Решение Московского городского суда от 04 июля 2024 г. по делу N 3а-2733/2024

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Баталовой И.С. при секретаре Забродине А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2733/2024 по административному исковому заявлению АО "Красная Роза 1875" о признании незаконными решения ГБУ "Центр имущественных платежей" от 21 апреля 2023 года N 213/23,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ г. Москвы "Центр имущественных платежей" от 21 апреля 2023 года N 213/23 в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ---- площадью 1 901 кв.м. по адресу: Москва, ул. ----, обязании административного ответчика произвести пересчет кадастровой стоимости земельного участка в порядке, предусмотренном ст.21 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В обоснование административных исковых требований указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: Москва, ул. ----. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 03 ноября 2022 года N 64489 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в городе Москве по состоянию на 01 января 2022 года" утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 210 912 395, 13 рублей. По мнению административного истца, при определении кадастровой стоимости земельного участка допущена ошибка. Административный истец 23 марта 2023 года обратился в ГБУ "Центр имущественных платежей" с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, однако, поскольку согласно разрешения на строительство от 15 января 2021 года на данном земельном участке планируемая суммарная площадь объектов капитального строительства после реконструкции составит 6 688, 7 кв. м, была применена корректировки на плотность застройки, и решением бюджетного учреждения от 21 апреля 2023 года N 213/23 кадастровая стоимость земельного участка пересчитана в большую сторону. Как указал административный истец, административным ответчиком не учтено, что согласно разделу 3.7.1 тома 4 отчета об итогах государственной кадастровой оценки одним из ценообразующих факторов при определении кадастровой стоимости земельного участка является расчет корректировки на плотность застройки, а в случае если земельный участок находится на стадии строительства или не застроен, то стоимость данного земельного участка должна быть на 25% дешевле, чем стоимость эталонного земельного участка.

Решением Московского городского суда от 31 июля 2023 года в удовлетворении административных исковых требований отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30 января 2024 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационным определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10 апреля 2024 года состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Московский городской суд.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд указал, что судами не дана оценка правомерности произведенного расчета кадастровой стоимости земельного участка с учетом приведенной в самих судебных актах нормы пункту 1.4.3.2 Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 120-ПП.

При новом рассмотрении дела в Московском городском суде представители административного истца требования поддержали в полном объеме, представили дополнительные письменные пояснения. Представитель ГБУ "Центр имущественных платежей" в судебном заседании против удовлетворения административного иска возражал, представил дополнительные письменные пояснения. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Изучив административное исковое заявление, возражения на него, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером --- по адресу: Москва, ул. ---. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 03 ноября 2022 года N 64489 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в городе Москве по состоянию на 01 января 2022 года" утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 210 912 395, 13 рублей.

24 марта 2023 года Общество обратилось в ГБУ "Центр имущественных платежей" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, по результатам рассмотрения которого решением ГБУ произведен перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, и она определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 226 203 544, 87 рублей с применением корректировки на плотность застройки в размере 1.0725. Применение указанной выше корректировки при рассмотрении заявления обусловлено тем, что в разрешении на строительство, выданном истцу 15 января 2021 года, указана планируемая суммарная площадь объектов капитального строительства после реконструкции 6 688, 7 кв. м.

Согласно Федерального закона N 237-ФЗ бюджетное учреждение обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация (часть 6 статьи 12); определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14); при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории) (пункт 1 части 13 статьи 21); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (пункт 2 части 13 статьи 21).

Из пояснений административного ответчика следует, что по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером --- определена с учетом его отнесения к оценочной группе 6 - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий", подгруппе 6.1 - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (основная территория)".

Подробное описание процесса оценки земельных участков, отнесенных к оценочной подгруппе 6.1, представлено в разделе 3.7.6.1 тома 4 Отчета N 1/2022 "Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 01.01.2022" (далее - Отчет ГКО).

Для расчета кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к оценочной подгруппе 6.1, в рамках сравнительного подхода применялся метод статистического (регрессионного) моделирования, который основан на построении статистической модели оценки с использованием типового (эталонного) земельного участка (раздел 3.7.6.1 тома 4 Отчета ГКО, раздел 3.6.5, таблица 3-8 тома 3 Отчета ГКО).

В п. 45.2 Методических указаний, разделе 3.6.3 Отчета ГКО закреплено, что метод типового (эталонного) объекта недвижимости применяется при отсутствии достаточной

для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости, либо согласно требованиям Методических указаний. При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных

в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик). В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Расчет стоимости типового (эталонного) земельного участка, а также расчет корректировок стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости для оценочной подгруппы 6.1 представлен

в разделе 3.7.6.1 тома 4 Отчета ГКО.

Поскольку сведения о плотности застройки земельного участка с кадастровым номером --- в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, не были включены, при проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков по состоянию на 01.01.2022 значение корректировки на плотность застройки в отношении земельного участка административного истца определено равным 1 согласно приложению N 2.1 "Сведения о ценообразующих факторах" к Отчету ГКО (строка 4266).

На дату обращения с заявлением об исправлении ошибок, допущенных

при определении кадастровой стоимости, земельный участок находился в ранней стадии строительства (котлован), что подтверждается копией Акта о фактическом использовании

от 22.03.2023 N 91232701/ОФИ, представленной в материалы дела административным

истцом, в связи с чем ГБУ обратилось за получением необходимых сведений в порядке межведомственного контроля. Из полученного учреждением разрешения на строительство, которое было выдано истцу, следует, что на земельном участке проектной документацией предусмотрена реконструкция под бизнес-центр с устройством подземной автостоянки (реконструируемые объекты капитального строительства - нежилые здания с кадастровыми номерами ---). Планируемая суммарная площадь объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, после реконструкции составит 6 688, 7 кв. м, а площадь земельного участка составляет 1 901 кв. м.

Исходя из представленных сведений учреждением была рассчитана корректировка на плотность застройки.

Плотность застройки в качестве ценообразующего фактора указана в приложении N 3 к Методическим указаниям и представляет собой отношение площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка. В разделе 3.7.1.1 тома 4 Отчета ГКО определено, что в рамках расчетов под плотностью застройки принимается плотность застроенности земельного участка согласно Методическим указаниям - отношение общей площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка (6 688, 7 кв. м / 1 901 кв. м = 3.5). Результаты расчета корректировки на плотность застройки представлены

в таблице 3-15 тома 4 Отчета.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ---- пересчитана с учетом информации, содержащейся в разрешении

на строительство от 15.01.2021 N 77-210000-019341-2021, с применением корректировки

на плотность застройки в размере 1.0725 в соответствии с результатами расчета корректировки на плотность застройки, представленными в таблице 3-15 тома 4 Отчета ГКО.

Таким образом, расчет корректировки на плотность застройки произведен учреждением с учетом действующих актов, регулирующих правоотношения по установлению кадастровой стоимости.

Что касается ссылки на Правила землепользования и застройки города Москвы, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 120-ПП, пунктом 1.4.3.2 которых предусмотрено, что плотность застройки земельного участка - это отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах), к площади земельного участка (в гектарах), суд полагает, что указанные выше нормы не регулируют спорные правоотношения и в настоящем деле применены быть не могут, поскольку относятся к нормам градостроительного законодательства, имеющего иной предмет регулирования, а именно: нормы градостроительного законодательства регулируют отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

Кроме того, пункт 1.4.3.2 Правил землепользования и застройки регулирует понятие "плотность застройки", тогда как ГБУ плотность застройки не определялась, такие полномочия у учреждения отсутствуют. Плотность застройки устанавливается градостроительными документами и в этом случае подлежат учету подземные этажи, как об этом указано в Правилах землепользования и застройки города Москвы. ГБУ определяет лишь размер корректировки на плотность, при этом определение такой корректировки осуществляется исходя из данных отчета о государственной кадастровой оценки и сведений, имеющихся в разрешении на строительство, что и имело место в рассматриваемом случае.

Исходя из положений ст.227 Кодекса административного судопроизводства РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

В ходе судебного заседания установлено, что заявление административного истца об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, рассмотрено по существу, решение от 21.04.2023 N 213/23 о пересчете кадастровой стоимости принято уполномоченным органом с соблюдением установленного законом срока.

При этом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка по основанию несоответствия ее рыночной стоимости в порядке административного судопроизводства, при установлении рыночной стоимости земельного участка подлежат учету все индивидуальные факторы, влияющие на определение его рыночной стоимости на конкретную дату, что при определении кадастровой стоимости земельного участка осуществлено быть не может.

Руководствуясь статьями 175, 227, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении административных исковых требований АО "Красная Роза 1875" о признании незаконными решения ГБУ "Центр имущественных платежей" от 21 апреля 2023 года N 213/23.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2024 года