Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 июня 2024 г. по делу N 66а-1012/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 15OS0000-01-2023-000135-38 (3а-13/2024) по административному исковому заявлению Келехсаевой Луизы Зауровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия - Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 5 февраля 2024 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, объяснения представителя Государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки" ФИО11 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца ФИО12 пояснения эксперта ФИО13 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Келехсаева Л.З. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

В обоснование заявленных требований указала на то, что земельный участок предоставлен на основании договора аренды в целях сельскохозяйственного использования.

Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. установлен Правительством Республики Северная Осетия - Алания в размере 36 460 914, 60 руб, что существенно превышает рыночную оценку земельного участка.

Считая свои права нарушенными, административный истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в сумме 14 008 000 руб. согласно отчету N 140-23зк, подготовленному 11 сентября 2023 г. частнопрактикующим оценщиком ФИО14

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 5 февраля 2024 г. административный иск удовлетворен; по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости в сумме 24 768 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 14 ноября 2023 г.

В апелляционной жалобе Правительство Республики Северная Осетия - Алания просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование указывает на неправильное применение судом норм действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки, недостоверность заключения эксперта, на основании которого определена рыночная стоимость объекта недвижимости, нарушения экспертом требований законодательства об оценочной деятельности (использование в качестве аналогов объектов, не сопоставимых с оцениваемым земельным участком по назначению, площади, местоположению и плодородию почвы).

Относительно доводов, изложенных в жалобе, административным истцом представлены письменные возражения.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки" ФИО15 поддержавшей жалобу, возражения представителя административного истца ФИО16 а также пояснения эксперта ФИО17 рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 15 августа 2017 г. N 311 государственная кадастровой оценка на территории республики с 1 января 2018 г. осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

Актуальные на дату обращения административного истца в суд результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 36 460 914, 60 руб. утверждены постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 25 октября 2022 г. N 453 в порядке, установленном статьей 14 Закона о государственной кадастровой оценке, и в соответствии со статьей 18 того же Закона применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г, в том числе, в отношении административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если затрагивают их права или обязанности, в частности, арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть 1 статьи 245 КАС РФ, часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ, арендаторы публичных земельных участков обладали аналогичными правами.

В таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы административного ответчика, ссылки суда на указанные нормы законодательства об оценочной деятельности в подтверждение права административного истца на обращение в суд о незаконности выводов по существу спора не свидетельствуют.

Требования к порядку определения рыночной стоимости, а также к представляемому в ее подтверждение при обращении в суд отчету об оценке установлены законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (статьи 11-13, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - далее Закон об оценочной деятельности) и сохраняют свою силу.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки отчет подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

При этом, суд на основании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и заключение эксперта, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет, который с учетом результатов экспертной оценки рыночной стоимости земельного участка признан не соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности) по приведенным в решении судом основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью Аудиторской фирмы "Аудит-Консалтинг" ФИО18 от 19 января 2024 г. N 1-ОПСТ-Э-01-2024, дав оценку данному доказательству по правилам статьи 62, части 8 статьи 82, статьи 84 КАС РФ, признал экспертное заключение достоверным доказательством, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку доказательств, опровергающих определенный экспертом размер рыночной стоимости земельного участка в сумме 24 768 000 руб, суду первой инстанции представлено не было и апелляционная жалоба не содержит.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Применительно к оценке земель сельскохозяйственного назначения предусмотренная разделом V Методических рекомендаций методология предполагает учет в составе факторов стоимости особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий и их плодородия.

Согласно общедоступным сведениям Фонда данных ГКО при определении оспариваемой кадастровой стоимости в рамках массовой кадастровой оценки земель в 2022 г. оцениваемый земельный участок в соответствии с целевым использованием, установленным договором аренды, был отнесен к сегменту земель сельскохозяйственного использования (в том числе, пашни), к 6 агроклиматической зоне - черноземы выщелоченные (rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/).

Вопреки доводам жалобы, из заключения и пояснений эксперта следует, что приведенные выше характеристики оцениваемого земельного участка учтены при анализе рынка, отборе аналогов и определении итоговой рыночной стоимости; в качестве аналогов отобраны объекты, сопоставимые с оцениваемым земельным участком по функциональному использованию; при расчете корректировки на местоположение объекты сравнивались по фактору удаленности от областного центра; с учетом доходности земель сельскохозяйственного назначения ценообразующее значение местоположения также учтено путем сопоставления муниципальных районов по месту расположения объектов аналогов и объекта оценки, исходя из показателей почвенного плодородия.

При расчете корректировки на площадь использованы данные анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения (Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.), при расчете корректировки на почвенное плодородие - официальные данные Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Северная Осетия - Алания.

При оценке местоположения и характеристик оцениваемого земельного участка и аналогов эксперт, руководствуясь требованиями пункта 7 ФСО N 7, исходил из допущения об отсутствии иных факторов, снижающих либо повышающих их привлекательность.

Размер рыночной стоимости земельного участка доходным методом учитывает финансово-экономические результаты фактического использования оцениваемого земельного участка и основан на данных государственной статистической отчетности ИП главы КФХ Келехсаевой Л.З.

Приведенные обстоятельства не опровергнуты административным ответчиком.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ, статьей 20 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено и в апелляционной жалобе не приводится.

Экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и статьями 77, 79 КАС РФ, с учетом предмета спора и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов проведена уполномоченным экспертным учреждением; образование и уровень квалификации эксперта соответствуют предмету экспертного исследования, подтверждены приложенными к заключению документами, а также общедоступными сведениями, содержащимися в государственном реестре СРО (rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_sro_reestrs/).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд установилрыночную стоимость объекта недвижимости на основании имеющихся в деле доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального законодательства, не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 5 февраля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 24 июня 2024 г.

Председательствующий

Судьи