Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июня 2024 г. по делу N 8Г-15493/2024[88-18786/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Лозовой Н.В, судей Гордеевой Ж.А, Мельникова В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ГУК-Краснодар" к Шеренук Марет Даудовне о взыскании платы за содержание нежилых помещений, по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "ГУК- Краснодар", поданной представителем ФИО4, на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 14 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Лозовой Н.В, выслушав пояснения представителя истца ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ответчика ФИО5, возражавшего против её удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "ГУК-Краснодар" обратилось в суд с исковым заявлением к Шеренук М.Д. о взыскании платы за содержание нежилых помещений в многоквартирном "адрес", с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты"; за содержание нежилых помещений в МКД N по "адрес", с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты"; уплаченной госпошлины.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 14 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований ООО "ГУК- Краснодар" отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2024 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ГУК-Краснодар" - без удовлетворения.

В поданной в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции кассационной жалобе представителем истца ФИО4 ставится вопрос об отмене судебных актов, как незаконных, постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование своих доводов заявитель жалобы указывает, что выводы судов об обособленности принадлежащих ответчику помещений и не получающих от жилого дома коммунальных ресурсов без исследования технической документации на многоквартирный дом и земельный участок под ним, без применения специальных технических познаний, без проведения по делу судебной экспертизы, являются необоснованными, не подтвержденными, противоречащими фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит предусмотренные законом основания для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов.

Из материалов гражданского дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом ДД.ММ.ГГГГ, между ООО "ГУК-Краснодар" и собственниками помещений в МКД N по "адрес" заключен Договор N на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, в целях обеспечения управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: Атарбекова ул, "адрес", надлежащего содержания и ремонта общего имущества в указанном доме, а так же обеспечения жителей дома коммунальными услугами.

ДД.ММ.ГГГГ на основании Решения общего собрания собственников, оформленного протоколом, между ООО "ГУК-Краснодар" и собственниками помещений в МКД N по "адрес" заключен Договор N на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Данный договор заключен в целях обеспечения управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: "адрес", надлежащего содержания и ремонта общего имущества в указанном доме, а так же обеспечения жителей дома коммунальными услугами.

В рассматриваемом периоде с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчику принадлежали объекты недвижимости: нежилые помещения 1 этажа площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, нежилые помещения 1 этажа площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, нежилые помещения 1 этажа площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенные во встроено- пристроенных помещениях к дому N по "адрес" в "адрес".

Нежилые помещения перешли в собственность заявителю по сделке с ООО кафе "Витязь", а последний (правопреемник ТОО кафе "Витязь") приобрело в собственность помещения с N, расположенные на 1 этаже здания Литера "А" "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м, по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у администрации муниципального образования г. Краснодар в результате приватизации муниципального предприятия общественного питания кафе "Витязь".

Переданные администрацией муниципального образования г. Краснодар в собственность ТОО кафе "Витязь" по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещения муниципального предприятия общественного питания кафе "Витязь" согласно проекта предназначены для деятельности предприятия общественного питания (торговое: столовая, кафе, бар, магазин кулинарии, кондитерский цех и т. п.) со своими инженерными сетями (электро, водо, теплоснабжения, канализация, вентиляция и т.п.) автономными от сетей многоквартирного дома согласно требованиям СНиП и СаНПин, год постройки 1978.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости нежилые помещения ответчика с кадастровыми номерами N, N относятся к дому "адрес" (л.д.30-31), нежилые помещения с кадастровым номером N относятся к дому "адрес"

По этим основаниям действие договора N от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома между ООО "ГУК-Краснодар" и собственниками помещений в многоквартирном "адрес", как указал суд первой инстанции, на ответчика не распространяется, в связи с чем, в части взыскания с Шеренук М.Д. платы за содержание нежилых помещений в МКД N по "адрес" с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", по мнению суда первой инстанции, следует отказать.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15 июля 2013 года установлено, что общая площадь жилых и нежилых помещений в "адрес" составляет "данные изъяты" кв.м.

Согласно решению Прикубанского районного суда г. Краснодара от 31 марта 2016 года в удовлетворении исковых требований ООО "ГУК-Краснодар" к Шеренук М.Д. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества "адрес" отказано.

В указанном решении установлено, что компания оказывает услуги по управлению многоквартирным домом в интересах собственников помещений дома, куда ответчик не входит. Истцом не установлен и не доказан размер доли ответчика в содержании общего имущества исходя как из площади "данные изъяты" кв.м, так и исходя из установленной решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15 июля 2013 года общей площади жилых и нежилых помещений в "адрес", составляющей "данные изъяты" кв.м.

Согласно представленной истцом лицензии N от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, которая действовала в рассматриваемый период, общая площадь МКД N составляет "данные изъяты" кв.м (строка 381 приложения к лицензии).

Согласно п. 4.2.3 Методических рекомендаций по обеспечению ведения реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданных государственной жилищной инспекции Краснодарского края (утверждены приказом государственной жилищной инспекции Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ N) в разделе II "Сведения о многоквартирных домах, в отношении которых лицензиат осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению" реестра лицензий Краснодарского края должны содержаться следующие сведения: год постройки, общая площадь каждого многоквартирного дома. То есть, из лицензии N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что компания может и ей разрешено оказывать услуги по управлению собственникам помещений многоквартирного дома, обладающих помещениями общей площадью "данные изъяты" кв.м, и получать плату за услуги с этих собственников помещений.

Согласно решению от ДД.ММ.ГГГГ по делу N и лицензии N от ДД.ММ.ГГГГ обслуживаемые истцом площади "адрес" примерно соотносятся друг с другом, что означает оказание компанией услуг по управлению многоквартирным домом N в том же объёме, как указано в решении от 31 марта 2016 года по делу N 2-2873/2016. При этом, истцом не представлены какие-либо допустимые доказательства о том, что в указанную в лицензии площадь помещений многоквартирного дома "данные изъяты" кв.м входят помещения ответчика.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 39, 153 Жилищного кодекса РФ, статей 131, 210, 249 Гражданского кодекса РФ, статей 1, 2 Закона РФ от 3 июля 1991 года "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, установив, что нежилые помещения ответчика в силу закона имеют обособленные от жилого дома входы, обособленные инженерные коммуникации, не имеют общих нежилых помещений (тамбуров, фае, лестниц), предназначенных для обслуживания и эксплуатации одновременно жилых и коммерческих помещений ответчика, не получают от жилого дома никаких коммунальных ресурсов, то есть отсутствует общее имущество и, соответственно, у управляющей компании отсутствуют основания для получения какой-либо платы с ответчика, пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о необоснованности исковых требований истца и об отказе в их удовлетворении.

Ссылку истца на договор N на управление, содержание и ремонт многоквартирного "адрес" в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с иной площадью помещений дома, имеющих собственников, суд первой инстанции не принял во внимание, поскольку не соответствует лицензии, а дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору суд первой инстанции признал недопустимым доказательством по делу.

Согласно лицензии N от ДД.ММ.ГГГГ площадь помещений "адрес" (строка 380 приложения к лицензии) составляет "данные изъяты" кв.м, в связи с чем и представленный истцом договор N от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного "адрес" в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с иной площадью помещений, имеющих собственников, также был признан недопустимым доказательством по делу.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не доказано, что нежилые объекты недвижимости 1-го этажа, принадлежащие ответчику, имеют общие инженерные системы с жилыми помещениями "адрес"/или имеются помещения, предназначенные для обслуживания помещений ответчика.

Судебная коллегия с выводами судов первой и апелляционной инстанции согласиться не может, считает их необоснованными и преждевременными.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой и апелляционной инстанции исходил из того, что нежилые помещения имеют обособленные от жилого дома входы, обособленные инженерные коммуникации, не имеют общих нежилых помещений (тамбуров, файе, лестниц), предназначенных для обслуживания и эксплуатации одновременно жилых и коммерческих помещений ответчика, не получают от жилого дома никаких коммунальных ресурсов без исследования технической документации на многоквартирный дом и земельный участок под ним, тем самым исключили нежилые помещения ответчика из состава многоквартирных домов по "адрес".

При этом суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению, а также отказал в назначении судебно-строительной экспертизы для разъяснения возникшего при рассмотрении дела вопроса, требующего специальных познаний.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что нежилые помещения площадью "данные изъяты" кв.м, расположены в МКД N по "адрес", а нежилые помещения площадью "данные изъяты" кв.м, расположены в МКД N по ул. им. Атарбекова, ссылаясь на выписки ЕГРН.

Судом апелляционной инстанции не указаны, по каким основаниям не приняты в качестве доказательств технический паспорт на многоквартирный дом, согласно которому нежилые помещения входят в состав МКД; справки БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым нежилые помещения площадью "данные изъяты" кв.м, (кадастровый N) и нежилые помещения площадью "данные изъяты" кв.м, (кадастровый N) находятся в литере Б и, то есть в МКД N по "адрес"; письмо МКУ МОГК "Градинформ", согласно которому строительный адрес земельного участка "адрес" сформированного для эксплуатации многоквартирных домов, при том, что на земельном участке расположены два многоквартирных дома с адресами: "адрес". Данные дома имеют отдельную нумерацию квартир, в связи с чем использовать один адрес ("адрес") невозможно.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что Шеренук М.Д. не является стороной договора управления в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ (которым для всех собственников помещений, в том числе для ответчика, установлен единый размер платы за содержание помещения) противоречит ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как указанный договор подписан более чем 50 % собственников.

Кроме того, судом не дана оценка доводам истца о том, что помещения ответчика входят в состав многоквартирных домов по "адрес", площадь спорных помещений учтена при расчете тарифа на МКД, а если нежилые помещения входят в состав многоквартирного дом действия договора управления, заключенного между ООО "ГУК-Краснодар" и собственниками помещений в МКД по "адрес", распространяется на ответчика в силу прямого указания закона.

Также, несмотря на то, что суды первой и апелляционной инстанции и указывают, что нежилые помещения с кадастровыми номерами N, N, согласно выписке ЕГРН относятся к дому N по "адрес", но при этом отказывают в удовлетворении даже в этой части, тем самым нарушают ст. 39 Жилищного кодекса РФ освобождают ответчика от оплаты за содержание общего имущества соразмерно доле в этом многоквартирном доме, что недопустимо и противоречит нормам жилищного и гражданского законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

При этом, в силу с п. 2 абз. 12 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановления Правительства РФ N 354 от 6 мая 2011 года, нежилым помещением в многоквартирном доме признается помещение, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно- технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

В письме Минстроя России от 5 октября 2017 года N 35851-ЕС/04 также разъяснено, что нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту (п. 2).

В частности, в соответствии с п. 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Наличие сообщения между частями встроено-пристроенных помещений также является признаком единства. При этом, наличие сообщения подтверждено техническим паспортом на МКД, согласно которому встроенные нежилые помещения, расположенные в МКД "адрес" и пристроенные нежилые помещения сообщаются между собой (поэтажный план первого этажа МКД по ул. им. Атарбекова, 45, 47).

Несмотря на наличие в деле документов таких как: технический паспорт на МКД, в котором отражены спорные помещения, акт обследования технического состояния общего имущества в МКД от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ответчиком, согласно которому нежилые помещений подключены к общедомовым сетям в МКД N по "адрес", ЦО после общедомового прибора учета, выводы судов первой и апелляционной инстанции противоречат данным обстоятельствам.

Такими образом, при разрешении настоящего спора необходимо установить подключена ли система теплоснабжения, холодного водоснабжения нежилых помещений ответчика к общедомовым системам теплоснабжения, холодного водоснабжения.

Так, в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Согласно п. 5 указанных Правил границей между общедомовыми сетями внутриквартирными сетями является: по ХВС, ГВС - первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков; по водоотведению- первые стыковые соединения стояков с внутриквартирным оборудованием; по отоплению- регулирующая запорная арматура на обогревательных элементах.

В соответствии п. 2.3 договора управления МКД N по "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора управления МКД N по "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является: на системе холодного водоснабжения - отсекающая арматура (первый вентиль); по отоплению - место врезки горизонтальной подводки отопительного прибора к стояку общедомовой системе отопления; а также место врезки горизонтальной подводки полотенцесушителя (при наличии) к стояку общедомовой системы отопления.

Таким образом, в силу прямого указания закона сети, проходящие по жилым и нежилым помещениям МКД до запорных арматур (кранов), являются общедомовыми, что подтверждается актом обследования технического состояния общего имущества в МКД от ДД.ММ.ГГГГ.

Соответственно, с учетом позиции, отраженной в определении Верховного суда от 22 июля 2021 года N309-ЭС21-5387, при рассмотрении настоящего спора важно установить точку подключения инженерных сетей ответчика к сетям холодного водоснабжения, отопления, чтобы определить факт функционирования нежилого помещения с помощью инженерных систем, расположенных в многоквартирном доме.

Учитывая наличие спора между сторонами относительно принадлежности нежилых помещений ответчика к МКД, суд указал на необходимость рассмотрения вопроса о назначении судебной строительной экспертизы. Также, ответчик в данном судебном заседании не отрицал, что многоквартирный дом и спорные нежилые помещения имеют единую стену и сообщение между встроенными и пристроенными нежилым помещениями, в связи с чем, было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с предложенными вопросами, в котором истцу необоснованно было отказано.

При этом, суд без назначения совместного выхода на место и без разрешения вопросов, требующих специальное познание, принял устные доводы ответчика о том, нежилые помещения имеют отдельные инженерные сети.

Учитывая, что в судебно-строительной экспертизе отказано, ООО "ГУК Краснодар" представлено: решение исполнительного комитета Краснодарского городского совет депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ N об утверждении акт госкомиссии по приёму в эксплуатацию МКД N по "адрес" вводился 9-этажный "данные изъяты" кв. жилой дом с полезной площадью "данные изъяты" кв.м, (жилая площадь - "данные изъяты" кв.м.) в 1 этаже встроенное помещение кафе на 50 посадочных мест; решение исполнительного комитета Краснодарского городского совета депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ N об утверждении акта госкомиссии по приёму в эксплуатацию МКД N по "адрес" вводился 9-этажный 48 кв. жилой дом с полезной площадью "данные изъяты" кв.м, (жилая площадь - "данные изъяты" кв.м.). Встроенные-пристроенные помещения первого этажа ввести в эксплуатацию одновременно с приемкой госкомиссии 9-этажного жилого дома, подтверждающих, что жилой дом вводился эксплуатацию вместе с встроенными-пристроенными помещениями.

Но, данным обстоятельствам и документам судами первой и апелляционной инстанции оценка также не дана, как и не установлено на каком земельном участке располагаются помещения ответчика, кто обслуживает данные помещения и земельный участок под ним, какие границы земельного участка выделенного под многоквартирные дома N N, ссылаясь только на принятые ранее решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15 июля 2013 года и решение 31 марта 2016 года, без учета новых обстоятельств и договора управления МКД N по "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора управления МКД N по "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая изложенное, решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 14 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2024 года судебная коллегия не может признать законными и обоснованными, они приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, что согласно части 3, 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для их отмены и направления материалов гражданского дела на новое рассмотрение в Прикубанский районный суд г. Краснодара.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон, в том числе изложенным в кассационной жалобе, и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 14 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2024 года отменить.

Материалы гражданского дела направить на новое рассмотрение в Прикубанский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий Н.В. Лозовая

Судьи Ж.А. Гордеева

В.А. Мельников