Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10 июня 2024 г. по делу N 8а-13704/2024[88а-17862/2024]

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Поддымова А.В, судей Софронова В.А, Шамшутдиновой Г.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Б.А.Г. на решение Подольского городского суда Московской области от 16 ноября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 19 февраля 2024 года по административному делу по административному исковому заявлению Б.А.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании решения.

Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Софронова В.А, объяснения представителя Б.А.Г. адвоката М.Н.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам

УСТАНОВИЛА:

Б.А.Г. обратился в суд с названным административным исковым заявлением, просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление) от 18 августа 2023 года N N об отказе в государственной регистрации права.

В обоснование административного иска указал, что представленный им договор инвестирования, заключенный с Б.Ю.В. предусматривал передачу последней построенного дома вместе с земельным участком по окончании строительства и был исполнен, в связи с чем в регистрации перехода права на объект инвестирования и земельный участок под ним отказано незаконно.

Решением Подольского городского суда Московской области от 16 ноября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 19 февраля 2024 года, в удовлетворении административного иска отказано.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 28 марта 2024 года, Б.А.Г. просит отменить состоявшиеся судебные постановления, удовлетворить административный иск. Повторяя доводы, изложенные в судах нижестоящих инстанций, настаивает на соответствии договора инвестирования требованиям закона, утверждает, что к спорным правоотношениям неприменимы положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно. При таких обстоятельствах, учитывая положения части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в соответствии с требованиями части 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации правильность применения и толкования судами норм материального права и норм процессуального права в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нём сведений регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности:

непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7)

Судами установлено, что 1 января 2022 года между Б.А.Г. (заказчик-застройщик) и Б.Ю.В. (инвестор) заключен договор инвестирования строительства, по условиям которого Б.А.Г. принял на себя обязательства осуществить строительство жилого дома на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером N и передать в собственность Б.Ю.В. земельный участок, на котором осуществляется строительство, на основании отдельно заключаемого сторонами договора купли-продажи земельного участка; при этом право собственности на объект инвестиционного строительства возникает непосредственно у Инвестора. Условия договора в части финансирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию выполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи к договору инвестирования от 1 января 2023 года.

С целью регистрации перехода права на объект инвестирования и земельный участок под ним, Б.А.Г. обратился в Управление с соответствующим заявлением.

Уведомлением от 16 мая 2023 года N N Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав.

Уведомлением от 18 августа 2023 года N N Управление сообщило об отказе в регистрации перехода права собственности ввиду несоответствия представленного договора инвестирования от 1 января 2022 года требованиям действующего законодательства. При этом отмечено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлении гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении административного иска, городской суд, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что право собственности на жилой дом, возведенный за счет денежных средств, инвестированных в строительство инвестором Б.Ю.В, за Б.А.Г. не зарегистрировано.

Судебная коллегия не может согласиться с отказом в удовлетворении административного иска по данному основанию.

Во-первых, вопрос о регистрации за Б.А.Г. права собственности на возведенный жилой дом судами не выяснялся. В деле имеется заявление Б.А.Г. о регистрации права на жилой дом от 6 сентября 2022 года с отметками о принятии (л.д. 38-39), результаты рассмотрения данного заявления суд не выяснял, сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении данного объекта не истребовал.

Во-вторых, отсутствие регистрации права собственности на возведенный жилой дом за Б.А.Г. не являлось основанием для принятия оспариваемого решения, в связи с чем суд не вправе признать его обоснованным со ссылкой на данные обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения государственного органа (пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").

Такой подход в спорах данной категории тем более недопустим, поскольку заявитель, не осведомленный о препятствиях для государственной регистрации права, не указанных в уведомлении о приостановлении регистрационных действий, но в последующем установленных судом, лишается предоставленной законом возможности принять меры к устранению таких препятствий в период приостановления регистрационных действий.

Правомерность принятия оспариваемого решения по тем основаниям, которые в нем указаны, судами не проверена.

С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым отменить апелляционное определение с направлением административного дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 19 февраля 2024 года отменить, административное дело направить на новое рассмотрение в Московский областной суд.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключается срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае, когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Председательствующий

Судьи

Кассационное определение изготовлено в полном объеме 17 июня 2024 года.