Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 июля 2024 г. по делу N 66а-1109/2024

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Гылкэ Д.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лунёвой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-158/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-001088-83) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЕТРО Кэш энд Керри" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2024 г, которым административное исковое заявление удовлетворено в части,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МЕТРО Кэш энд Керри" (далее - ООО "МЕТРО Кэш энд Керри") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50400 +/- 78, 57 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива") в отчете от 6 июня 2023 г. N 23135-12, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы, исчисляемой на основании его кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2024 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), заявленные требования удовлетворены частично с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 413078000 рублей; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка определено 1 декабря 2023 г.; отказано в удовлетворении ходатайства ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" о взыскании судебных расходов с административных ответчиков.

Не согласившись с решением суда, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение привел доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Полагает, что положенное в основу решения суда заключение эксперта не могло быть принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость земельного участка. Обращает внимание на пункт 2 распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Снижение размера кадастровой стоимости земельного участка отрицательно повлияет на наполняемость бюджета.

Доводы апелляционной жалобы поддержаны в письменном отзыве государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" (далее - ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ").

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме.

Представитель административного истца ходатайствовал о рассмотрении административного дела в апелляционном порядке в его отсутствие.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 КАС РФ суд рассмотрел административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" на основании договора аренды, заключенного с департаментом имущественных отношений Краснодарского края, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50400 +/- 78, 57 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса, расположенного по адресу "адрес" (далее - земельный участок).

По условиям договора арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" в размере 469113120 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 декабря 2022 г.

Принимая во внимание, что ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" является арендатором земельного участка, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 6 июня 2023 г. N 23135-12, выполненный оценщиком ООО "Перспектива" ФИО5 (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 390600000 рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Атлас-Консалт" (далее - ООО "Атлас-Консалт").

Заключением эксперта ООО "Атлас-Консалт" ФИО6 от 19 февраля 2024 г. N 193-158/2024 (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. установлена в размере 413078000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми суд не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Определение экспертом рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным. Отказ от применения иных подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка, экспертом обоснован.

Как верно указано судом первой инстанции, в заключении эксперта представлен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам.

Экспертом проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

В заключении эксперта представлена таблица корректировок, содержащая анализ сравниваемых объектов-аналогов, подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Необходимость применения тех или иных корректировок и отказ от применения корректировок по тем или иным ценообразующим факторам экспертом обоснованы с приведением соответствующей мотивировки.

Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судом не установлено.

Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно заключения эксперта проверены и мотивированно отклонены судом с учетом письменных объяснений эксперта.

Принимая в качестве достоверного доказательства заключение эксперта, суд первой инстанции подробно мотивировал оценку представленных в дело доказательств, в том числе в части соблюдения федеральных стандартов оценки, учета особенностей объекта оценки, выбора объектов-аналогов, а также применения корректировок, в том числе на различие по виду разрешенного использования выбранных объектов-аналогов.

Доводы представителя ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, в частности, о том, что в объявлении о продаже объекта-аналога N 1 имеется информация о расположенном на земельном участке торговом здании площадью 150 кв. м, о необоснованном применении экспертом максимального значения корректировки на вид разрешенного использования для объекта-аналога N 3 равное 0, 72, повторяющие позицию административного ответчика в суде первой инстанции, являлись предметом проверки суда и обоснованно отклонены по мотивам, приведенным в обжалуемом решении.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда в указанной части, поскольку экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из письменных объяснений эксперта, представленных суду апелляционной инстанции, дополнительно установлено, что его вывод о продаже объектов-аналогов без учета стоимости возведенных строений, также основан на информации, полученной в ходе телефонных переговоров с продавцами, позволившей ему прийти к заключению о том, что сведения о зданиях на земельных участках не влияют на итоговую цену предложения. Экспертом в заключении приведены распечатки объявлений о продаже объектов-аналогов, контактные данные, что позволяет проверить содержащуюся в них информацию.

Расчет корректировки на вид разрешенного использования экспертом произведен на основании таблицы 75 Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера "Земельные участки". Экспертом применена корректировка из расширенного интервала, как наиболее вероятное значение, учитывающее вид разрешенного использования объекта-аналога N 3 - для размещения складской базы.

Приведенные в отзыве ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" предложения (объявления) о продаже земельных участков под коммерческую застройку не свидетельствуют об ошибках, допущенных экспертом при отборе объектов-аналогов.

Каких-либо дополнительных доводов о конкретных недостатках экспертного заключения, повлиявших на правильность выводов суда о рыночной стоимости земельного участка, апелляционная жалоба не содержит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем суд не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Содержащаяся в апелляционной жалобе ссылка на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка окажет негативное влияние на наполняемость бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В целом апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 июля 2024 г.

Председательствующий