Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 июня 2024 г. по делу N 8Г-10735/2024[88-15093/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Зюзюкина А.Н, судей Омаровой А.С. и Камышановой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новицкой Наталии Владимировны к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Роману Александровичу о регистрации перехода права собственности, по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Гурьянова Романа Александровича на решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 20 июля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 ноября 2023 года, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, выслушав Земляникину М.П. представителя ответчика по ордеру, поддержавшую доводы кассационной жалобы, Новицкую Н.В, возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Новицкая Н.В, указывая на уклонение продавца Гурьянова Р.А. от регистрации перехода права собственности на приобретенные у него по договору купли-продажи объекты недвижимого имущества, обратилась в суд с иском, в котором просила суд зарегистрировать переход права собственности от Гурьянова Р.А. к Новицкой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 118 кв.м, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: "адрес" зарегистрировать переход права собственности от Гурьянова Р.А. к Новицкой Н.В. на блокированный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", площадью 90 кв.м, количество этажей 3, кадастровый номер: N, принадлежащие Гурьянову Р.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 15 ноября 2017 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N N, выданного 7 марта 2023 года; взыскать с Гурьянова Р.А. в пользу Новицкой Н.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 23677 руб.

Решением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 20 июля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 ноября 2023 года, исковые требования Новицкой Н.В. удовлетворены.

В кассационной жалобе Гурьянов Р.А. просит отменить постановленные судебные акты, указывая на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения были допущены по настоящему делу.

13 июня 2019 года между ИП Гурьяновым Р.А. и Новицкой Н.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 предварительного договора Гурьянов Р.А. (продавец) обязался в будущем передать в собственность Новицкой Н.В. (покупатель), а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором: земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 118 кв.м, с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: "адрес", под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки площадью 90 кв.м, три этажа, обеспеченный коммуникациями: водоснабжение, электричество, канализация, который продавец построит за счет собственных средств не позднее 1 квартала 2020 года. Намерение о заключении в последствии договора купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки, является существенным условием настоящего договора и купля-продажа земельного участка без намерения приобретения в последствии жилого дома блокированной застрой не осуществляется.

В соответствии с пунктом 4.4 предварительного договора подписанием настоящего договора покупатель выражает намерение купить жилой дом блокированной застройки (дуплекс), находящийся на вышеуказанном земельном участке. Условия, порядок оплаты и реализация намерения приобрести в собственность жилого дома блокированной застройки (дуплекса), находящегося на земельном участке и порядок перехода права собственности будут согласованы сторонами в договоре купли-продажи дома, после постановки жилого дома на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора стоимость земельного участка оценивается по соглашению сторон в размере 2 86 7750 рублей, а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки его стоимость будет составлять 2 867 750 рублей.

Таким образом, общая стоимость недвижимости составляет 5 735 500 рублей.

В силу пункта 2.2 предварительного договора оплата по настоящему договору осуществляется любым удобным способом, в том числе путем внесения в кассу и на расчетный счет индивидуального предпринимателя.

Исходя из пункта 2.3 предварительного договора, оплата стоимости земельного участка осуществляется выплатой обеспечительного платежа в размере 1 147 100 рублей в день заключения предварительного договора, который является частью стоимости земельного участка.

При выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка, указанный платеж возвращается покупателю, либо по устной договоренности засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по оплате земельного участка по основному договору, оставшуюся часть покупатель оплачивает не позднее 1 квартала 2020 года.

В соответствии с пунктом 3.8 предварительного договора Гурьянов Р.А. обязался заключить с Новицкой Н.В. основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок не позднее 1 квартала 2020 года, при условии реализации намерения подписания договора купли-продажи жилого дома.

В последствии 26 марта 2020 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым пункт 3.8 договора изложен в следующей редакции: продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности не позднее 2 квартала 2020 года, при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома.

Дополнительным соглашением к договору от 23 июня 2020 года стороны изменили срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка, а также сдачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности, установив его не позднее 3-4 квартала 2020 года при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома, т.е. до 31 декабря 2020 года.

В день подписания договора 13 июня 2019 года покупателем Новицкой Н.В. произведена оплата обеспечительного платежа в размере 1 147 100 рублей.

11 июля 2019 года министерством строительства Нижегородской области Гурьянову Р.А. выдано разрешение на строительство блокированного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером N.

2 июня 2020 года между сторонами подписан акт приема-передачи жилого дома и ключей, по которому продавец передал, а покупатель принял жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N

21 мая 2021 года Новицкая Н.В. перечислила индивидуальному предпринимателю оставшуюся сумму по договору в размере 4 588 400 рублей.

Вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 14 декабря 2021 года Гурьянову Р.А. отказано в удовлетворении исковых требований к Новицкой Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи от 13 июня 2019 года расторгнутым.

Удовлетворены встречные исковые требования Новицкой Н.В, предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13 июня 2019 года, заключенный между Гурьяновым Р.А. и Новицкой Н.В, признан основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Указанным судебным актом установлено, что Гурьяновым Р.А. в виду предъявления иска о расторжении предварительного договора возвращены оплаченные Новицкой Н.В. денежные средства в размере 5 735 500 руб.

При разрешении настоящего спора судом установлено, что после признания в судебном порядке предварительного договора купли-продажи основным, денежные средства за товар обратно Гурьянову Р.А. не поступали. Новицкая Н.В. указала, что свои обязательства по оплате товара она выполнила в полном объеме, денежные средства были ей возвращены Гурьяновым Р.А. по доброй воле, что является его правом.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указав, что предварительный договор купли-продажи вступившим в законную силу решением суда признан основным, Новицкая Н.В. произвела полную оплату по договору, при этом Гурьянов Р.А. уклоняется от совершения действий, предусмотренных договором, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, пришел к выводу об удовлетворении иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции о законности решения суда первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, рассматривая требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение покупателем обязанности по оплате.

При разрешении настоящего спора судом не установлено, что оплата за спорное имущество покупателем произведена.

Признание предварительного договора купли-продажи основным договором, не указывает, что правоотношения сторон, связанные с исполнением договора, не изменились, с учетом действий сторон.

Так, Гурьянов Р.А, в целях защиты своего субъективного права, обратился в суд с иском о признании предварительного договора расторгнутым, и, полагая, что имеются основания для его расторжения, вернул в полном объеме в пользу покупателя Новицкой Н.В. уплаченные за объекты недвижимости денежные средства.

Данные действия не являются злоупотреблением правом, и соотносятся с требованиями положений статьи 10 ГК РФ.

При этом вывод суда о том, что предварительный договор признан в судебном порядке основным, не исключает установление обстоятельств, связанных с его исполнением.

Регистрация перехода права собственности в судебном порядке может быть реализована при взаимном исполнении сторонами обязательств по договору, передачей имущества продавцом покупателю, принятием и оплатой такого имущества покупателем в пользу продавца, который, несмотря на его фактическое исполнение, уклоняется от регистрации перехода права.

С учетом установленного судом факта возврата оплаченных ранее денежных средств за спорные объекты, что обусловлено действиями продавца по предъявлению иска о расторжении предварительного договора, которые не выходят за пределы защиты гражданских прав, суду следовало установить исполнен ли договор купли-продажи покупателем, после признания его в судебном порядке основным.

Бездействие покупателя и его позиция, относительно получения обратно денежных средств от продавца, не указывают на установление факта оплаты по договору покупателем в пользу продавца, и не получили оценки суда применительно к требованиям статей 454, 549, 551 ГК РФ в их правовой взаимосвязи.

Суд по ранее рассмотренному спору, признавая предварительный договор основным, исходил из обоюдного намерения сторон на заключение договора купли-продажи. Такие намерения сторон подтверждались передачей жилого дома Новицкой Н.В, и исполнением ею встречного обязательства по оплате предмета договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Вместе с тем, сама по себе оплата до разрешения между сторонами спор по признанию предварительного договора основным, не является безусловным подтверждением исполнения основного договора, который признан таковым в судебном порядке.

В отсутствие установленного обстоятельства оплаты по договору, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии уклонения продавца от государственной регистрации перехода права.

Тогда как исполнение покупателем договора по принятию и оплате объекта недвижимости является основанием для вывода об уклонении продавца от исполнения договора по передачи объекта и (или) государственной регистрации перехода права.

В предмет доказывания входило установление фактического исполнения сделки, как продавцом, так и покупателем, с учетом длящихся правоотношений сторон, которые изменялись вследствие действий сторон по исполнению договора.

В рассматриваемом случае суд не дал оценки тому исполнил ли покупатель свои обязательства по оплате покупной стоимости объектов недвижимости, от установления данного юридически важного обстоятельства зависит обоснованность вывода суда о наличии уклонения продавца от государственной регистрации перехода права. Несение плата по договору купли-продажи покупателем является исполнением им встречного обязательства, неисполнение такой обязанности указывает на существенное нарушение договора со стороны покупателя (статья 450 ГК РФ).

Из материалов дела и пояснений ответчика не следует, что им была возвращена оплата по договору продавцу в размере покупной стоимости земельного участка и жилого дома.

Бремя доказывания надлежащего исполнения договора - оплаты покупной стоимости приобретаемого имущества, несет покупатель. Покупатель не представил доказательств исполнения своей обязанности на момент разрешения настоящего спора, в подтверждение уклонения продавца от регистрации перехода права собственности в юридически значимый период.

Данный период обусловлен регистрацией 28 марта 2023 года права собственности Гурьянова Р.А. на блокированный жилой дом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 7 марта 2023 года, и приглашением на 13 апреля 2023 года на регистрацию перехода права собственности.

Исходя из того, что вывод суда о фактическом исполнении договора купли-продажи, который явился основанием для констатации уклонения продавца от государственной регистрации перехода права, не основан на установленных фактических обстоятельств дела, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 ноября 2023 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи