Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 02 июля 2024 г. по делу N 66а-540/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Переверзиной Е.Б, Насиковской А.А.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев апелляционную жалобу представителя ООО "Сервисная компания "Альянс" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 апреля 2024 года по административному делу N3а-6/2024 по иску ООО "Сервисная компания "Альянс" к Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" от 3 ноября 2023 года об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Сервисная компания "Альянс", в лице представителя, обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании решения от 3 ноября 2023 года NОРС-89/2023/000029 об отказе в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 августа 2023 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 325 472 727, 43 рубля.

Истец не согласен с установленным размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, считая его завышенным, что подтверждается отчетом об оценке N443.1-10.2023 от 5 октября 2023 года, составленным оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 5 августа 2023 года составляет 233 120 184 рублей.

Поскольку завышенный размер кадастровой стоимости нежилого здания нарушает его имущественные права как налогоплательщика, истец 5 октября 2023 года обратился в ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" с заявлением о пересмотре указанной кадастровой стоимости, в чем ему было отказано решением NОРС-89/2023/000029 от 3 ноября 2023 года по причине несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец не согласен с указанным решением Бюджетного учреждения, в связи с чем, просит его отменить, пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, установив его по состоянию на 5 августа 2023 года в размере 233 120 184 рублей.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 апреля 2024 года административному истцу отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

С ООО "Сервисная компания "Альянс" в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" взысканы судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 120 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить указанное судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права.

В жалобе указано, что судом по делу была назначена экспертиза, заключение которой было положено в основу постановленного решения, между тем экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, отражает недостоверную стоимость нежилого здания.

По мнению подателя апелляционной жалобы, повторная судебная экспертиза по делу, в назначении которой судом первой инстанции отказано, позволит исправить выявленные им недочеты экспертного заключения и правильно установить действительную рыночную стоимость объекта оценки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Сервисная компания "Альянс" апелляционную жалобу просил удовлетворить по изложенным в ней доводам.

Представитель Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" с решением суда согласен, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Заинтересованные лица о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело с апелляционной жалобой в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

В соответствии с Федеральным законом N237- ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 января 2023 года N21-П установлена дата перехода к применению на территории Ямало-Ненецкого автономного округа положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости -1 апреля 2023 года.

Таким образом, с указанной даты, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа и учтенных в ЕГРН, в размере их рыночной стоимости, применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", и не могут применяться ни положения статьи 22 указанного Федерального закона, ни положения 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (ч.1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч.5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч.7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч.11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч.12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч.15).

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, принадлежащего ООО "Сервисная компания "Альянс", расположенного по адресу: "адрес" установлена в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 11 ноября 2021 года N6 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" в размере 325 472 727, 43 рубля по состоянию на 1 января 2021 года.

5 октября 2023 года ООО "Сервисная компания "Альянс" обратилось в ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, выполненным оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" от 5 октября 2023 года, а именно в размере 233 120 184 рублей.

3 ноября 2023 года ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по причине несоответствия отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Несогласие административного истца с указанным решением, явилось основанием для его обращения в суд с настоящим административным иском.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд первой инстанции исходил из того, что отраженные в решении ГБУ от 3 ноября 2023 года нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении отчета об оценке, нашли свое подтверждение в процессе рассмотрения дела.

Судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого решения Бюджетного учреждения.

Как следует из материалов дела, с целью поверки обоснованности принятого ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" решения, установления факта наличия или отсутствия в предоставленном административным истцом отчете об оценке нарушений, которые могли повлиять на правильное установление рыночной стоимости объекта оценки, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" ФИО5

Согласно экспертному заключению при составлении отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, содержание отчета вводит в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Экспертом подтверждено наличие в отчете об оценке тех нарушений, на которые указано в решении ГБУ от 3 ноября 2023 года.

Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 5 августа 2023 года составляет 397 045 000 рублей.

Учитывая, что эксперт ФИО5 обладает необходимыми познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, не заинтересован в разрешении дела в пользу одной из сторон, предупрежден судом об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, его выводы, изложенные в экспертном заключении, являются обоснованными, мотивированными и последовательными, не допускающими двойного толкования, и не оспаривались участниками судебного разбирательства, суд первой инстанции обоснованно положил выводы эксперта в основу постановленного решения.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, не влияют на правильность постановленного решения.

Указанные доводы опровергаются пояснениями эксперта к экспертному заключению, полученному по запросу суда апелляционной инстанции.

В частности, в подтверждение выводов, содержащихся в экспертном заключении, эксперт указал, что оценщик может использовать один подход и один метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Доходный подход использован им потому, что она наиболее точно учитывает специфику объекта оценки (торгово-развлекательный центр, сдача в аренду торговых, развлекательных площадей, площадей в зоне питания) и является на дату оценки единственно применимым к оценке торгово-развлекательного центра.

Обоснованный отказ от применения сравнительного подхода приведен на стр.80 экспертного заключения.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Поскольку в ходе экспертизы не выявлены объекты, которые по своим характеристикам возможно использовать в качестве аналогов, сравнительный подход не применялся.

Эксперт считает, что полученная для расчетов рыночная ставка арендной платы в 1 340 руб./кв.м./мес. абсолютно адекватно отражает уровень доходности для данного ТЦ.

Для расчетов действительного валового дохода из общей площади 7 394 кв.м. используется только фактически сдаваемая в аренду площадь 3 951, 96 кв.м. Неиспользованная площадь, в том числе та, где нет отделки и инженерных коммуникаций, в расчетах не участвует, что подтверждается таблицей 33 на стр.97 экспертного заключения.

Поскольку информация об арендных ставках, установленных собственником для потенциальных арендаторов на основании заключенных договоров аренды в материалы дела не представлена, для расчета годового потенциального валового дохода от объекта оценки, в качестве наиболее вероятной арендной ставки принималась расчетная ставка аренды, на основании данных рынка аренды помещений торгового назначения, расположенных в торгово-развлекательных центрах г. Новый Уренгой, то есть, фактические доходы собственника, в расчет не принимаются и учитываются типичные рыночные доходы и расходы.

Справка об экономических характеристиках объекта недвижимости, подписанная директором ООО Сервисная компания "Альянс", которая приведена на стр.5 жалобы, в материалах дела, представленных эксперту, не фигурировала также как реестр арендаторов с соответствующими площадями и ставками аренды, подтвержденными данными бухгалтерского учета.

Величина стоимости в 5 698 руб. за 1 кв.м. торгово-развлекательного центра, полученная на основе данной справки, представленной административным истцом, на 88% ниже минимального значения диапазона цен предложений на рынке, поэтому представленные истцом цифры эксперт считает нерыночными.

При выполнении экспертизы эксперт использовал материалы дела, где отсутствовала фактическая экспликация здания, реестр арендаторов с соответствующими площадями и ставками аренды за них, в связи с чем, для расчета годового потенциального валового дохода от объекта оценки, в качестве наиболее вероятной арендной ставки принималась расчетная ставка аренды, на основании данных рынка аренды помещений торгового назначения, расположенных в ТРЦ г. Новый Уренгой.

В качестве аналогов для расчета арендной ставки использованы ставки аренды как для торговых помещений, так и для кафе и ресторанов ТРЦ.

Дата оценки в рамках экспертизы- 5 августа 2023 года, сравнивать состояние экономики, рынка недвижимости в 2017 году и в 2023 году некорректно, поскольку рыночные условия несопоставимы.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Принимая во внимание, что у судов первой и апелляционной инстанций заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6, сомнений не вызывает, противоречия, несоответствия и неточности в указанном заключении не установлены, экспертное заключение подтверждено экспертом, судебная коллегия не усматривает оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Заключением судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 5 августа 2023 года составляет 397 045 000 рублей, то есть превышает размер оспариваемой кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Учитывая, что исковые требования были заявлены собственником имущества, заинтересованным в установлении кадастровой стоимости имущества в размере рыночной стоимости, которая ниже оспариваемой кадастровой стоимости, а в процессе рассмотрения дела было установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости имущественных прав административного истца не нарушает, поскольку ниже его действительной рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой, суд первой инстанции обоснованно отказал в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N

Учитывая изложенное, судебная коллегия признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований к его отмене или изменению, не усматривает.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Сервисная компания "Альянс" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий: Судьи: