Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05 июня 2024 г. по делу N 8Г-8704/2024[88-10289/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Швецовой М.В.

судей Белинской С.В. и Птоховой З.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Парлакян Нелли Яковлевны к Шулеру Вадиму Владимировичу о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании задолженности, неустойки, по встречному исковому заявлению Шулера Вадима Владимировича к Парлакян Нелле Яковлевне о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании денежных средств, убытков

по кассационной жалобе Шулера Вадима Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 февраля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Швецовой М.В, объяснения Шулера В.В, его представителя адвоката Спеховой Т.Ю, поддержавших доводы жалобы, представителя Парлакян Н.Я. адвоката Ведун Г.С, полагавшей апелляционное определение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Парлакян Н.Я. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Шулеру В.В. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании задолженности, неустойки, указав, что 15 января 2021 г. сторонами был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора Парлакян Н.Я. (продавец) передает в собственность Шулеру В.В. (покупатель) с рассрочкой платежа, а покупатель принимает в собственность за наличный расчет следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером N

площадью 7100 кв.м, из земель населенных пунктов, для

сельскохозяйственного использования, - земельный участок с кадастровым номером N площадью 2400 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, - земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4138 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, -здание склада с кадастровым номером N, площадью 620, 6 кв.м.

Стоимость вышеуказанного недвижимого имущества по договору купли-продажи составила 80 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 327 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 200 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 30 000 000 рублей, стоимость складского здания - 49 000 000 рублей.

Окончательный расчет согласно графику платежей по условиям пункта 2.2.4 договора купли-продажи должен был быть произведен 1 марта 2022 года.

В установленный графиком платежей срок Шулер В.В. денежные средства в полном объеме не выплатил, в связи с чем по его просьбе сторонами были достигнуты дополнительные соглашения, согласно которым в срок до 1 апреля 2023 года Шулеру В.В. необходимо было погасить задолженность в размере 22 000 000 рублей.

Однако данные действия ответчиком совершены не были и им были предприняты действия, направленные на затягивание выплаты денежных средств путем подачи искового заявления об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в случае неполной оплаты объектов недвижимости, Парлакян Н.Я. вправе требовать установленную неустойку в размере 0, 03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

20 сентября 2022 года Шулером В.В. был внесен платеж в размере 13000000 рублей. При этом сторонами было согласовано, что пени за просрочку уплаты денежных средств в размере 35 000 000 рублей составляет 2 205 000 рублей.

7 октября 2022 года задолженность по пени в размере 2 205 000 рублей была погашена Шулером В.В. в полном объеме.

Сумма задолженности, подлежащая оплате Шулером В.В. по договору купли-продажи от 15 января 2021 года, составила 22 000 000 рублей. Срок ее оплаты стороны установили до 1 апреля 2023 года. Однако до настоящего времени задолженность по договору купли-продажи недвижимости в размере 22 000 000 рублей Шулером В.В. не погашена.

По состоянию на 5 сентября 2023 года эта задолженность составляет 22000 000 рублей и пени за 333 дня просрочки - 2 197 800 рублей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Парлакян Н.Я. с учетом уточнений исковых требований, просила расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7100 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес", стоимостью 327 000 рублей, а также земельного участка с кадастровым номером N площадью 2400 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес", стоимостью 200 000 рублей; применить последствия расторжения в части договора купли-продажи объектов недвижимости, признав право собственности Парлакян Н.Я. на указанные выше земельные участки; взыскать с Шулера В.В. остаток долга в размере 21 473000 рублей; взыскать с Шулера В.В. пени за 333 дня просрочки оплаты денежных средств по договору в размере 2 197 800 рублей.

В ходе рассмотрения дела Шулер В.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Парлакян Н.Я. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании денежных средств, убытков, ссылаясь на то, что стоимость вышеуказанного недвижимого имущества по договору купли-продажи составила 80 000 000 рублей с рассрочкой платежа.

При заключении договора Шулер В.В. передал Парлакяну М.В. сумму в размере 10 000 000 рублей в качестве частичной оплаты по договору.

Шулер В.В. считает, что в эту сумма вошла оплата за земельные участки с кадастровыми номерами N, N

Договор купли-продажи является одновременно передаточным актом и вступает в силу с момента его подписания. Право собственности Шулера В.В. на указанные выше объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 25 января 2021 года.

В обоснование требований иска Шулер В.В. ссылался на то, что Парлакян М.В. с момента подписания договора купли-продажи недвижимости препятствует ему в осуществлении права собственности. Земельные участки и складское здание огорожены забором, Парлакян М.В. отказывается передавать ключи от входных ворот, в связи с чем Шулер В.В. не может использовать объекты недвижимости в соответствии с их назначением, в предпринимательской деятельности и получении прибыли.

При этом Парлакян Н.Я. разрешилаему пользоваться исключительно земельными участками с кадастровыми номерами N N стоимостью 327 000 рублей и 200 000 рублей соответственно. На данные земельные участки Шулер В.В. по предварительному согласованию с ФИО1 завез строительные материалы. Поскольку земельный участок с кадастровым номером N и расположенный на нем склад с кадастровым номером N не были переданы Шулеру В.В. после подписания договора, на протяжении 2, 6 лет он не имел возможности пользоваться этими объектами недвижимости, вследствие чего понес убытки в виде упущенной выгоды.

Так, 27 января 2021 года Шулер В.В. и ФИО10, заключили договор аренды складского помещения с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N. Цена договора составила 250 000 рублей в месяц. После этого Шулер В.В. пытался заключить договор аренды помещения и парковочных мест с ФИО11 Цена договора составила 200 000 рублей в месяц.

В связи с тем, что Парлакян Н.Я. не передала надлежащим образом объекты недвижимости, Шулер В.В. был лишен возможности ими пользоваться, передать в аренду с целью получения прибыли, в связи с чем понесенные им убытки составили сумму в размере 450 000 рублей в месяц, а всего 13 950 000 рублей за 31 месяц.

Согласно распискам об оплате стоимости объектов недвижимости, Шулер В.В. передал представителю Парлакян Н.Я. - ФИО9 денежные средства в общем размере 60 205 000 рублей. В соответствии со статьей 395 ГК РФ сумма процентов за неосновательное пользование ответчиком чужими денежными средствами за период с 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года составила 13 358 464, 20 рублей.

Помимо этого, Шулер В.В. указывал на то, что в настоящее время цена объектов недвижимости значительно снизилась и стоимость имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 15 января 2021 года, составляет 17 212 000 рублей, что, по мнению истца, свидетельствует о несении им реальных убытков в размере 42 993 000 рублей.

Шулер В.В, с учетом уточнений требований, просил расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером N площадью 4138 кв.м, здания склада с кадастровым номером N площадью 620, 6 кв.м; признать право собственности Шулера В.В. на указанные объекты недвижимости отсутствующим; обязать Парлакян Н.Я. вернуть денежные средства в размере 59 678 000 рублей, частично выплаченные Шулером В.В. за объекты недвижимости; взыскать с Парлакян Н.Я. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года в размере 13 358 464, 20 рублей, а также убытки в виде упущенной выгоды за сдачу в аренду объектов недвижимости в размере 13 950 000 рублей.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 сентября 2023 г. в удовлетворении исковых требований Парлакян Н.Я. отказано.

Исковые требования Шулера В.В. удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный 15 января 2021г, между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В. в части земельного участка с кадастровым номером N и здания склада с кадастровым номером N вышеуказанное имущество возвращено в распоряжение Парлакян Н.Я. Прекращено право собственности Шулера В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером N и здания склада с кадастровым номером N

На Парлакян Н.Я. возложена обязанность возвратить Шулеру В.В. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года, в размере 59 678 000 рублей.

С Парлакян Н.Я. в пользу Шулера В.В. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 358 464, 20 рубля.

В удовлетворении остальной части требований Шулеру В.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 февраля 2024 г. решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 сентября 2023 г. отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Парлакян Н.Я. о взыскании с Шулера В.В. в ее пользу пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 г. и в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного 15 января 2021 г. между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В, в части земельного участка с кадастровым номером N и здания склада с кадастровым номером N, возвращении вышеуказанного имущества в распоряжение Парлакян Н.Я, прекращения права собственности Шулера В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером N и здания склада с кадастровым номером N, и в части возложения на Парлакян Н.Я. обязанности возвратить Шулеру В.В. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года, в размере 59 678 000 рублей, взыскания с Парлакян Н.Я. в пользу Шулера В.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 358 464, 20 рубля.

Вынесено в отмененной части новое решение, которым исковые требования Парлакян Н.Я. о взыскании пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 года удовлетворены в части.

Взысканы с Шулера В.В. в пользу Парлакян Н.Я. пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 г. за период с 1 апреля 2023 г. по 5 сентября 2023 г. в сумме 1 042 800 рублей.

В удовлетворении исковых требований Шулера В.В. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером N здания склада с кадастровым номером N, признании права собственности Шулера В.В. на указанные объекты недвижимости отсутствующим; возложении на Парлакян Н.Я. обязанности вернуть денежные средства за объекты недвижимости в размере 59 678 000 рублей; взыскании с Парлакян Н.Я. процентов за пользование чужими денежными средствами за период е 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 г. отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения как незаконного.

В судебное заседание суда кассационной инстанции истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебных актов, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений в переделах доводов жалобы судом апелляционной инстанции не допущено.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15 января 2021 года между Парлакян Н.Я. в лице представителя Парлакяна М.В. (продавец) и Шулером В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7100 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2400 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, - земельного участка с кадастровым номером N площадью 4138 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, -здание склада с кадастровым номером N площадью 620, 6 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена сторонами в общей сумме 80 000 000 руб, из которых 327 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером N 200 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером N; 30 000 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером N 49 473 000 руб. - стоимость здания склада с кадастровым номером N.

Согласно разделу 2 договора денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества оплачиваются покупателем наличными денежными средствами в рассрочку до 01 марта 2022 года в соответствии с установленным договором графиком платежей. В соответствии с приведенным в пункте 2.2 графиком платежей покупатель вносит оплату по договору в следующем порядке: 10 000 000 руб, что составляет 12, 5% цены договора, - при подписании договора, 20 000 000 руб, что составляет 25 % цены договора, - в срок до 15 июля 2021 года, 25 000 000 руб, что составляет 31, 25 % цены договора, в срок до 01 октября 2021 года, 25 000 000 руб, что составляет 31, 25% цены договора, до 01 марта 2022 года, с одновременным снятием обременения Продавца.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи предусмотрено, что он одновременно является передаточным актом.

25 января 2021 года осуществлена государственная регистрация права собственности Шулера В.В. на вышеуказанные объекты недвижимости, а также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Парлакян Н.Я.

Как следует из представленных в материалы дела расписок, Шулером В.В. в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2021 года внесены денежные средства в следующих размерах: 31 марта 2021 года в размере 3 000 000 руб, 27 июня 2021 года - в сумме 17 000 000 руб, 25 сентября 2021 года - в сумме 6 000 000 руб, 29 октября 2021 года - в сумме 4 000 000 руб, 22 марта 2022 года - в сумме 35000000 руб, 20 сентября 2022 года - в сумме 13 000 000 руб.

Кроме того, из расписки от 23 марта 2022 года следует, что Парлакян М.В. получил от Шулера В.В. денежные средства в размере 264 000 руб. в счет оплаты неустойки по договору от 15 января 2021 года за 22 дня просрочки, исходя из установленной договором суммы неустойки в размере 0, 03 % за каждый день просрочки.

Также данной распиской от 23 марта 2022 года сторонами определена сумма задолженности покупателя по договору от 15 января 2021 года в размере 35 000 000 рублей.

Из расписки от 20 сентября 2022 года, составленной Парлакян М.В, следует, что стороны договора пришли к соглашению о том, что сумма пени за просрочку оплаты имущества, образовавшаяся по состоянию на 20 сентября 2022 года, снижается до 2 205 000 руб, что составляет 0, 015% от невыплаченной по договору цены (22 000 000 руб.), а окончательный расчет по договору купли-продажи должен быть произведен покупателем Шулером В.В. в срок до 1 апреля 2023 года. Факт достижения такого соглашения сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривался.

7 октября 2022 года Шулером В.В. произведено погашение образовавшейся неустойки в размере 2 205 000 руб, что подтверждается соответствующей распиской Парлакяна М.В. и не оспаривается Парлакян Н.Я.

Удовлетворяя исковые требования Шулера В.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2021 года, заключенного между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В, в части земельного участка с кадастровым номером N и здания склада с кадастровым номером N с возвращением вышеуказанного имущества в распоряжение продавца ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что в производстве Гурьевского районного суда "адрес" находилось гражданское дело N по исковому заявлению ФИО2 к ФИО9 об устранении нарушений прав собственника, взыскании компенсации морального вреда, судебной неустойки, в котором истец просил обязать ответчика не чинить ему препятствия в осуществлении его права собственности в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7100 кв.м, земельного участка с кадастровым номером N площадью 2400 кв.м, земельного участка с кадастровым номером N площадью 4138 кв.м, здания склада с кадастровым номером N, площадью 620, 6 кв.м; передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные выше земельные участки; обязать освободить складское помещение с кадастровым номером N от принадлежащего ответчику имущества и передать ключи от входных дверей; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.; присудить судебную неустойку в размере 2 000 руб. в день за неисполнение решения суда со дня вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

В указанном выше гражданском деле судом первой инстанции установлен факт создания Парлакяном М.В. препятствий в пользовании Шулером В.В. принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, в том числе путем ограничения доступа на них, при этом прав в отношении земельных участков и здания склада у Парлакяна М.В. не имеется.

Доводы стороны ответчика о неисполнении Шулером В.В. договора купли-продажи по оплате его стоимости, о нахождении его имущества на земельных участках с согласия Шулера В.В. судом первой инстанции не были приняты во внимание, со ссылкой на то, что Шулер В.В. является собственником спорного недвижимого имущества и согласно условиям договора с момента его заключения имущество переходит в собственность покупателя, то есть Шулера В.В, в договоре какие-либо условия в части использования имущества в связи с его неоплатой не указаны, при этом Шулер В.В. как собственник имущества в любое время может требовать его освобождения, тем более от лица, которое не имеет никаких прав в отношении этого имущества.

Судом первой инстанции требования Шулера В.В. в этой части были удовлетворены.

В настоящем деле суд первой инстанции указал, что поскольку в рамках ранее рассмотренного спора было установлено, что собственнику недвижимого имущества по договору купли-продажи объектов недвижимости Шулеру В.В. чинятся препятствия в пользовании этим имуществом, фактически объекты недвижимости ему не переданы, то есть продавцом Парлакян Н.Я. допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи от 15 января 2021 года, то покупатель имеет право на расторжение указанного выше договора.

Суд первой инстанции также принял во внимание, что Шулер В.В, заявляя требования о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 г. в части земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4138 кв.м, здания склада с кадастровым номером N площадью 620.6 кв.м, также ссылался на то обстоятельство, что в настоящее время рыночная стоимость указанного имущества значительно снизилась, стоимость в договоре купли-продажи не актуальна, завышена, в подтверждение таких доводов представлен отчет об оценке N "Стандарт оценка" от 25 мая 2023 года.

С учетом вышеприведенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Шулера В.В. в вышеуказанной части.

Судебная коллегия апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции в полном объеме не согласилась, отменяя решение в части, указала следующее.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию по настоящему спору, не являются идентичными обстоятельствам, подлежавшим доказыванию по гражданскому делу N по исковому заявлению Шулера В.В. к ФИО12. об устранении нарушений прав собственника, взыскании компенсации морального вреда, судебной неустойки.

Как следует из материалов вышеуказанного гражданского дела Шулер В.В. обращался в суд с иском к ФИО13, ссылался на то, что именно указанное им в качестве единственного ответчика лицо, чинит истцу препятствия в пользовании принадлежащим ему на основании договора купли-продажи с Парлакян Н.Я. имуществом, и именно данные обстоятельства и действия ответчика ФИО9 являлись предметом доказывания в рамках указанного спора.

При этом, каких-либо требований к продавцу имущества по договору купли-продажи от 15 января 2021 года - Парлакян Н.Я, Шулером В.В. заявлено не было. Факт чинения препятствий продавцом, также как и факт непередачи Парлакян Н.Я,, как продавцом по сделке, имущества, являвшегося ее предметом, что имеет юридическое значение по данному делу, судебным актом по делу N не устанавливался. Такой вывод в решении суда по вышеуказанному гражданскому делу, которое к тому же вступило в законную силу 21 ноября 2023 года, отсутствует.

Других мотивов, по которым суд первой инстанции при разрешении настоящего спора пришел к выводу об обоснованности доводов Шулера В.В. о непередаче ему Парлакян Н.Я. имущества, являвшегося предметом договора купли-продажи, оспариваемое решение суда не содержит.

Между тем, при разрешении настоящего спора, судом необоснованно не было учтено, что предметом сделки, в отношении которой заявлены требования сторон, являются объекты недвижимости.

При этом, как следует из содержания договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15 января 2021 года, стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в определении в договоре любых, не противоречащих закону условий, предусмотрели в договоре условие о том, что данный договор одновременно является передаточным актом и этот акт вступает в силу с момента его подписания (пункт 7.1 договора).

Данное условие договора, также как и договор в целом, никем не оспорено, недействительным не признано. Договор, в котором предусмотрено такое условие, подписан Шулером В.В. лично без каких-либо оговорок, и представлен на государственную регистрацию. Доказательств того, что такие действия были совершены им под влиянием принуждения, Шулером В.В. суду представлено не было и на такие обстоятельства он не ссылался.

Таким образом, добровольно подписав договор на предусмотренных в нем условиях, Шулер В.В. подтвердил, что все объекты недвижимости, являвшиеся предметом договора купли-продажи от 15 января 2021 года, продавцом Парлакян Н.Я. в день подписания договора ему были переданы и им приняты.

Переход права собственности к Шулеру В.В. в отношении всех объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом договора зарегистрирован в установленном законом порядке 25 января 2021 года.

При этом материалы дела не содержат никаких сведений о том, что Шулер В.В. обращался с какими-либо претензиями по поводу неисполнения условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в какой- либо части непосредственно к продавцу Парлакян Н.Я, которая выступает ответчиком по настоящему делу.

После вступления в законную силу решения Гурьевского районного суда Калининградской области по гражданскому делу N, при вынесении которого суд первой инстанции исходил из того, что неправомерными действиями ФИО9 Шулеру В.В. созданы препятствия в пользовании принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, в том числе путем ограничения доступа на них, и в этой связи пришел к выводу об обоснованности требований истца об устранении препятствий в пользовании земельными участками и складским помещением, возложил на ответчика ФИО9 обязанность передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные земельные участки, а также освободить складское помещение и передать ключи от входных дверей, мотивированное тем, что истец, как собственник спорного имущества, имеет право свободного доступа к нему и беспрепятственного пользования этим имуществом, по убеждению суда апелляционной инстанции, не имеется оснований полагать, что данным судебным актом бесспорно установлен факт непередачи объектов недвижимости покупателю при заключении договора купли-продажи непосредственно продавцом указанного имущества, которым выступала Парлакян Н.Я, а не ответчик по делу N - ФИО9

Сам по себе тот факт, что внутри здания склада и на спорных земельных участках расположено имущество иных лиц, в том числе Парлакяна М.В, и у них имеются ключи от этого здания и от ворот ограждения, что, по утверждению Шулера В.В. создает ему препятствия в пользовании принадлежащим ему имуществом, по мнению суда второй инстанции, о непередаче самих этих объектов - здания и земельного участка бесспорно не свидетельствует.

Более того, вступившим в законную силу до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу решением Гурьевского районного суда Калининградской области по делу N в полном объеме восстановлены права Шулера В.В. на беспрепятственное пользование объектами недвижимого имущества, земельными участками и складским помещением, приобретенными им по рассматриваемому договору, которые истец считал нарушенными, и на что он ссылался как на основания своих требований о расторжении договора в рамках настоящего спора. На лицо, допустившее такие нарушения прав истца и чинившее ему препятствия в пользовании приобретенным по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимым имуществом - ФИО9 возложена обязанность не чинить Шулеру В.В. препятствия в осуществлении его права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 7100 кв.м, земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 400 кв.м, земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 13В кв.м и здания склада с кадастровым номером N площадью 620, 6 кв.м, передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные земельные участки и освободить складское помещение с кадастровым номером N от принадлежащего ответчику имущества, передать ключи от входных дверей. Помимо этого, установлена судебная неустойка в размере 500 руб. в день за неисполнение решения суда с момента его вступления в законную силу путем ее взыскания с ФИО9 в пользу Шулера В.В.

При этом Шулер В.В. самостоятельно, реализуя предоставленные ему законом процессуальные права, избрал такой способ защиты своих прав, и его требования судом были удовлетворены, препятствия в пользовании приобретенным по договору от 15 января 2021 года имуществом устранены.

На иные основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части земельного участка с кадастровым номером N и расположенного на нем складского помещения, и на какие-либо иные неправомерные действия со стороны продавца Парлакян Н.Я. Шулер В.В. со своей стороны не ссылался.

Кроме того, судебная коллегия областного суда сочла заслуживающими внимания доводы Парлакян Н.Я. о том, что, несмотря на то, что договор купли-продажи, являвшийся одновременно актом приема-передачи, был заключен 15 января 2021 года, претензии и требования со стороны Шулера В.В. по поводу чинения ему препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, непередачи ему имущества, стали предъявляться только в начале 2023 года, то есть незадолго до истечения предоставленного ему Парлакян Н.Я. срока отсрочки окончательного расчета по договору, который в указанные в договоре сроки (до 01 марта 2022 года) Шулером В.В. произведен не был. До указанного времени, истец никаких претензий по поводу непередачи ему объектов недвижимости, чинения ему препятствий в пользовании ими не предъявлял.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, совокупность установленных по делу обстоятельств не свидетельствует о доказанности факта непередачи Шулеру В.В. объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом договора купли-продажи от 21 января 2021 г, нарушение прав Шулера В.В, как собственника указанных объектов в пользовании ими, которое выражалось в ограничении доступа на эти объекты в полной мере восстановлено вступившим на день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в законную силу судебным актом, которым эти препятствия в пользовании имуществом по требованию истца устранены в полном объеме.

Не могут, по мнению суда апелляционной инстанции, служить достаточным основанием для расторжения договора в требуемой истцом Шулером В.В. части и ссылки суда в оспариваемом решении на изменение в настоящее время рыночной стоимости недвижимого имущества в целом и предметов договора, в частности, со ссылками на отчет об оценке N ООО " "данные изъяты" от 25 мая 2023 г.

Ссылаясь на положения пункта 4 статьи 421, пунктов 1 и 3 статьи 424, статьи 485 ГК РФ, суд второй инстанции отметил, что из договора купли-продажи от 15 января 2021 г. усматривается, что при его заключении стороны однозначно подтвердили, что приобретают права и обязанности, вытекающие из данного договора, по своей воле и в своем интересе, будучи свободными в определении любых, не противоречащих законодательству условий этого договора, и будучи способными понимать значение своих действий и руководить ими, и что у них при заключении договора отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях (пункт 3.2 договора).

Таким образом, реализуя принцип свободы договора, и в том числе, в части определения его цены, действуя своей волей и в своем интересе, стороны в договоре предусмотрели общую цену договора, а также стоимость каждого из объектов недвижимости, составляющих предмет договора.

Последующее же изменение ситуации на рынке недвижимости, и снижение рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества, даже в случае доказанности такого факта, по мнению суда апелляционной инстанции, не может рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств, влекущих расторжение договора купли-продажи. Ссылки Шулера В.В. на то, что, приобретая такие объекты нежилой недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности, он понес убытки вследствие снижения стоимости этих объектов, по убеждению суда второй инстанции, не дают основания для изменения или расторжения договора, поскольку любая предпринимательская деятельность осуществляется её субъектами на свой страх и риск (статья 2 ГК РФ) и они должны учитывать неблагоприятную для себя конъюнктуру рынка, ухудшение материального положения и другие возможные факторы, которые, вместе с тем, не дают ей права пересмотреть свои обязательства либо отказаться от них.

Кроме того, сам по себе представленный Шулером В.В. отчет об оценке N ООО "Стандарт оценка" от 25 мая 2023 г, не имеющий ни подписи оценщика, ни подписи руководителя, ни печати общества, выполненный, как следует из его содержания, специалистом, не предупреждавшимся об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, по заказу только одной стороны спора, без участия суда и второй стороны, для представления в судебные органы, а не с целью определения рыночной стоимости недвижимости в условиях ее свободной продажи, бесспорным доказательством по делу признан быть не может.

Таким образом, приведенные Шулером В.В. в обоснование требований о расторжении договора в части земельного участка с кадастровым номером N и здания склада с кадастровым номером N на наличие предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ обстоятельств, которые могут быть признаны существенным нарушением договора другой стороной, не указывают.

Принимая во внимание отсутствие оснований для удовлетворения требований Шулера В.В. о расторжении договора по заявленному им основанию - в связи с неисполнением продавцом обязательства по передаче недвижимого имущества, поскольку такой довод истца по данному требованию не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела по существу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у суда первой инстанции не имелось и законных оснований для удовлетворения вытекающих из него требований о признании права собственности Шулера В.В. на земельный участок с кадастровым номером N и здание склада с кадастровым номером N отсутствующим, возложении на Парлакян Н.Я. обязанности возвратить денежные средства в размере 59 678 000 рублей, частично выплаченных Шулером В.В. за объекты недвижимости и взыскании с нее процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года в размере 13 358 464, 20 рублей.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции счел, что решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 сентября 2023 г. в части удовлетворения исковых требований Шулера В.В. нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем в указанной части отменил его с вынесением в данной части нового решения об отказе Шулеру В.В. в иске.

Решение суда в части отказа Шулеру В.В. в удовлетворении требований о взыскании с Парлакян Н.Я, убытков вследствие невозможности сдачи в аренду земельного участка с кадастровым номером N и расположенного на нем здания склада с кадастровым номером N, сторонами в суд апелляционной инстанции не оспорено, предметом проверки суда апелляционной инстанции в силу положений статьи 327.1 ГПК РФ не являлось.

Также судебная коллегия областного суда, по мотивам, подробно изложенным в апелляционном определении отметила, что, вопреки доводам жалобы Парлакян Н.Я. об обратном, не имелось у суда первой инстанции и оснований для удовлетворения заявленных ею исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером N площадью 7100 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером N площадью 2400 кв.м.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оснований для отказа в полном объеме в удовлетворении требований Парлакян Н.Я. о взыскании неустойки за несвоевременную оплату недвижимого имущества исходя из его полной стоимости, как это было заявлено в ее иске, и не являющихся требованием о применении последствий расторжения договора, у суда первой инстанции не имелось.

Так, пунктом 3.1. договора купли-продажи предусмотрено условие о том, что в случае, если покупатель до 01 марта 2022 года не произведет полную оплату за объекты, продавец вправе потребовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0, 03 % от неуплаченной суммы по договору за каждый день такой просрочки.

Такое условие договора закону не противоречит, недействительным не признано. Материалами дела подтверждается и Шулером В.В. не оспаривается, что полный расчет по договору им не осуществлен. Соответственно, Парлакян Н.Я. вправе требовать от покупателя Шулера В.В. уплаты неустойки (пени) в размере 0, 03 % от неуплаченной суммы по договору за каждый день просрочки.

Сумма задолженности, из которой истец по данному требованию Парлакян Н.Я. просит исчислить такую неустойку, определена ею верно - 22000000 руб.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении таких требований Парлакян Н.Я. в полном объеме у суда первой инстанции не имелось.

Между тем, судебная коллегия апелляционной инстанции не согласилась с определенной истцом Парлакян Н.Я. датой начала периода взыскания такой неустойки и соответственно с заявленной ею к взысканию общей суммой такой неустойки и исходила из того, что между сторонами 20 сентября 2022 года было достигнуто соглашение о том, что срок окончательного расчета по договору купли-продажи от 15 января 2021 года переносится до 01 апреля 2023 года.

Таким образом, поскольку в судебном заседании Парлакян Н.Я. наличие такого соглашения, в подтверждение которого в материалы дела к тому же представлена соответствующая расписка от 20 сентября 2022 года, учиненная ФИО9, не отрицала, несмотря на то, что требуемая по закону форма такого соглашения о внесении изменений в действующий договор соблюдена не была, судебная коллегия областного суда сочла, что требования Парлакян Н.Я. о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в части - за период с 01 апреля 2023 года по 05 сентября 2023 года

Период снижения размера неустойки до 0, 015 % в день стороны указанным соглашением определили только по состоянию на 20 сентября 2022 года, установив ее на тот период в конкретном размере - в сумме 2 205 000 руб, следовательно, в иные периоды просрочки действуют условия заключенного между сторонами договора, не измененным соглашением сторон в установленном порядке.

Таким образом, в пользу Парлакян Н.Я. взыскана неустойка (пени) в размере 0, 03 % от неуплаченной суммы по договору в размере 22000000 руб. за период с 01 апреля 2023 года по 05 сентября 2023 года в сумме 1 042 800 руб. (22 000 000 руб. х 0, 03 % х 158 дней).

Суд кассационной инстанции с такими выводами суда апелляционной инстанции соглашается.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе о чинении препятствий в пользовании имуществом, являлись предметом тщательной проверки и надлежащей оценки суда апелляционной инстанции, повторяют позицию при рассмотрении дела в судах, сводятся к несогласию с выводами суда второй инстанции и не указывают на обстоятельства, которые были не проверены и были не учтены им при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность апелляционного определения либо опровергали выводы суда.

Согласно статьям 67, 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

Вопреки доводам кассационной жалобы всем представленным доказательствам судом дана оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с данной оценкой доказательств и установленными судом обстоятельствами не могут служить основанием для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 февраля 2024 г. - оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи