Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24 июня 2024 г. по делу N 8Г-11584/2024[88-12909/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Герасимчук Т.А.

судей Беспятовой Н.Н, Рогожина Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кватре Стар" к Жгулевой А.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Кватре Стар" на решение Ломоносовского городского суда г. Архангельска от 8 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 30 января 2024 года.

Заслушав доклад судьи Герасимчук Т.А, выслушав пояснения представителя ООО "Кватре Стар" - Понибрат В.А, поддержавшей доводы кассационной жалобы, Жгулевой А.А, ее представителя Митина Е.С, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "Кватре Стар" обратилось в суд с исковым заявлением к Жгулевой А.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 96 919 руб. 55 коп.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ответчиком в полном объеме не исполнена обязанность по оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве от 19 января 2018 года. Согласно проекту общая площадь квартиры ответчика составляла 56, 61 кв.м, в том числе лоджия 1, 94 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0, 5). После завершения строительства дома фактическая площадь квартиры составила 57, 8 кв.м, в том числе площадь лоджии - 2, 8 кв.м, (с учетом понижающего коэффициента 0, 5). Поскольку площадь квартиры увеличилась на 1, 19 кв.м, что составляет более 1% общей фактической площади квартиры, должна быть произведена доплата исходя стоимости одного квадратного метра в размере 81 445 руб. 14 мая 2021 года между ООО "Капитал Инвест" (цедент) и истцом (цессионарий) заключен договор уступки права требований по договору строительства. Направленное в адрес ответчика уведомление о состоявшейся уступке с требованием о погашении задолженности оставлено без удовлетворения.

Решением Ломоносовского городского суда г. Архангельска от 8 сентября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 30 января 2024 года, в удовлетворении исковых требований ООО "Кватре Стар" отказано.

В кассационной жалобе ООО "Кватре Стар" просит отменить решение Ломоносовского городского суда г. Архангельска от 8 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 30 января 2024 года, как незаконные.

В возражениях на кассационную жалобу Жгулева А.А. просит оставить без изменения судебные постановления, кассационную жалобу- без удовлетворения.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были заблаговременно извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на кассационную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции допущены.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 19 января 2018 года ООО "Капитал Инвест" и Жгулева А.А. заключили договор участия в долевом строительстве N 69, по которому застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (I этап: жилой дом в осях 1-16) по адресу: "адрес", а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства, определенный договором.

Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом долевого строительства является квартира за номером 19, которая будет находиться в доме на 4 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 56, 61 кв.м, в том числе лоджия площадью 1, 94 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0, 5). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имел следующие характеристики: назначение: жилое; количество комнат 2; площадь комнат 13, 24 кв.м, 11, 85 кв.м.; площадь кухни-гостиной 17, 85 кв.м.; площадь коридора 7, 85 кв.м.; площадь санузла 4, 15 кв. м; площадь лоджии/балкона 3, 88 кв.м. (без учета понижающего коэффициента); строительные оси: "5-8", "В-Д". Также договором предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составила 3 869 000 руб.

В силу положений п. 3.2 договора, в случае увеличения фактической площади Объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 81 445 рублей за 1 кв.м.

31 декабря 2019 года ООО "Капитал Инвест" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 07 апреля 2020 года между застройщиком и участником долевого строительства подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

14 мая 2021 года ООО "Капитал Инвест" (цедент) и истец (цессионарий) заключили договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

27 мая 2021 года ответчику направлено уведомление о состоявшейся уступке права и необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 96 919 руб. 55 коп. (81 445 руб. * 1, 19 кв. м) руб. в связи с увеличением площади готового объекта.

По заданию застройщика ООО "Капитал Инвест" ООО "Архземкадастр" произведены обмеры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильного паркинга (1 этап - жилой дом в осях 1-16), почтовый адрес: "адрес" согласно которым фактическая площадь квартиры за номером 247 (проектный номер - 19) составила 57, 8 кв.м, в том числе, лоджия площадью 2, 8 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0, 5).

Определением суда от 27 января 2023 года по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "АльПрофи".

Согласно выводам заключения эксперта ООО "АльПрофи" от 17 апреля 2023 года N Э-103/2023 фактическая площадь переданной ответчику квартиры составляет: коридор - 8 кв.м, санузел - 4, 2 кв.м, жилые комнаты - 13, 2 и 12 кв.м, кухня-гостиная - 17, 4 кв.м, внешняя застекленная пристройка - 5, 5 кв.м.

Внешняя застекленная пристройка к квартире ответчика является балконом. Общая площадь квартиры с учетом фактических обмеров и понижающего коэффициента к внешней застекленной пристройке будет 56, 45 кв.м.

Третьим лицом ООО "Капитал Инвест" представлена рецензия на заключение эксперта ООО "АльПрофи", составленная директором ООО "ОЭЗиС" Карельским А.В, в которой он пришел к выводу об ошибочной трактовке экспертом норм СП 54.13330.2011 и отнес спорную пристройку к лоджии.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", принимая во внимание выводы заключения судебной экспертизы, исходил из того, что внешняя застекленная пристройка к квартире ответчика является балконом, в связи с чем общая площадь квартиры с применением к площади балкона понижающего коэффициента 0, 3 (фактическая площадь переданной ответчику квартиры - 55 кв.м. и балкон - 1, 65 кв.м, всего 56, 65 кв.м.) превышает проектную площадь объекта менее чем на 1%.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, указав на то, что судом исследовано заключение судебной экспертизы и представленная на него рецензия ООО "ОЭЗиС", эксперт был допрошен в судебном заседании, в том числе пояснив, что на момент разработки проектной документации на дом действовал СП 54.13330.2011, в котором формулировка понятий "балкон" и "лоджия" не отличалась существенно от действующего в настоящее время СП 2022 года, при этом как по действующему, так и по ранее действующему СП спорная пристройка относится к балкону.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции с указанными выводами согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2, 3 части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Данные требования в силу абзаца второго части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Разрешая спор, суды указали, что фактически истцом было построено жилое помещение с балконом, в то время как по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик принял на себя обязательство передать объект с учетом лоджии.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения спора истцом неоднократно указывалось на то, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение строительной экспертизы проектной документации и какие-либо изменения в конструктивные решения застройщиком внесены не были. В проекте и положительном заключении строительной экспертизы проектной документации тип спорного помещения определен как лоджия.

В силу прямого указания закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом, строительство балкона и лоджий имеет различное конструктивное решение и организовывается по проектной документации.

Поскольку при рассмотрении спора истец указывал на то, что строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании утвержденной проектной документации, получившей положительное заключение строительной экспертизы, при рассмотрении спора необходимо было установить, допущены ли со стороны застройщика отступления от проекта, в чем они выражены, что повлекло за собой изменение типа спорного помещения.

Суды не установили параметры переданной в соответствии с техническими документами БТИ квартиры - ее общая площадь, площадь лоджии (балкона) без коэффициента, площадь каждого помещения в квартире, соответствуют ли данные параметры условиям договора и приложениям к нему, проектной документации, в том числе и по данным кадастрового учета.

Поскольку в оспариваемых судебных актах выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела и относящихся к предмету доказывания, нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, так как для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, а такими полномочиями суд кассационной инстанции не наделен, то апелляционное определение подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, при строгом соблюдении норм материального и процессуального права, в том числе и в части оценки доказательств (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 30 января 2024 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи