Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 мая 2024 г. по делу N 33-18286/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Мошечкова А.И, судей фио, фио, при помощнике судьи Данзын - оол С.С, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "СЗ "А101" на решение Щербинского районного суда адрес от 28 сентября 2023 года, которым постановлено:

"Исковые требования Панкова Сергея Сергеевича, Панковой Екатерины Валериевны к ООО "СЗ "А101" о признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов - удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве N ДИ10К-5.5-582 от 03.03.2022 года в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.

Взыскать с ООО "СЗ "А101" (ОГРН 1197746656095) в пользу Панкова Сергея Сергеевича (паспортные данные...), Панковой Екатерины Валериевны (паспортные данные...) в равных долях в счет компенсации разницы между проектной и фактической площадью квартиры сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о компенсации разницы в площади сумма, в счет компенсации морального вреда сумма, расходы по подготовке технического описания квартиры сумма, расходы по оплате услуг представителя сумма, расходы на оформление доверенности сумма

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "СЗ "А101" в бюджет адрес государственную пошлину в размере 8.309, сумма",

УСТАНОВИЛА:

Панков С.С, Панкова Е.В. обратились в суд с иском к ООО "СЗ "А101", в котором (с учетом уточнений) просили признать недействительным п. 1.9 договора участия в долевом строительстве N ДИ10К-5.5-582 от 03.03.2022 года в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой; взыскать в счет компенсации разницы между проектной и фактической площадью квартиры сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о компенсации разницы в площади в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по подготовке технического описания квартиры в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оформлению доверенности в размере сумма, штраф.

Требования мотивированы тем, что 03.03.2022 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N ДИ10К-5.5-582. В соответствии с условиями договора застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства - квартиру в доме 5 проектной общей площадью 57, 00 кв.м. на 12 этаже, расположенную в многоквартирном доме по строительному адресу: адрес, адрес, стоимостью сумма Согласно техническому описанию, подготовленному кадастровым инженером, площадь квартиры истцов составляет 54, 4 кв.м. В связи с этим истцы просят суд взыскать компенсацию разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов Линник Д.И. поддержал заявленные требования.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика фио просил в удовлетворении иска отказать.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик ООО "СЗ "А101".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика фио поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Линник Д.И. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений истцов на жалобу, судебная коллегия оснований для отмены, изменения решения суда не находит.

Как установлено судом, 03.03.2022 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N ДИ10К-5.5-582 (л.д. 10-20).

В соответствии с условиями договора застройщик обязан передать участнику следующий объект долевого строительства - квартиру в доме 5 проектной общей площадью 57, 00 кв.м. на 12 этаже, расположенную в многоквартирном доме по строительному адресу: адрес, адрес, цена договора составила сумма (л.д. 11).

Согласно подписанному сторонами 29.01.2023 акту сверки взаиморасчетов, по результатам проведенных обмеров фактическая/приведенная площадь квартиры составила 57, 4 кв.м. (включая 1, 2 кв.м, лоджии с учетом коэффициента) (л.д. 26).

По инициативе истцов кадастровым инженером фио составлено техническое описание квартиры (л.д. 27-29), согласно которому площадь квартиры истцов составляет 54, 4 кв.м.

При этом в соответствии с п. 1.8 договора участия в долевом строительстве в проектную общую/приведенную площадь квартиры входит площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0, 5. В соответствии с пунктом 1.9 договора участия в долевом строительстве указанная площадь была рассчитана без учета межкомнатных перегородок/стен, а также отделочных работ (штукатурки, шпаклевки и т.п.), общая площадь переданной истцам квартиры без учета лоджии составила 56, 2 кв.м. (57, 4 кв.м. - 1, 2 кв.м.).

Абзацем 3 п. 1.9 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора.

В разделе 5 (лист N 1) выписки из ЕГРН в отношении указанной квартиры, площадь квартиры по данным Росреестра составляет 56, 2 кв.м. (л.д. 70).

Судом первой инстанции установлено, что данная площадь учитывает возведенные межкомнатные перегородки/стены, что следует из плана, содержащего линейные размеры помещений внутри квартиры.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что определенная в порядке п. 1.9 договора участия в долевом строительстве площадь квартиры (без учета межкомнатных перегородок/стен и отделки), была применена и для целей государственного кадастрового учета (а не только для взаиморасчетов между сторонами).

Приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 утверждены требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Данные требования в соответствии с ч. 13 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" применяются при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 12.1 указанного Приказа площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым, между поверхностями стен и перегородок.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что содержащееся в п. 1.9. ДДУ условие, в соответствии с которым площадь квартиры измеряется до возведения в ней межкомнатных перегородок/стен и выполнения отделочных работ (при том, что предметом ДДУ является Квартира с отделкой), противоречит императивным требованиям закона, в связи с чем п. 1.9.договора является недействительным (ничтожным).

Принимая во внимание ничтожность п. 1.9. ДДУ в части включения в общую площадь объекта площадей, фактически занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой (штукатуркой, шпаклевкой и т.п.), суд посчитал, что общая площадь квартиры подлежит определению путем сложения площадей, входящих в ее состав помещений, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

Из технического описания, подготовленного по состоянию на 16.02.2023 года кадастровым инженером фио, площадь квартиры, рассчитанная в порядке, установленном приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393, составляет 54, 4 кв. адрес этом указанная площадь не включает в себя площадь лоджии, которая в абсолютном выражении составляет 2, 3 кв.м. (а не 2, 4 кв.м. согласно данным застройщика), а с применением коэффициента 1, 15 кв.м. (2, 3 кв.м х 0, 5).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом понижающего коэффициента на лоджию (0, 5) фактическая общая/приведенная площадь квартиры составляет не 57, 4 кв.м, а 55, 55 кв.м. (54, 4 кв. + 1, 15 кв.м.).

Согласно п. 4.5. договора участия в долевом строительстве, если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной общей площади объекта, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора.

Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется застройщиком перечислением денежных средств в рублях участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Согласно п.4.2. договора цена одного квадратного метра составляет сумма

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что за разницу между проектной общей/приведенной площадью и общей (фактической)/приведенной площадью застройщик обязан возвратить истцам сумма, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истцов указанную сумму.

Кроме того, суд посчитал обоснованными требования истцов о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока удовлетворения требования о компенсации разницы в площади, и, применив положения ст.ст.22, 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 333 ГК РФ, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойку за период с 01.07.2023 года по 28.09.2023 года с учетом положений ст. 333 ГК РФ в размере сумма

Установив нарушение прав истцов как потребителей действиями ответчика, суд, применив положения ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", взыскал с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере сумма

Расходы по подготовке технического описания квартиры в размере сумма, расходы по оформлению доверенности в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма взысканы с ответчика в пользу истцов в соответствии с положениями ст.ст. 98, 100 ГПК РФ.

Поскольку истцы обратились к ответчику с досудебной претензией 08.05.2023, то есть в период действия моратория, предусмотренного постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года N 479, суд отклонил требования истцов о взыскании в их пользу штрафа.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает решение суда законным.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что площадь объекта в нарушение Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 установлена без учета межкомнатных стен/перегородок, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела, отклоняется судебной коллегией.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Приложением N 1 к договору участия в долевом строительстве определена площадь объекта долевого строительства 57, 0 кв. адрес акту сверки взаиморасчетов - фактическая площадь объекта 57, 4 кв.м, общая площадь - 56, 2 кв.м.

Пунктом 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (приложение 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393) площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В связи с этим суд первой инстанции в точном соответствии с данным приказом пришел к выводу, что общая (приведенная) площадь квартиры составляет 55, 55 кв.м.

Довод апелляционной жалобы о том, что производство обмеров объекта долевого строительства до начала ремонтных (отделочных работ) не является нарушением Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393, также признается судебной коллегией ошибочным.

Как указывалось выше, в соответствии с 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В настоящем споре истцами выбран вариант отделки "Темная классика" (л.д. 15, оборот). Соответственно, квартира подлежала обмеру после завершения отделочных работ, что отвечает положениям п. 2 вышеназванного приложения N 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393, что ответчиком произведено не было.

Судебная коллегия не соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что истцами пропущен срок исковой давности в части требований о признании п. 1.9 договора участия в долевом строительстве недействительным.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Пунктом 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор участия в долевом строительстве с оспариваемым истцами п. 1.9 был заключен 03.03.2022. Передаточный акт и акт сверки взаиморасчётов подписаны сторонами сделки 29.01.2023.

Учитывая, что именно данными актами была определена окончательная площадь объекта, судебная коллегия приходит к выводу, что именно с данного момента в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ истцы узнали об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Исковое заявление предъявлено в суд первой инстанции 09.06.2023. Соответственно, по мнению судебной коллегии, срок исковой давности истцами не пропущен.

Каких-либо иных доводов, ставящих под сомнение законность обжалуемого решения суда первой инстанции, ответчиком в апелляционной жалобе не приведено.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Щербинского районного суда адрес от 28 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи