Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16 апреля 2024 г. по делу N 8Г-8091/2024[88-8909/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Белоусовой В.Б, судей Сазонова П.А. и Кукарцевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО "Московский городской центр продажи недвижимости" о признании недействительным одностороннего акта, обязании подписать двусторонний акт, взыскании расходов на оплату услуг представителя, расходов по оформлению нотариальной доверенности (номер дела, присвоенный судом первой инстанции: 2-4995/2023), по кассационной жалобе АО "Центр-Инвест" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО3, объяснения представителя АО "Центр-Инвест" (АО "Московский городской центр продажи недвижимости") ФИО11, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя истца ФИО2 ФИО10, возражавшего против кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к акционерному обществу "Московский городской центр продажи недвижимости" (АО "Центр-Инвест"), в котором просил признать односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N ФС-17/ДДУ-01-27-0349/МЕТ-2531 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, обязании подписать двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб, а также расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 700 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между АО "Московский городской центр продажи недвижимости" (АО "Центр-Инвест") (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N. В соответствии с п. 6.1 договора срок передачи "адрес", общей площадью жилого помещения (без балконов и лоджий) "адрес" по строительному адресу: "адрес" передачи объекта долевого строительства установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Истец свои обязательства по вышеуказанному договору выполнил, оплату стоимости объекта произвел. ДД.ММ.ГГГГ истцом произведен осмотр квартиры с участием специалиста экспертно-правового отдела "Экспресс-Оценка", по результатам которого зафиксированы недостатки, подлежащие устранению, квартира не была передана участнику. Существенными недостатками, по мнению истца, являлись: продувание монтажных пенных швов и примыканий створки и профиля оконного блока, не работала вытяжная система, установлено механическое повреждение радиатора и подоконника, стеклопакета, оконного блока, отсутствовало водоснабжение ГВС/ХВС, отсутствовала гидроизоляция пола. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес застройщика акт технического обследования квартиры, составленного по результатам осмотра квартиры ДД.ММ.ГГГГ, с требованием устранить выявленные недостатки. ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ повторно был совершен осмотр квартиры, в результате которого были зафиксированы ранее выявленные недостатки. В связи с неустранением недостатков истец обратился в государственную жилищную инспекцию "адрес", где им был получен ответ, согласно которому при проведении внеплановой выездной проверки ДД.ММ.ГГГГ выявлено нарушение в содержании общедомового имущества, а именно: отсутствие горячего и холодного водоснабжения, отключение лифтов, захламление паркинга и лестничных клеток, неудовлетворительное санитарное состояние подъездов, вентиляция находилась в рабочем состоянии.

Несмотря на указанные недостатки ответчиком в адрес истца был направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, который был составлен по причине уклонения от принятия объекта долевого строительства, что не соответствует действительности. Отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Решением Мещанского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к акционерному обществу "Московский городской центр продажи недвижимости" о признании недействительным односторонний акт, обязании подписать двусторонний акт, взыскании расходов на оплату услуг представителя, расходов на оформление доверенности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Мещанского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, принято по делу новое решение, которым постановлено: признать недействительным односторонний акт передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору N от ДД.ММ.ГГГГ; обязать АО "Центр-Инвест" подписать двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства па договору N от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с АО "Центр-Инвест" в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины в размере 300 руб.

В кассационной жалобе представитель АО "Центр-Инвест" по доверенности ФИО11 просит отменить апелляционное определение как незаконное, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились. Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между АО "Центр-Инвест" (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N, по которому застройщик обязался построить (создать) объект недвижимости - жилой дом по строительному адресу: "адрес" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру), со следующими основными характеристиками: секция - "адрес", а участник обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 15 741 547, 86 руб. и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Истец обязательства по оплате цены договора исполнил надлежащим образом.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу положений ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о завершении строительства дома, готовности к передаче объекта долевого строительства и о проведении взаиморасчетов, которое получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6.4 договора долевого участия участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) объекта в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан принять объект долевого строительства в течение 10 (десяти) календарных дней.

В силу положений п. 6.6. договора при уклонении участника долевого строительства в предусмотренный настоящим договором срок или при отказе в принятии данного объекта застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом совместно с участием специалиста экспертно-правового центр "Экспресс-Оценка" произведен осмотр квартиры, но результатам которого были зафиксированы недостатки, отраженные в акте технического обследования квартиры.

Также судом отмечено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом повторно произведен осмотр квартиры, однако согласно акту технического осмотра квартиры, недостатки устранены не были.

Отказ принять объект долевого строительства со стороны ответчика обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что перечень дефектов, указанных в актах осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, не содержит неустранимых или существенных недостатков, которые делают квартиру непригодной для использования по назначению.

Кроме того, суд указал, что истец, согласно акту технического обследования от ДД.ММ.ГГГГ, на приемку объекта прибыл за пределами срока, установленного на приемку объекта долевого строительства, в связи с чем судом сделан вывод, что ФИО2 необоснованно уклонился от приемки объекта.

Также суд указал, что оснований согласиться с ответчиком в части возражений о пропуске истцом срока исковой давности не имеется, поскольку указанный срок истцом не пропущен.

Ответчиком не подана апелляционная жалоба на вывод суда о не пропущенном сроке исковой давности.

Проверяя дело в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с выводами суда об отсутствии у истца оснований для отказа в принятии объекта долевого строительства.

То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о завершении строительства дома, готовности к передаче объекта долевого строительства и о проведении взаиморасчетов, и получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, а первый акт о недостатках составлен ДД.ММ.ГГГГ, не является основанием для отказа в иске истцу, поскольку работа обоих сторон договора по приему-передаче объекта долевого строительства началась, спорный односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства составлен застройщиком позднее, когда возник спор о недостатках.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения па ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

При этом, судом первой инстанции установлено, что истец неоднократно в адрес ответчика направлял претензии относительно качества объекта долевого участия, пытался реализовать право требования от застройщика на основании ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом, положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции верно указал, что вывод суда о необоснованном уклонении истца от принятия квартиры надлежащего качества противоречит обстоятельствам дела.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учел, что решением Савеловского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО12 к АО "Центр-Инвест" факт наличия недостатков в объекте долевого участия установлен после проведения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции верно указал, что односторонний акт передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства фиксирует исполнение со стороны застройщика обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Поскольку содержание одностороннего акта затрагивает права и обязанности участника долевого строительства, действия застройщика по составлению акта могут быть оспорены участником долевого строительства с применением общего срока исковой давности три года (статья 196 ГК РФ).

Иной подход, как верно указал суд апелляционной инстанции, являлся бы нарушением ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, никто не может быть ограничен в праве на судебную защиту и на доступ к правосудию.

Суд апелляционной инстанции принял новое решение об удовлетворении заявленных требований о признании одностороннего акта недействительным, обязании ответчика подписать двусторонний акт передачи.

Суд апелляционной инстанции отказал во взыскании судебных расходов на удостоверение нотариальной доверенности и оплату услуг представителя, в этой части судебный акт не обжалован в кассационном порядке.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об обязании АО "Центр-Инвест" подписать двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору N от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, двусторонний передаточный акт подлежит подписанию в соответствии с законом и в установленном им порядке.

Решение суда, обязывающее подписать двусторонний акт только одну из его сторон, само по себе не приводит к появлению в юридической действительности действующего двустороннего акта.

Судебный акт, которым аннулировано действие одностороннего акта, достаточным образом защищает права участника долевого строительства, нарушенные составлением одностороннего акта.

Таким образом, обжалуемое апелляционное определение подлежит отмене в части обязания АО "Центр-Инвест" подписать двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, с направлением в этой части дела в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение с учетом вышеизложенного. В связи с этим может возникнуть необходимость пересмотреть вопрос о распределении судебных расходов (возврат государственной пошлины).

Доводы кассационной жалобы о том, что истец уклонился от подписания акта, не имеют значения. Как указал суд апелляционной инстанции, установлено, что истец неоднократно в адрес ответчика направлял претензии относительно качества объекта долевого участия, пытался реализовать право требования от застройщика на основании ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

Ссылка ответчика на Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" не имеет значения, поскольку и договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, и спорный односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ составлены до вступления в силу указанного Постановления.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части обязания АО "Центр-Инвест" подписать двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору N ФС-17/ДДУ-01-27-0349/МЕТ-2531 от ДД.ММ.ГГГГ и в части взыскания с АО "Центр-Инвест" возврата государственной пошлины. В отмененной части направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи