Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2024 г. по делу N 8Г-9620/2024[88-11042/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ишимова И.А, судей Храмцовой О.Н, Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-4649/2023 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Клопову Вячеславу Викторовичу о взыскании задолженности по договору аренды, по кассационной жалобе Клопова Вячеслава Викторовича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.03.2024.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Храмцовой О.Н, выслушав объяснения представителя ответчика (по доверенности) Хлызову Н.Б, поддержавшую доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ИП Клопову В.В. о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.12.1997 N М-02-008146 за период с 01.07.2018 по 29.03.2021 в размере 87 001, 70 руб, пени за период с 01.07.2018 по 29.03.2021 в сумме 831 969, 75 руб.

В обоснование требований указано, что между арендодателем Департаментом городского имущества города Москвы и арендатором ИП Клоповым В.В. был заключен договор от 18.02.1997 N М-02-008146 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: "данные изъяты" (г. "данные изъяты"), площадью 7 500 кв.м, предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг. Договор заключен на 49 лет. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.05.2021 право собственности на нежилое помещение с 11.11.2011 перешло к Клопову В.В. В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 87 001, 70 руб. за период с 01.07.2018 по 29.03.2021. За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0, 2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 01.07.2018 по день уплаты включительно. Ответчиком не оплачены пени в размере 831 969, 75 руб, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.07.2018 по 29.03.2021.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 06.06.2023 дело N А40-282155/2022 направлено в Московский городской суд для рассмотрения вопроса о суде общей юрисдикции, к компетенции которого относится настоящее дело.

Определением Московского городского суда от 28.09.2023 гражданское дело направлено в Златоустовский городской суд для рассмотрения по подсудности.

Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 21.12.2023 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.03.2024 решение суда отменено, принято по делу новое решение. Взыскана с Клопова В.В. в пользу Департамента городского имущества г. Москвы задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка NМ-02-008146 от 18.02.1997 за период с 20.11.2019 по 29.03.2021 в размере 32 113, 78 руб, неустойка за период с 21.12.2019 по 29.03.2021 в размере 8 000 руб. Взыскана с Клопова В.В. государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 1 579 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель Клопов В.В. просит отменить апелляционное определение (оставив в силе решение суда первой инстанции), ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Как установлено судами, 18.02.1997 между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ООО "ГПСК Ланд" (арендатором) на основании постановления Правительства г. Москвы N 680 от 13.08.1996 заключен договор аренды N М-02-008146, в соответствии с которым арендодатель предоставил в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 7 500 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. "данные изъяты", для строительства и последующей эксплуатации трехэтажного гаража-стоянки с комплексом сервисных услуг. Договор аренды заключен на срок 49 лет (раздел 2 договора).

Согласно разделу 4 "Особые условия договора" арендатор обязан по окончании строительства гаража-стоянки оформить в БТИ и Москомимуществе соответствующие документы, подтверждающие его право на гаражные боксы, и представить их в десятидневный срок в Москомзем для внесения необходимых изменений в договор.

Дополнительным соглашением от 02.03.1998 арендодатель и арендатор согласовали условие о ежеквартальном внесении арендатором арендной платы, не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Дополнительным соглашением от 15.11.2000 арендодатель и арендатор установили, что с 01.09.1998 за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает неустойку в размере 0, 2% от размера задолженности по арендной плате за соответствующий расчетный период за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 20.03.2003 к договору аренды земельного участка от 18.02.1997, в связи с окончанием строительства и на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительство объекта от 12.08.1999, стороны пришли к соглашению о том, что пункты 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7 и 4.10 утратили силу.

Ответчик Клопов В.В. в период с 11.11.2011 по 30.03.2021 на основании решения Бутырского районного суда г. Москвы от 29.03.2010 и определения того же суда от 04.05.2011 являлся собственником нежилого помещения - гаража-бокса с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 23 кв.м, расположенного в нежилом здании с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 3 245, 3 кв.м, находящемся на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 75 000 кв.м, по адресу: "данные изъяты"

Решением Арбитражного суда г. Москва от 21.11.2022 по делу N А40-64803/22-61-43, вступившим в законную силу 15.02.2023, по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Кремит Эстейт" о расторжении договора аренды, удовлетворены исковые требования Департамента, расторгнут договор аренды от 18.02.1997 N М-02-008146.

В ходе рассмотрения указанного дела судом было установлено, что между Московским земельным комитетом и ООО "ГПСК Ланд" был заключен договор аренды от 18.02.1997 N М-02-008146. ООО "ГПСК Ланд" прекратило деятельность 15.04.2021.

09.01.2019 в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" зарегистрировано право аренды в пользу ООО "Кремит Эстейт".

Право аренды перешло к ООО "Кремит Эстейт" на основании договора передачи прав и обязанностей N 2Б от 17.07.2018 от ООО "Флейта-5", а к последнему - на основании договора передачи прав и обязанностей N 1/Б от 20.01.2015 от ООО "ГПСК Ланд".

Договор передачи прав и обязанностей был заключен после признания ООО "Кремит Эстейт" победителем открытых торгов в форме аукциона с открытой формой предоставления предложений о цене по продаже имущества ООО "Флейта-5", состоявшихся 03.07.2018 (протокол о результатах торгов N СТП-2831/1 от 03.07.2018).

Ранее земельный участок на праве аренды принадлежал ООО "Флейта-5" на основании договора N 1/Б от 20.01.2015 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N М-02-008146 от 18.02.1997, заключенного с ООО "ГПСК Ланд" (договор прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе - 04.03.2015).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.09.2017 по делу N А40-16-30-342Б ООО "Флейта-5" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.

На открытых торгах, состоявшихся 03.07.2018, конкурсным управляющим в пользу ООО "Кремит Эстейт" было реализовано имущество должника (ООО "Флейта-5") по договору аренды земельного участка N М-02-008146 от 18.02.1997. 10.07.2019 в ЕГРЮЛ в отношении ООО "Флейта-5" была внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда от 19.04.2019 о завершении конкурсного производства.

Разрешая спор и отказывая Департаменту в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что ответчик Клопов В.В. не является стороной по договору аренды N М-02-008146 от 18.02.1997, который истцом заключен с юридическими лицами (с 18.02.1997 - с ООО "ГПСК Ланд", с 20.01.2015 - с ООО "Флейта", с 17.07.2018 - с ООО "Кремит Эстейт") и расторгнут решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.11.2022, в материалах дела отсутствуют сведения о собственнике нежилого помещения с кадастровым номером "данные изъяты" (гараж-бокс) до 11.11.2011, то есть о продавце, продавшем объект Клопову В.В, в связи с чем не представляется возможным установить права и обязанности прежнего собственника объекта помещения в отношении земельного участка, а, следовательно, и обязанности Клопова В.В. перед истцом.

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка, отметив, что в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при переходе права собственности на нежилое помещение - гараж-бокс с кадастровым номером "данные изъяты" - Клоповым В.В. в силу прямого указания закона приобретено право пользования земельным участком с кадастровым номером "данные изъяты", на котором это имущество расположено, в связи с чем у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, на тех же условиях, что и у предыдущего арендатора, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды. Проверив представленный Департаментом информационный расчет задолженности по договору аренды и признав его верным, суд апелляционной инстанции взыскал с Клопова В.В. в пользу Департамента задолженность по уплате арендных платежей в размере 32 113, 78 руб, по неустойке (с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) - в размере 8 000 руб.

С такими выводами суда апелляционной инстанции судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться.

На основании части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями подпункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом по смыслу статей 147, 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подготовка к судебному разбирательству, одной из задач которой является уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, обязательна по каждому гражданскому делу.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

По смыслу названных норм и разъяснений по их применению при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В то же время судом апелляционной инстанции не проанализированы условия договора аренды земельного участка NМ-02-008146 от 18.02.1997 (с учетом заключенных к договору дополнительных соглашений), не установлено лицо, оформившее права на вновь возведенный объект, для строительства и последующей эксплуатации которого был заключен данный договор аренды, равно как не установлено то, что предыдущие арендаторы земельного участка - ООО "ГПСК Ланд", ООО "Флейта", ООО "Кремит Эстейт" - являлись в какой-либо период собственниками нежилого здания, на помещения в котором впоследствии были зарегистрированы права собственности физических лиц, в том числе Клопова В.В.

Установив, что ответчик в 2011 году стал собственником нежилого помещения - гаража-бокса с кадастровым номером "данные изъяты", ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не установили основания приобретения ответчиком права собственности на данное нежилое помещение (решение Бутырского районного суда г. Москвы от 29.03.2010 в материалах дела отсутствует, судами при рассмотрении дела не было истребовано).

С учетом не установления судом апелляционной инстанции вышеуказанных юридически значимых обстоятельств, выводы суда апелляционной инстанции о переходе к Клопову В.В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка NМ-02-008146 от 18.02.1997 не могут быть признаны подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Разрешение спора на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств свидетельствует о нарушении норм материального права и существенном нарушении норм процессуального права, повлиявшем на исход дела, в связи с чем апелляционное определение подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить исковые требования на основании норм материального права, подлежащих применению к спорным отношениям, установленных по делу обстоятельств и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.03.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи