Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 апреля 2024 г. по делу N 8Г-7051/2024[88-11588/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гольман С.В, судей Князькова М.А, Озерова А.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Левтоновой Ю Ю к Гетагазову А И о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, по кассационной жалобе Гетагазова И

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 декабря 2023 г, заслушав доклад судьи Гольман С.В, выслушав возражения представителя Левтоновой Ю.Ю. по доверенности Леонова В.Н,

УСТАНОВИЛА:

Левтонова Ю.Ю. обратилась в суд с иском к Гетагазову А.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 12 сентября 2012 г, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 4172200 рублей, убытков в размере 3234637 рублей 80 копеек и компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, в обоснование заявленных требований указав, что 5 июля 2022 г. истцу стало известно о том, что в отношении приобретённого ею у Гетагазова А.И. земельного участка с кадастровым номером N имеются притязания третьих лиц, Межрайонным природоохранным прокурором Московской области в интересах Российской Федерации, Министерства экологи и природопользования Московской области, Московско-Окского бассейнового водного управления Росводоресурсок, ТУ Росимущества в Московской области подано исковое заявление об истребовании земельного участка, внесении соответствующих ограничений и обременений. Земельный участок истец покупала для строительства на нём жилого дома, однако после регистрации прав собственности и получения градостроительного плана земельного участка выяснилось, что земельный участок расположен в водоохранной зоне. Эти обстоятельства являются существенными недостатками проданного участка и лишают возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Продавец при заключении договора купли-продажи не уведомил покупателя об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего покупатель оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на возведение и регистрацию жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания в нём, что является существенным нарушением договора купли-продажи. Кроме того, согласно градостроительному плану земельный участок находится в границах береговой полосы канала и водоохранной зоны. Направленное истцом 23 сентября 2022 г. в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи возвращено отправителю по истечении срока хранения.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 25 мая 2023 г. исковые требования Левтоновой Ю.Ю. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 декабря 2023 г. решение Дмитровского городского суда Московской области от 25 мая 2023 г. отменено. По делу принято новое решение, которым удовлетворены исковые требования Левтоновой Ю.Г. к Гетагазову А.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 12 сентября 2012 г. N 38, заключённый между Левтоновой Ю.Ю. и Гетагазовым А.И. Применены последствия расторжения договора, с Гетагазова А.И. в пользу Левтоновой Ю.Ю. взысканы уплаченные денежные средства в размере 4172200 рублей. Прекращена регистрационная запись о праве собственности Левтоновой Ю.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 17000 кв.м; восстановлена регистрационная запись о праве собственности Гетагазова А.И. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 17000 кв.м. В удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, возмещении убытков отказано. Апелляционная жалоба Левтоновой Ю.Ю. удовлетворена частично.

В кассационной жалобе ответчик просит об отмене апелляционного определения как незаконного и необоснованного.

В соответствии со статьёй 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 ГПК РФ и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судебной коллегией установлены частично.

Судами первой и апелляционной инстанций было установлено и из материалов дела следует, что Левтоновой Ю.Ю. на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 12 сентября 2012 г, заключённого между Левтоновой Ю.Ю. и Гетагазовым А.И, принадлежит земельный участок N с кадастровым номером N, площадью 1700 кв.м, категория земельных участков - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования - для дачного строительства, расположенный вблизи д.Рыбаки Дмитровского городского округа Московской области.

Гетагазову А.И. земельный участок принадлежал на основании договора купли-продажи от 10 августа 2009 г. N 3.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 12 сентября 2012 г. и дополнительного соглашения к нему от 21 августа 2014 г, стоимость земельного участка сторонами определена в размере 4172200 рублей с учётом принятия на себя продавцом обязательств по финансированию НП "Приозерье" для выполнения работ по строительству объектов инженерных коммуникаций.

Пунктами 6, 7 договора предусмотрено, что земельный участок правами третьих лиц не обременён, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

Продавец передаёт земельный участок покупателю по данному договору свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли знать (пункт 8).

Вступившим в законную силу 11 ноября 2022 г. заочным решением суда от 20 сентября 2022 г. удовлетворён иск Межрайонного природоохранного прокурора Московской области в интересах Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Московской области, Московско-Окского бассейнового водного управления Росводресурсов, Министерства экологии и природопользования Московской области об истребовании из чужого незаконного владения Левтоновой Ю.Ю. в собственность Российской Федерации части земельного участка с кадастровым номером N, занятого береговой полосой водного объекта, общей площадью 580 кв.м.

Разрешая настоящий спор и отказывая Левтоновой Ю.Ю. в удовлетворении иска, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 1, 8, 450, 469, 475 ГК РФ, статей 3, 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходил из того, что в ходе судебного разбирательства не нашёл подтверждения факт предоставления Левтоновой Ю.Ю. ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в форме умолчания. Материально подтверждённых оснований полагать о том, что на момент заключения договора купли-продажи Гетагазов А.И. располагал или должен был располагать сведениями об обременении земельного участка охранной зоной водного объекта (р.Мещериха), намеренно ввёл истца в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка, что использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешённого использования (для дачного строительства) невозможно, и что Гетагазовым А.И. допущено нарушение договора, повлекшего для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется. При этом истец могла самостоятельно получить информацию об имеющихся обременениях земельного участка, в связи с чем исковые требования к Гетагазову А.И. о расторжении договора купли-продажи и, как следствие, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, убытков и морального вреда удовлетворению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции об отказе в иске Левтоновой Ю.Ю. не согласился, указав на неправильное применение судом первой инстанции норм действующего законодательства и установление фактических обстоятельств по делу..

Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования Левтоновой Ю.Ю. частично, суд апелляционной инстанции руководствуясь статьями 450, 454, 461 ГК РФ, учёл, что если бы истец, могла разумно предвидеть возможность выемки приобретённого ею по договору купли-продажи земельного участка ввиду вступившего в законную силу решения суда, то договор купли-продажи вообще не был бы заключён. Из материалов дела усматривается, что ответчику на момент продажи земельного участка было известно о местности их расположения. В 2005 г. производились работы по утверждению проекта по осушению и формированию земельных участков. Отсутствие установленных ограничений в ЕГРН на спорный земельный участок не освобождает ответчика от ответственности перед покупателя. В связи с этим имеется существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора купли-продажи, что в силу статьи 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи, приведения сторон в первоначальное положение, взыскания с продавца уплаченных по договору покупателем денежных средств.

Оснований для возложения на ответчика гражданской правовой ответственности в виде возмещения убытков и компенсации морального вреда по заявленным истцом требованиям суд апелляционной инстанции не нашёл, поскольку земельные участки были приобретены истцом 12 сентября 2012 г, решение суда постановлено в 2022 г, и истец не была лишена возможности распорядиться имуществом любым другим способом имела земельный участок в пользовании, нарушения личных неимущественных прав истца со стороны ответчика не допущено.

Из доводов кассационной жалобы ответчика следует выражаемое им несогласие с выводами суда апелляционной инстанции о расторжении договора купли-продажи земельного участка, применении последствий расторжения договора, взыскании уплаченных за товар денежных средств. Указанные доводы заслуживают внимания.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По общим правилам пункта 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 ЗК РФ, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечёт последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомлённости о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Приведённые нормы материального права судом апелляционной инстанции оставлены без внимания.

Утверждая об осведомлённости продавца о наличии ограничений в отношении земельного участка, суд апелляционной инстанции вместе с тем в нарушение статьи 67, пункта 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ не дал оценки доводам ответчика и представленным в их подтверждение доказательствам о том, что земельные участки формировались в комплексе в соответствии с согласованным проектом по осушению и формированию земельного участка, пригодного для малоэтажного коттеджного строительства, технический проект с рабочей документаций прошёл государственную экологическою экспертизу, заключение которой утверждено приказом Росприроднадзора о ЦФО от 13 ноября 2006 г..N, на основании постановления администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 9 февраля 2007 г..N 358-П ООО "Альба" произведены в соответствии с проектной документацией мелиоративные работы, Главархитектуров Московской области 26 мая 2008 г..дано заключение N о возможности использования земельного участка для размещения дачного строительства для ООО "Альба", что границы береговых линий, прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны в р.Мещериха утверждены только в 2022 г..и ранее в кадастровых паспортах земельных участков и ЕГРН каких-либо сведений об ограничениях в отношении земельного участка не содержалось, при этом 5 августа 2011 г..ответчику было выдано разрешение на строительство жилого дома на земельном участке, а решением Дмитровского городского суда Московской области от 1 сентября 2009 г..по делу N 2-2660/09 Межрайонному природоохранному прокурору Московской области было отказано в иске о признании недействительной постановки на кадастровый учёт земельного участка, из которого образован проданный истцу земельный участок, ввиду чего ответчик не знал и не должен был знать о возможном последующем внесении сведений об ограничении использования земельного участка, изъятии его части через 10 лет после совершения сделки и не предоставлял покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного

участка и ограничениях в пользовании им.

Однако, исходя из изложенного, доводы заявителя жалобы об отсутствии осведомленности об ограничениях и обременениях земельного участка и об отсутствии предоставления заведомо ложной информации, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судом апелляционной инстанции приведенные положения закона учтены не были.

Ссылаясь на положения статьи 461 ГК РФ, суд апелляционной инстанции по существу распространил их в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и взыскания уплаченных за товар денежных средств, оставив без внимания, что в соответствии с пунктом 1 данной статьи установлена обязанность продавца при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, возместить покупателю понесённые покупателем убытки, если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Вместе с тем заочным решением суда от 20 сентября 2022 г. в собственность Российской Федерации истребована только часть земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1700 кв.м, а именно занятая береговой полосой водного объекта, общей площадью 580 кв.м.

Однако в апелляционном определении содержится утверждение суда апелляционной инстанции о выемке земельного участка, приобретённого истцом, что противоречит установленным им же с учётом вступившего в законную силу судебного акта обстоятельствам.

В нарушение требований статьи 13 ГПК РФ, применяя последствия расторжения договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции произвольно преодолел заочное решение суда от 20 сентября 2022 г, в отношении которого установлены факты его исполнения, установив площадь земельного участка с кадастровым номером N, в отношении которого подлежит прекращению регистрационная запись о праве собственности Левтоновой Ю.Ю. и восстановлению регистрационная запись о праве собственности Гетагазова А.И, равной 1700 кв.м.

Ссылаясь на положения статьи 451 ГК РФ, суд апелляционной инстанции не учёл, что в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пункте 4 этой статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведённом в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

При решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, что судом апелляционной инстанции в оспариваемом судебном постановлении не выполнено, указанные обстоятельства в качестве юридически значимых в нарушение части 2 статьи 56, статьи 148, части 1 статьи 196 ГПК РФ, пунктов 37, 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" на обсуждение участвующих в деле лиц не были поставлены.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права, противоречия выводов суда установленным обстоятельствам дела повлекли незаконность и необоснованность выводов суда в части разрешения исковых требований Левтоновой Ю.Ю. к Гетагазову А.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, применении последствий расторжения договора.

Без устранения допущенных нарушений норм права невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, а равно и публичного образования с учётом фактически произведённого судом апелляционной инстанции восстановления права собственности Гетагазова А.И. на земельный участок без учёта вступившего в законную силу судебного акта об изъятии его части, что противоречит интересам законности (статья 2 ГПК РФ).

На основании изложенного, не находя законных оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в остальной части разрешения исковых требований, в отсутствие предусмотренных частью 4 статьи 379.7 ГПК РФ нарушений, судебная коллегия приходит к выводу о необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 декабря 2023 г. в части разрешения исковых требований Левтоновой Ю.Ю. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, применении последствий расторжения договора, а дело в отменённой части направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 декабря 2023 г. отменить в части разрешения исковых требований Левтоновой Ю Ю к Гетагазову А И о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, применении последствий расторжения договора, направить дело в отменённой части на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 декабря 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Гетагазова А И - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: