Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 июня 2024 г. по делу N 8а-15026/2024[88а-18220/2024]

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Поддымова А.В, судей Найденовой О.Н, Софронова В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 1 марта 2024 года по административному делу по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области о признании незаконным решения.

Заслушав доклад судьи судей Найденовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просил признать незаконным решение администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (далее также - администрация) от 18 апреля 2023 года N 01-23/1584 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 805 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес"; обязать администрацию заключить с ним договор аренды земельного участка до окончания срока действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома, то есть до 4 марта 2028 года.

В обоснование административного иска указал, что 17 июля 2020 года по договору купли-продажи он приобрел у ФИО5 в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, степень готовности 10%, расположенный по адресу: "адрес", расположенный на земельном участке общей площадью 805 кв.м, с кадастровым номером: N, предоставленном ФИО5 в аренду по договору от 13 ноября 2013 года, а впоследствии по договору от 10 апреля 2020 года. Также он заключил с ФИО5 соглашение о замене лица в договоре аренды от 10 апреля 2020 года, о чем орган местного самоуправления был уведомлен. В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 10 апреля 2020 года он обратился в администрацию о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома на срок действия разрешения на строительство до 4 марта 2028 года. Однако, оспариваемым решением ему отказано в заключении такого договора аренды со ссылкой на положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Считает данное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку приобрел объект недвижимости только в 2020 году, имеет действующее разрешение на строительство сроком действий до 2028 года.

Решением Ртищевского районного суда Саратовской области от 17 октября 2023 года административный иск удовлетворен частично, признано незаконным оспариваемое решение, на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 1 марта 2024 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказано.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 16 апреля 2024 года, ФИО1 просит отменить судебный акт апелляционной инстанции как принятый при неправильном применении норм материального и процессуального права, заявленные им требования удовлетворить в полном объеме. Указывает, что отказ администрации о предоставлении ему в аренду земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости лишает его права на дальнейшее использование земельного участка, на котором расположен дом, создает угрозу изъятия и отчуждения в пользу третьих лиц той части земельного участка которая не занята объектом и необходима для его использования. Полагает, что судами не учтено то, что он ранее к административному ответчику по вопросу предоставления ему земельного участка в аренду не обращался.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно, в надлежащей форме, информация имеется, в том числе на официальном сайте суда, в судебное заседание не явились. При таких обстоятельствах, учитывая положения части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив в соответствии с требованиями части 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации правильность применения и толкования судами норм материального права и норм процессуального права в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

По настоящему административному делу такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов административного дела, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 104 кв.м, степенью готовности 10%, проектируемого назначения: жилой дом, кадастровый N, по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N, на основании договора купли-продажи от 17 июля 2020 года, заключенного между ним и ФИО5, государственная регистрация права собственности на данный объект произведена 27 июля 2020 года.

Строительство объекта осуществлялось ФИО5 на основании разрешения от 5 марта 2018 года со сроком действия до 4 марта 2028 года.

Земельный участок с кадастровым номером: N общей площадью 805 кв.м находился в аренде у ФИО5 по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2020 года N 3-И со сроком действия до 10 апреля 2023 года.

17 июля 2020 года между ФИО1 и ФИО5 заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды, по которому ФИО1 принял на себя все права и обязательства по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2020 года N 3-И, государственная регистрация уступки прав произведена 27 июля 2020 года.

В адрес администрации было направлено уведомление от 17 июля 2020 года о замене арендатора в договоре аренды земельного участка от 10 апреля 2020 года N 3-И на ФИО1

6 апреля 2023 года ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о заключении с ним договора аренды указанного выше земельного участка.

Решением администрации от 18 апреля 2023 года N 01-23/1584 ФИО1 отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, со ссылкой на положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку законом предусмотрено однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, что было реализовано в 2020 году.

Разрешая спор и признавая незаконным оспариваемое решение администрации, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок ранее первичному арендатору ФИО5 предоставлялся в аренду без проведения торгов, заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано ФИО1 до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, который не был расторгнут, при этом сведений о том, что исключительным правом на приобретение испрашиваемого земельного участка обладает иное лицо, административным ответчиком не представлено, при этом материалы дела также не содержат сведений о том, что договор аренды испрашиваемого в аренду земельного участка расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд пришел к вводу о том, что у административного истца на момент обращения в уполномоченный орган за получением государственной услуги по предоставлению земельного участка в аренду без торгов имелись предусмотренные подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка.

Отменяя решение районного суда и отказывая в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции указал, что ФИО1 как лицо, получившее право аренды земельного участка в порядке замены стороны в договоре, не имеет права на повторное предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку данным правом воспользовался предыдущий собственник объекта недвижимости, заключив договор аренды от 10 апреля 2020 года; объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет и право собственности на него зарегистрировано за ФИО1 в 2020 году, в связи с чем положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ применены быть не могут; правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 16 Федерального закона от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФИО1 в установленный законом срок не воспользовался.

Судебная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности административного истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у административного истца имеется право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды

Выводы суда апелляционной инстанции об обратном сделаны с нарушением норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Поскольку обстоятельства дела установлены в полном объеме, итоговый вывод суда первой инстанции является правильным, судом апелляционной инстанции допущена ошибка в применении норм материального закона к имеющим место правоотношениям, судебная коллегия считает возможным отменить судебный акт апелляционной инстанции с оставлением в силе решения районного суда.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 1 марта 2024 года отменить, оставить в силе решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 17 октября 2023 года.

Кассационное определение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключается срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции в случае, когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 28 июня 2024 года.

Председательствующий

Судьи