исходя из площади квартиры N кв.м, в связи с чем излишне оплаченная сумма является убытком. Также, в соответствии с пунктом 2.8 договора N 2-3-3/OЛC застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 21 августа 2021 года, однако, до настоящего времени квартира не передана, неустойка за просрочку не возмещена.

Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 12 июля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2023 года, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "СоюзНедвижимость" в пользу Кириленко Т.Ш. взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору N 2-3- 3/ОЛС от 11 декабря 2018 года в размере 1 000 000 руб, компенсация морального вреда в размере 10 000 руб, стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства по договору N 2-3-3/ОЛС от 11 декабря 2018 года в размере 60 376 руб. 51 коп, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 644 руб, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 300 000 руб. В удовлетворении остальной части требований и требований иска к Морозовой Т.В. отказано. С ООО "СоюзНедвижимость" в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 856 руб.

В кассационной жалобе Кириленко Т.Ш. просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, неверную оценку юридически значимых обстоятельств.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 28 мая 2024 года по 04 июня 2024 года.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, с учетом возражений, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде разницы между стоимости фактической и проектной площадью квартиры.

Согласно положениям статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушение или неправильное применение норм материального права (часть 1 и 2 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) означает, что судебные инстанции в ходе предшествующего разбирательства дела сделали неправильный вывод о правоотношениях сторон, дали неправильную юридическую квалификацию спорных отношений и обстоятельств дела, неправильно определили закон, подлежащий применению, или неправильно его истолковали.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) является основанием для их отмены или изменения судом кассационной инстанции только в том случае, если без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. К таким нарушениям могут относиться: нарушение принципов состязательности и равноправия сторон, несоблюдение требований об оценке доказательств и т.п.

Такие существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами обеих инстанций при разрешении настоящего спора в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде разницы между стоимости фактической и проектной площадью квартиры.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 декабря 2018 года между ООО "СоюзНедвижимость" (застройщик) и Морозовой Т.В. (участник долевого строительства) заключен договор N 2-3-3-/ОЛС участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которыми застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящими договором цену - 23 157 200 руб, из расчета 554 руб. за 1 кв.м. проектной площади квартиры, и принять квартиру по акту приема-передачи квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предварительное (проектное) планировочное решение квартиры, а также их описание и технические характеристики приводятся в Приложении N 1 к договору, площадь определена в соответствии с планировкой типового этажа и является ориентировочной, составляет 41, 8 кв.м. (общая площадь квартиры - площадь всех помещений).

Квартира передается в состоянии и с отделкой, предусмотренной Приложением N 2 к договору, включает в себя отделку и оборудование объекта (квартир) стен и перегородок, потолков, полов, дверей, окон, сантехническое оборудование, светотехническое оборудование, электрические системы, отопление, вентиляцию, кондиционирование, водоснабжение и канализацию, слаботочные системы, систему пожаротушения.

Согласно п. 2.8 указанного договора застройщик обязуется приступить к передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 6 (шесть) месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию и передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 21 августа 2021 года.

В силу п. 6.6 договора участник долевого строительства обязан в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика, указанного п. 6.4. настоящего договора, приступить к процедуре принятия квартиры, подписать и предоставить застройщику акт приема-передачи объекта долевого строительства, предусмотренный п. 6.1 настоящего договора, и предпринять все действия необходимые для исполнения обязательств, предшествующих приемке и связанных с приемкой объекта долевого строительства.

10 февраля 2021 года между ООО "СоюзНедвижимость", Морозовой Т.В. и Кириленко Т.Ш. заключен договор уступки прав требования по договору N 2-3-3-/OЛC участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 декабря 2018 года, по условиям которого Морозова Т.В. уступила, а Кириленко Т.Ш. приняла права требования, принадлежащие участнику долевого строительства как участнику долевого строительства по договору участия относительно указанной в договоре участия квартиры.

13 декабря 2021 года жилой комплекс с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: "адрес", был введен в эксплуатацию.

По данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ как указано со стороны застройщика, окончательная общая площадь квартиры N N составила 43, 1 кв.м, объекту присвоен кадастровый N.

В адрес истца было направлено уведомление от 09 августа 2022 года N 6627-2 о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности передачи объекта долевого строительства. Данное уведомление возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

В связи с уклонением от принятия объекта долевого строительства по договору N 2-3-3-/OЛC от 11 декабря 2018 года ООО "СоюзНедвижимость" составило односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, о чем истцу было сообщено письмом от ДД.ММ.ГГГГ с одновременным направлением уведомления и акта приема-передачи от 31 октября 2022 года.

На основании обращения ООО "СоюзНедвижимость" в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, право собственности на квартиру N N с кадастровым номером N, расположенную по адресу: "адрес", зарегистрировано за стороной истца.

Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы, АНО "ЦЭУ" N 230510-Х1 от 10 мая 2023 года, по результатам обследования объекта долевого строительства - квартиры N, расположенной по адресу: "адрес", установлено, что качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора долевого участия в долевом строительстве N 2-3-3/OЛC от 11.12.2018г. по причине наличия в нем недостатков, отраженных в Таблице N 3 и не соответствует требованиям, нормам и правилам (СНиП, ГОСТ и иным нормативным документам) в области строительства. Рыночная стоимость устранения строительных недостатков объекта исследования составляет 64 571 руб. 62 коп. Выявленные в квартире недостатки (дефекты) являются устранимыми и не являются существенными, а также не являются препятствием для использования квартиры по назначению.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также подлежащего применению по делу закона пришел к выводу о том, что застройщик нарушил принятые на себя обязательства по передаче объекта в установленные договором сроки, качество квартиры не соответствует договору, в связи с чем частично удовлетворил исковые требования, взыскав с застройщика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи строительного объекта в размере 1 000 000 руб, с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ, стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 60 376 руб. 51 коп, а также в связи с нарушением прав потребителя в указанной части, удовлетворил производные требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 10 000 руб, штраф в размере 300 000 руб, с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ, судебные расходы.

Применяя положение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению представителя ответчика, районный суд исходил из того, что заявленная Кириленко Т.Ш. неустойка за нарушение срока передачи строительного объекта не соразмерена последствиям нарушения обязательства, с учетом конкретных обстоятельств дела, цены договора, длительности периода нарушения, причин нарушения обязательств ответчиком, указанных в представленных суду документах, принятие ответчиком мер к выполнению своих обязательств, степень выполнения им своих обязательств, также учитывая период просрочки (с 21.08.2021г. по 28.03.2022г.), пришел к выводу, что соразмерным, справедливым и разумным размером неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, будет являться денежная сумма в размере 1 000 000 руб.

С учетом конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, характера и длительности нарушения прав истца, суд первой инстанции, установив, что неправомерными действиями ООО "СоюзНедвижимость" в вышеуказанной части Кириленко Т.Ш. причинены нравственные страдания, связанные с нарушением ее прав как потребителя, пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания в пользу последней компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.

Суд первой инстанции, установив факт нарушения прав Кириленко Т.Ш. как потребителя, а также то, что застройщик не принял мер для соблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, взыскал с застройщика в пользу истца штраф в размере 300 000 руб, посчитав возможным применительно к фактическим обстоятельствам спора и заявления стороны ответчика применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер суммы штрафа.

При этом, отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 31 октября 2022 года по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также возложении обязанности передать объект по двухстороннему акту приема-передачи, суд первой инстанции исходил из того, что имеющиеся недостатки в квартире не препятствовали подписать акт приема-передачи и принять объект, выявленные недостатки являются устранимыми и не являются существенными, не являются препятствием для использования квартиры, стоимость устранения недостатков взыскана в пользу стороны истца.

Также судом установлено наличие в завершенном строительством объекте долевого строительства незначительных дефектов, что не отменяет обязанность истца принять объект долевого строительства в установленные сроки; несущественные недостатки не являются препятствием в исполнении участником долевого строительства обязанности по приемке объекта, обратного стороной истца не представлено и судом не установлено. В связи с уклонением стороны истца от приемки квартиры ответчик был вынужден передать квартиру путем составления одностороннего передаточного документа, с учетом положений ФЗ N 214-ФЗ.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований Кириленко Т.Ш. в части взыскания с ответчиков убытков в виде разницы между проектной и фактической площадью квартиры, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства не соответствует фактической площади помещения, а изменение площади помещения после передачи ее участнику долевого строительства произошло по вине застройщика, тогда как обмер был произведен в соответствии с условиями договора независимым кадастровым инженером, данные которого внесены в ЕГРН, в том числе о площади квартиры "данные изъяты" кв.м. При этом Морозова Т.В. уступила права требования по договору участия в долевом строительстве, застройщиком не является, на себя не принимала обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства, оснований для привлечения её к ответственности не установлено.

Суд апелляционной инстанции согласились с выводами суда первой инстанции.При этом суд второй инстанции отклонил доводы жалобы о несогласии с размером взысканной судом неустойки, отметив, что суд первой инстанции правомерно счел возможным снизить размер неустойки за просрочку передачи квартиры до 1 000 000 рублей, так как неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Также суд второй инстанции отклонил доводы жалобы о несогласии с подписанием со стороны застройщика одностороннего акта приема-передачи квартиры, отметив, что имеющиеся недостатки в квартире не препятствовали подписать акт приема-передачи и принять объект, выявленные недостатки являются устранимыми и не являются существенными, не являются препятствием для использования квартиры, что подтверждено результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Указанное, не отменяет обязанность стороны истца принять объект долевого строительства в установленные сроки, чего стороной истца сделано не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены или изменения принятых судебных постановлений в части размера взысканной неустойки, поскольку выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами суда относительно обоснованности подписания одностороннего акта приема-передачи квартиры, отсутствия существенных недостатков в квартире, уже были предметом проверки суда первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонены.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Доводы кассационной жалобы стороны истца, направленные на оспаривание приведенных выводов судов в указанной части, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и собранных доказательств, что в силу указанной нормы права не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В то же время судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с принятыми судебными постановлениями в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде разницы между стоимости фактической и проектной площадью квартиры согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора заключенного 11 декабря 2018 года между ООО "СоюзНедвижимость" (застройщик) и Морозовой Т.В. (участник долевого строительства) за N 2-3-3-/ОЛС участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предусмотрено, что застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящими договором цену - 23 157 200 руб, из расчета 554 руб. за 1 кв.м. проектной площади квартиры, и принять квартиру по акту приема-передачи квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предварительное (проектное) планировочное решение квартиры, а также их описание и технические характеристики привиденные в Приложении N 1 к договору, площадь определена в соответствии с планировкой типового этажа и является ориентировочной, составляет 41, 8 кв.м. (общая площадь квартиры - площадь всех помещений). Квартира передается в состоянии и с отделкой, предусмотренной Приложением N 2 к договору, включает в себя отделку и оборудование объекта (квартир) стен и перегородок, потолков, полов, дверей, окон, сантехническое оборудование, светотехническое оборудование, электрические системы, отопление, вентиляцию, кондиционирование, водоснабжение и канализацию, слаботочные системы, систему пожаротушения.

При этом указанным договором согласовано, что цена договора подлежит изменению, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной площади квартиры. В этом случае для определения окончательной цены договора, стороны устанавливают стоимость одного квадратного метра квартиры, равную 554 000 руб, которая умножается на фактическую площадь квартиры, определенную на основании обмеров, полученных в результате проведения технической инвентаризации и/или кадастровых работ по дому и квартире. Стоимость одного квадратного метра квартиры, указанная в настоящем пункте договора, является окончательной и изменению не подлежит.

10 февраля 2021 года между ООО "СоюзНедвижимость", Морозовой Т.В. и Кириленко Т.Ш. заключен договор уступки прав требования по договору N 2-3-3-/OЛC участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 декабря 2018 года, по условиям которого Морозова Т.В. уступила, а Кириленко Т.Ш. приняла права требования, принадлежащие участнику долевого строительства как участнику долевого строительства по договору участия относительно указанной в договоре участия квартиры, общая площадь квартиры при его заключении указана - 42, 4 кв.м.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Как следует из материалов дела, стороной ответчика ООО "СоюзНедвижимость" указано, что по данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь квартиры N составила 43, 1 кв.м, что также отражено в акте приема-передачи квартиры.

В свою очередь в процессе рассмотрения спора стороной истца было указано, что общая фактическая площадь квартиры составляет 40, 26 кв.м, указанием на справку составленную ООО Межрегиональное независимое экспертное бюро Эксперт-Центр от 07 июля 2023 года (том 2 л.д. 77-79).

При таких обстоятельствах, для правильного разрешения настоящего спора суду надлежало установить действительную общую площадь объекта, переданного истцу по договору долевого участия. При этом суд не связан только теми доказательствами, что стороны представляют в обоснование своей позиции.

Вопреки указанию суда передача истцу застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с качеством, определенным условиями договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям даже с учетом подписания акта приема-передачи, не лишает потребителя права оспаривать действия застройщика и соответствие переданного объекта (в данном случае его площади) условиям договора, используя предусмотренные законом средства доказывания в обоснование своей позиции.

В качестве такого средства истцом представлены вышеуказанные доказательства, ответчик ссылался на проведенные по его поручению замеры и акт приема-передачи.

Несмотря на то, что доказательства, представленные сторонами, противоречивы, ни одно из них не имеет преимущества перед другим.

При таком положении для установления определенного факта и исполнения обязанности по полному и всестороннему рассмотрению дела законодатель предоставил суду возможность назначения судебной экспертизы в тех случаях, когда для установления факта необходимы специальные познания, которыми суд не обладает (ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, самостоятельных мер к установлению юридически значимого обстоятельства - действительной площади объекта суд не предпринял, несмотря на то, что судом была назначена судебная экспертиза по вопросу наличия и стоимости устранения строительных недостатков, чем уклонился от надлежащего исполнения возложенных на него функций.

Судом также не были проверены доводы сторон об изменении площади переданного истцу объекта.

В нарушение требований ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства оценки не получили.

В настоящем случае судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции, являются существенными и непреодолимыми, в связи, с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений в указанной части.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции считает, что принятые по делу решение суда первой инстанции и апелляционное определение в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 511 680 руб, разницы между стоимостью фактической и проектной площадью квартиры в сумме 1 152 320 руб. нельзя признать законными, заявленные к взысканию суммы касаются разницы в площади квартиры, они подлежат отмене в указанной части, с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в указанной части суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 июля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2023 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Кириленко Т. Ш. о взыскании убытков, разницы между стоимостью фактической и проектной площадью квартиры - отменить, в отмененной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Пресненский районный суд г. Москвы.

В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 июля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2023 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи