Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июля 2024 г. по делу N 8Г-4857/2024[88-5846/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В, судей Гареевой Д.Р, Росиной Е.А, рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Мотина И.А. к Гачкуеву Р.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате недвижимого имущества собственнику, взыскании судебных расходов, исключении из Единого государственного реестра недвижимости, применении последствий расторжения сделки, по кассационной жалобе Гачкуева Р.С. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 28 сентября 2023 года и на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 2 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Минеевой В.В, выслушав объяснения Гачкуева Р.С. и его представителя Рожко Т.Г, действующей на основании ордера, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Мотина И.А. - Хачиянц В.М, действующего на основании доверенности, возражавшего против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Мотин И.А. обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Гачкуеву Р.С, в соответствии с которым просил:

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности зарегистрированного за Гачкуевым Р.С. на земельный участок N от 22 мая 2020 года и жилой дом N от 22 мая 2020 года;

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 мая 2020 года, заключенный между Гачкуевым Р.С. и Мотиным И.А.;

- применить последствия расторжения сделки в виде возврата земельного участка и жилого дома в собственность Мотина И.А. и возврата части уплаченных денежных средств Гачкуеву Р.С, - взыскать с Гачкуева Р.С. государственную пошлину в размере 11200 руб.

В обоснование исковых требований Мотин И.А. указал на то, что 19 мая 2020 года между Гачкуевым Р.С. (покупателем) и Мотиным И.А. (продавцом) заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: земельного участка площадью 179 кв.м, кадастровый номер N, и жилого дома площадью 123, 3 кв.м, по адресу: "адрес", кадастровый номер N. В соответствии с пунктом 3 указанного договора Гачкуев Р.С. (покупатель) обязался в срок до 1 марта 2021 года произвести оплату недвижимости в сумме 1000000 руб, но оплата по договору в указанный срок не произведена, что является существенным нарушением условий договора. 4 февраля 2023 года он направил в адрес Гачкуева Р.С. требование о расторжении договора, которое оставлено без ответа. Невыплаченная сумма в размере 1000000 руб. составляет 50% от продажной цены имущества и не превышает половину цены по договору. Из содержания условий договора купли-продажи с момента государственной регистрации данного договора и перехода права собственности и до полного выполнения покупателем обязательств недвижимое имущество находится в залоге у продавца.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 28 сентября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 2 апреля 2024 года, исковые требования Мотина И.А. удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи от 19 мая 2020 года земельного участка площадью 179 кв.м, кадастровый номер N и жилого дома площадью 123, 3 кв.м, по адресу: "адрес", кадастровый номер N, заключенный между Мотиным И.А. и Гачкуевым Р.С.

Прекращено право собственности Гачкуева Р.С. и возвращены земельный участок площадью 179 кв.м, кадастровый номер N, и жилой дом площадью 123, 3 кв.м, по адресу: "адрес", кадастровый номер N в собственность Мотина И.А.

Суд указал, что решение суда о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости.

С Гачкуева Р.С. в пользу Мотина И.А. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11200 руб.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ввиду нарушений норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Мотина И.А, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств надлежащего исполнения Гачкуевым Р.А. обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19 мая 2020 года в части его полной оплаты в установленный срок, что является основанием для расторжения договора купли-продажи от 19 мая 2020 года и прекращении права собственности Гачкуева Р.С. в отношении спорных объектов недвижимости.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласился с его выводами, оставив его без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции являются преждевременными.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.

Согласно действующему гражданскому процессуальному законодательству, правильное разрешение спора является первостепенной обязанностью суда, для выполнения которой ему предоставлены возможности для установления имеющих значение обстоятельств и сбора доказательств.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней, так и иными способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Согласно требованиям статей 195, 198 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, и в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, приведены доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, а также доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, и законы, которыми руководствовался суд.

При этом резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Однако в нарушение требований статей 195, 198 ГПК РФ судом первой инстанции не рассмотрены уточненные исковые требования Мотина И.А. о возврате части уплаченных денежных средств Гачкуеву Р.С, в связи с чем суд кассационной инстанции полагает, что при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не выполнил задачи гражданского судопроизводства, что не отвечает требованиям статьи 195 ГПК РФ о законности и обоснованности решения суда.

Вместе с тем, статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из изложенных норм процессуального закона следует, что выводы суда, в том числе и апелляционной инстанции, об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требования относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Уклонение суда от получения судебных доказательств свидетельствует о неисполнении обязанности по полному и всестороннему рассмотрению дела, результатом чего является вынесение решения, не отвечающего признакам законности и обоснованности.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно абзацу третьему пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19 мая 2020 года между Мотиным И.А. (продавец) и Гачкуевым Р.С. (покупателем) заключен договор-купли-продажи земельного участка площадью 179 кв.м, кадастровый номер: N, и жилого дома площадью 123, 3 кв.м, кадастровый номер: N, расположенных по адресу: "адрес".

Согласно пункту 3 указанного договора продажная цена указанного недвижимого имущества составляет 2000000 руб, из которых Мотин И.А. получил лично от Гачкуева Р.С. 1000000 руб. до подписания настоящего договора. Остальную сумму в размере 1000000 руб. Гачкуев Р.С. обязуется передать Мотину И.А. до 1 марта 2021 года.

В этом же пункте договора стороны определили, что в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное недвижимое имущество признается находящимся в залоге у продавца.

В пункте 6 договора продавец сообщил покупателю, что в соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации на вышеуказанное жилой площади зарегистрирован Мотин И.А, который обязуется сняться с регистрационного учета до 1 марта 2021 года.

Согласно пункту 7 договора на момент подписания настоящего договора указанная недвижимость, вся необходимая документация переданы продавцом покупателю, осмотр недвижимости произведен покупателем до подписания договора. Настоящий договор является одновременно документов, подтверждающим факт реальной передачи недвижимости продавцом покупателю и является документом, имеющим силу передаточного акта.

Государственная регистрация права собственности и государственная регистрация ипотеки в силу закона была произведена в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 22 мая 2020 года, о чем сделаны соответствующие записи в ЕГРН.

Указывая на то, что ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения обязательства по договору купли-продажи по оплате оставшейся суммы стоимости объектов недвижимого имущества, суд пришел к выводу, что данное обстоятельство является основанием для расторжения указанного договора купли-продажи, применив последствия недействительности сделки.

Между тем, заслуживают внимание доводы кассационной жалобы Гачкуева Р.С. о том, что денежные средства были переданы Мотину И.А. непосредственно в МФЦ, в связи с чем последний обратился с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеки.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

По смыслу части 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Доказательства того, что заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке спорного недвижимого имущества подано под влиянием заблуждения или обмана, Мотиным И.А. в материалы дела не представлены.

Суды не дали оценку конклюдентным действиям истца, выразившиеся в личном обращении с заявлением в Управление Росреестра по Ставропольскому краю о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного имущества, а также оценку тому, что Мотин И.А. добровольно снялся с регистрационного учета по адресу расположения спорного имущества; с даты истечения срока (1 марта 2021 года) оплаты оставшейся суммы договора около двух лет не обращался с претензией к покупателю об оплате долга по договору или о возврате недвижимого имущества.

При этом доводы Мотина И.А. о том, что заявление было написано для того, чтобы Гачкуев Р.С. имел возможность "заложить" дом и земельный участок для получения кредита, чтобы рассчитаться по договору, являются неубедительными, поскольку из имеющихся в материалах дела справок НДФЛ усматривается платежеспособность Гачкуева Р.С, который обладал достаточным доходом для приобретения недвижимого имущества и оплаты его в полном объеме; доказательства обращения Гачкуева Р.С. с заявлением об оформлении кредита в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, доводы истца, указывающие на отсутствие письменного подтверждения передачи денежных средств, равно как и доводы ответчика, основанные на прекращении залогового обязательства, не могут однозначно свидетельствовать об исполнении или неисполнении обязательства - оплаты оставшейся суммы 1000000 руб. по договору.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что достаточные условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении настоящего дела, судами не созданы, юридически значимые обстоятельства по делу в полной мере не установлены и не проверены, ввиду чего выводы суда о доказанности стороной истца обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований, являются преждевременными.

Нарушения, допущенные судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда, не были устранены.

При таких обстоятельствах, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные нарушения норм материального и процессуального права повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы, что является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить все доводы сторон, разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 28 сентября 2023 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 2 апреля 2024 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий Минеева В.В.

Судьи Гареева Д.Р.

Росина Е.А.