Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 июня 2024 г. по делу N 66а-1578/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Кольцюка В.М, при секретаре Хаметовой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-609/2024 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Мирида" на решение Московского городского суда от 20 февраля 2024 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мирида" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Васильевой Т.И, объяснения представителя административного истца Одинцовой Е.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Мирида" (далее - ООО "Мирида") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий под административные, торговые и складские цели, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости - 217 876 120 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2022 года в размере 337 489 151 рублей 84 копеек, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО "МСВ Консалт" N от 6 июня 2023 года.

Решением Московского городского суда от 20 февраля 2024 года административные исковые требования ООО "Мирида" удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 336 980 544 рубля. С ООО "Мирида" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы расходы на производство судебной экспертизы в размере 190 192 рублей.

В апелляционной жалобе ООО "Мирида" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судебная экспертиза проведена с методическими ошибками, что привело к ошибочности определения рыночной стоимость объекта оценки. Эксперт не провел анализ рынка земельных участков под офисно-торговую застройку, указал лишь три объекта-аналога, в то время как на рынке Москвы было 68 предложений объектов соответствующего вида использования. При проведении расчетов не проведена корректировка на наличие улучшений у объектов-аналогов, предположение о необходимости их сноса безосновательны. Не учтено, что объект оценки расположен в защитной зоне объекта культурного наследия, для корректировки на район расположения и ценовую зону применены несуществующие в используемом справочнике коэффициенты, неверно определена корректировка на удаленность от станции метро, введена корректировка на наличие исходно-разрешительной документации. Итоговая стоимость объекта исследования в 1, 5 раза выше максимальной рыночной стоимости земельных участков в г. Москва на 4 квартал 2021 года по данным анализа рынка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступило.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Мирида" согласно договору аренды земельного участка от 14 июля 2005 года N дополнительному соглашению от 7 июля 2014 года к договору аренды, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий под административные, торговые и складские цели, расположенного по адресу: "адрес" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 3 июля 2023 года N).

Согласно приложениям 1, 1а к данному договору аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 3 ноября 2022 года N 64489 и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 337 489 151 рубль 84 копейки (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 4 июля 2023 года N); на момент рассмотрения дела названный размер кадастровой стоимости является действующим.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО "МСВ Консалт" N от 6 июня 2023 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 217 876 120 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета по административному делу и по его ходатайству судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" N от 15 ноября 2023 года было установлено наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N состоянию на 1 января 2022 года в размере 336980 544 рубля.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет соответствующую специальность, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

На приведенные административным истцом в жалобе замечания экспертом представлены письменные пояснения, которые должным образом мотивированы со ссылками на справочные материалы, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не усматривает.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка земельных участков г. Москвы, определены основные ценообразующие факторы, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, проведены расчеты с учетом основных параметров, влияющих на рыночную стоимость, при необходимости проведены необходимые корректировки.

Экспертом должным образом мотивировано применение/отказ от применения каждой из корректировок: отсутствие корректировки на наличие улучшений и корректировка на наличие ИРД обусловлены полученной экспертом информацией о наличии инвестиционных проектов под застройку, корректировка на район расположения и ценовую зону применена по среднему значению между торговой и офисной недвижимостью, удаленность от метро соответствует фактическим данным.

Административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что итоговая рыночная стоимость квадратного метра объекта недвижимости значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; ее размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании. Приведенные в тексте жалобы сведения о рыночных ценах не свидетельствуют о выходе итоговой стоимости участка за пределы диапазона рынка и выводы эксперта не опровергают.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем значимых противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

В связи с этим судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении дополнительной судебной экспертизы, поскольку им, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность изложенных в заключении выводов эксперта.

Поскольку, обратившись в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости, административный истец реализовал своё право, предусмотренное статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на приведение кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве аренды, в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик этого объекта, а разница между установленной кадастровой стоимостью и определенной судом рыночной стоимости объекта (0, 15 %) не является существенной, свидетельствующей о наличии методологических или иных ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для возложения на административного истца обязанности по возмещению Департаменту городского имущества города Москвы расходов на проведение экспертизы в размере 190 192 рублей.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 20 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мирида" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи