Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 09 июля 2024 г. по делу N 66а-558/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Переверзиной Е.Б, Насиковской А.А.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев апелляционную жалобу представителя Воронцова Артема Валериевича на решение Ленинградского областного суда от 15 апреля 2024 года по административному делу N3а-83/2024 по иску Воронцова Артема Валериевича об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" от 20 ноября 2023 года об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л, представителя ответчика Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" Костина Д.О, представителя заинтересованного лица Правительства Ленинградской области Яровую И.А.

УСТАНОВИЛА:

Воронцов Артем Валериевич, в лице представителя, обратился в Ленинградский областной суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" (ГБУ ЛО "ЛенКадОценка") об оспаривании решения от 20 ноября 2023 года NОРС-47/2023/000442 об отказе в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года составляет 32 722 019, 46 рубля.

Истец не согласен с установленным размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, считая его завышенным, что подтверждается отчетом об оценке N328/23 от 26 сентября 2023 года, составленным оценщиком НП саморегулируемой организации "Деловой союз оценщиков" Воронцовым С.А, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 25 сентября 2023 года составляет 14 117 625 рублей.

Поскольку завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает его имущественные права как налогоплательщика, истец обратился в ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" с заявлением о пересмотре указанной кадастровой стоимости, в чем ему было отказано решением NОРС-47/2023/000442 от 20 ноября 2023 года по причине несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец не согласен с указанным решением бюджетного учреждения, в связи с чем, просит признать его незаконным, пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, установив его по состоянию на 25 сентября 2023 года в размере рыночной стоимости - 14 117 625 рублей.

Решением Ленинградского областного суда от 15 апреля 2024 года административное исковое заявление удовлетворено частично.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 31 250 000 рубля по состоянию на 25 сентября 2023 года.

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований истцу отказано.

Суд взыскал с Воронцова Артема Валерьевича в пользу АО "Региональное управление оценки" судебные расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы, в размере 85 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить указанное судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права.

В жалобе указано, что рыночная стоимость земельного участка была установлена судом на основании заключения судебной экспертизы, о назначении которой никто из сторон не просил. Выбор эксперта судом не мотивирован и не соответствует кандидатуре, предложенной административным истцом.

Заключение судебной экспертизы содержит нарушения, влияющие на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

В частности, эксперт необоснованно отказывается от доходного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, в рамках сравнительного подхода эксперт использует несопоставимый с объектом оценки объект - аналог N4, который имеет вид разрешенного использования "Для строительства базы и магазина по продаже строительных и хозяйственных материалов", то есть используется под коммерческую застройку.

При введении корректировки на местоположение в пределах региона эксперт не учитывает фактор удаленности от КАД, что является нарушением п.22 ФСО N7 и существенно искажает определяемую величину рыночной стоимости объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода эксперт неправильно определяет расположение объектов-аналогов относительно транспортных автомагистралей, применяет неверные корректировки на наличие инженерных коммуникаций, не приводит данные о предложениях по продаже земельных участков индустриального назначения, расположенных в г. Тихвине, несмотря на их наличие.

Заявление административного истца о назначении по делу повторной экспертизы судом не разрешено.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец и его представитель не явились, дело с апелляционной жалобой просили рассмотреть в их отсутствие.

Представители Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки", Правительства Ленинградской области с решением суда согласны, в удовлетворении апелляционной жалобы просили отказать.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене решения суда.

В соответствии с Федеральным законом N237- ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24 августа 2017 года N424-р в Ленинградской области полномочиями по определению кадастровой стоимости наделено Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки".

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года N713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости -1 января 2022 года.

Таким образом, с указанной даты, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области и учтенных в ЕГРН, в размере их рыночной стоимости, применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", и не могут применяться ни положения статьи 22 указанного Федерального закона, ни положения 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (ч.1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч.5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч.7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч.11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч.12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч.15).

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 7 ноября 2022 года N796 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в ЕГРН на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" по состоянию на 1 января 2022 года, которые применяются с 1 января 2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего Воронцову А.В, была установлена в размере 32 722 019, 46 рублей.

В октябре 2023 года административный истец обратился в ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, выполненным оценщиком НП саморегулируемой организации "Деловой союз оценщиков" Воронцовым С.А, а именно в размере 14 117 625 рублей по состоянию на 25 сентября 2023 года.

20 ноября 2023 года ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по причине несоответствия отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Несогласие административного истца с указанным решением, явилось основанием для его обращения в суд с настоящим административным иском.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд первой инстанции исходил из того, что отраженные в решении ГБУ "ЛенКадОценка" от 20 ноября 2023 года нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении отчета об оценке, нашли свое подтверждение в процессе рассмотрения дела.

Судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения.

Как следует из материалов дела, с целью поверки обоснованности принятого ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" решения, установления факта наличия или отсутствия в предоставленном административным истцом отчете об оценке нарушений, которые могли повлиять на правильное установление рыночной стоимости объекта оценки, по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" ФИО11

Согласно экспертному заключению при составлении отчета об оценке оценщиком ООО "Группа "Паритет" Воронцовым С.А. были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, приведенные в решении ГБУ "ЛенКадОценка" от 20 ноября 2023 года.

Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 25 сентября 2023 года составляет 31 250 000 рублей.

Таким образом, при исследовании отчета об оценке, составленного оценщиком ООО "Группа "Паритет" Воронцовым С.А, эксперт пришел к выводу о том, что нарушения указанные в решении комиссии ГБУ, имеются, выводы оценщика о размере рыночной стоимости не соответствуют действительной (достоверной) рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Как следует из материалов дела, стороны были ознакомлены с экспертным заключением (сторона истца была ознакомлена с материалами дела 4 апреля 2024 года (т.1, л.д.246), выводы эксперта, изложенные в заключении, не оспаривали, возражений на экспертное заключение не предоставили ни в устном ни в письменном виде.

Стороны были уведомлены о времени и месте судебного заседания, назначенного на 15 апреля 2024 года, однако, истец Воронцов А.В. и его представитель в указанное судебное заседание не явились, своим правом заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений к экспертному заключению, не воспользовались.

Как следует из протокола судебного заседания (т.2, л.д.4) судебное заседание в суде первой инстанции открылось в 11 часов 34 минуты, и было объявлено закрытым в 11 часов 48 минут.

Письменное ходатайство административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы по делу с рецензией от 15 апреля 2024 года поступили в суд 15 апреля 2024 года в 13 часов, в связи с чем, суд первой инстанции не имел возможности рассмотреть ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Учитывая, что эксперт АО "Региональное управление оценки" ФИО11 обладает необходимыми познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, не заинтересован в разрешении дела в пользу одной из сторон, предупрежден судом об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, его выводы, изложенные в экспертном заключении, являются обоснованными, мотивированными и последовательными, не допускающими двойного толкования, оснований считать, что установленный экспертом размер рыночной стоимости является недостоверным, не имеется.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Экспертное заключение эксперта АО "Региональное управление оценки" ФИО11 содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является мотивированным, не содержит противоречий и неточностей, в связи с чем, сомнения в его обоснованности не возникают, что исключает назначение по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие истца с указанным в экспертном заключении размером рыночной стоимости объекта недвижимости, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Представленная истцом рецензия от 15 апреля 2024 года не является основанием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством, поскольку специалист, составивший рецензию, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения судом не предупреждался, его полномочия и квалификация судом не проверялись. Письменные пояснения эксперта к экспертному заключению, полученные по запросу суда апелляционной инстанции, опровергают доводы апелляционной жалобы о нарушении экспертом ФИО11 таких требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на установленный размер рыночной стоимости земельного участка.

В частности эксперт указал, что анализ возможности применения тех или иных методов к оценке рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка представлен на страницах 57-58 заключения.

Исходя из требований п.2 ФСО 5 в рамках анализа экспертом учтены специфика объекта оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации. Представленные предложения по аренде земельных участков являются единичными. По данным анализа рынка, на территории Ленинградской области мало распространена практика сдачи в аренду земельных участков, что не позволяет достоверно определить величину земельной ренты для объекта оценки. Поскольку достоверная информация о рыночно обоснованной величине коэффициента капитализации для земли отсутствует, метод капитализации земельной ренты не применялся.

В районе местоположения объекта также практически отсутствует практика строительства складских объектов, что затрудняет достоверное определение затрат на замещение и размера коэффициента капитализации для улучшений при расчете методом остатка. Учитывая достаточный объем информации в рамках сравнительного подхода, отказ эксперта от доходного подхода в полной мере обоснован.

Является безосновательным утверждение рецензента о том, что аналог N4 является участком под коммерческую застройку. Указанный объект отнесен к участкам под индустриальную застройку по следующим основаниям: категория земель, участок позиционируется продавцом в объявлении как участок промназначения, зонирование по Правилам землепользования и застройки МО Шумское сельское поселение: объект-аналог N4 расположен в границах территории П-4-зона промышленных предприятий 6 класса опасности. Таким образом, данный земельный участок является сопоставимым с объектом исследования и относится к участкам под индустриальную застройку. Введение корректировки на назначение некорректно.

Согласно справочнику Лейфера Л.А. максимальная для проведения корректировки удаленность от КАДА-120 км. Удаленность объекта исследования от КАДА около 209 км, в связи с чем, корректировку применять не следует.

Различная удаленность объектов-аналогов от КАД учтена в рамках проведения корректировки на глобальное местоположение, которая показывает отношение цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру, которым в данном случае является Санкт-Петербург. Объект-аналогN1 учтен как населенный пункт в ближайшей окрестности областного центра, в отношении аналогов NN2, 4, которые расположены в прочих населенных пунктах, коэффициент был взят по верхней границе диапазона из-за их близости к окрестностям Санкт-Петербурга.

Информацией Росреестра и публичной кадастровой картой подтверждается, что земельные участки, представленные в объявлении аналога N1 расположены на второй линии застройки относительно трассы регионального значения 41К-176.

Положения ФСР7, упомянутые в рецензии касаются имеющихся на земельном участке улучшений. Характеристика инженерной обеспеченности связана с внешними факторами, то есть точки подключения к инженерным ресурсам располагаются за границами участка и не попадают под данное логическое определение. Эксперт принимает участок обеспеченным инженерными коммуникациями на основании их фактического подключения к участку извне, источники данной информации указаны на ст.25 заключения.

Представленные предложения по продаже земельных участков в г.Тихвин, актуальные на дату определения стоимости, являются единичными и недостаточными для адекватного анализа и выборки. Эксперт расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта и расположенных на территориях близлежащих районов Ленинградской области.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинградского областного суда от 15 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Воронцова Артема Валериевича без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий: Судьи: