Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 июля 2024 г. по делу N 33-2432/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио

судей фио, фио, при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио апелляционную жалобу Подольного фио на решение Люблинского районного суда адрес от 23 августа 2023 года по гражданскому делу N 2-4971/2023 (УИД 77RS0015-02-2023-007725-68) по иску Подольного фио к фио о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском к фио о взыскании денежных средств в сумме 707 656, 48 руб. в счет стоимости устранения выявленных недостатков в жилом доме и расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 276, 56 руб.

Требования мотивированы тем, что 24.02.2022 между фио (продавец) и фио (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка со зданием. Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, для иных видов жилой застройки, общая площадь 638+/-9 кв.м, расположенный по адресу: адрес, тер. адрес, тер. в районе адрес, кадастровый номер: 50:21:0050323:222 с расположенным на нем зданием, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, общей площадью 170, 6 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, по адресу: адрес, г. адрес, адрес, кадастровый номер: 50:21:0050323:667.

В силу п. 2.1. Договора, указанный земельный участок и расположенное на нем здание были оценены сторонами и продавались за 7 000 000 руб, из них: земельный участок оценивался сторонами и продавался за сумму в размере 2 000 000 руб.; здание, оценивалось сторонами и продавалось за сумму в размере 5 000 000 руб.

Стоимость объектов недвижимого имущества была оплачена в полном объеме. При этом в соответствии с договором купли-продажи земельного участка со зданием, продавец о наличии каких-либо недостатков в жилом доме не сообщил, не предупредил.

После въезда в жилой дом, оказалось, что он фактически не пригоден для проживания. В целях оценки состояния жилого дома, истец обратился в ООО "Экспертный центр". Согласно экспертному заключению 03-015 от 16.09.2022 обнаружены недостатки и установлено, что эксплуатация жилого дома в текущем состоянии невозможна. В целях определения стоимости устранения дефектов в доме истец обратился в ООО "Экспертно-Юридический Центр "Авангард", которым составлено экспертное заключение N 22-1031/2 от 03.11.2022. Согласно заключению эксперта установлено наличие дефектов в доме 51, расположенном по адресу: адрес, г. адрес, адрес, и недостатком, возникших в ходе строительства дома. В ходе изучения дефектов, выявлено, что есть вероятность разрушения фундамента в течении 1-3 года. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 707 656, 48 руб.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика 10.02.2023 была направлена претензия, ответ на которую не получен.

Решением Люблинского районного суда адрес от 23 августа 2023 года постановлено: В удовлетворении исковых требований Подольного фио к фио о взыскании денежных средств - отказать.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит фио по доводам апелляционной жалобы.

В заседании судебной коллегии представитель истца фио по доверенности - фио поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель фио по доверенности - фио возражал против удовлетворения доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Из материалов дела следует, что 24.02.2022 между фио (продавец) и фио (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка со зданием.

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, для иных видов жилой застройки, общая площадь 638+/-9 кв.м, расположенный по адресу: адрес, тер. адрес, тер. в районе адрес, кадастровый номер: 50:21:0050323:222 с расположенным на нем зданием, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, общей площадью 170, 6 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, по адресу: адрес, г. адрес, адрес, кадастровый номер: 50:21:0050323:667.

В силу п. 2.1. Договора, указанный земельный участок и расположенное на нем здание были оценены сторонами и продавались за 7 000 000 руб, из них: земельный участок оценивался сторонами и продавался за сумму в размере 2 000 000 руб.; здание, оценивалось сторонами и продавалось за сумму в размере 5 000 000 руб.

Стоимость объектов недвижимости была оплачена в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

Согласно п. 2.2 Договора указанный земельный участок и здание приобретаются покупателем за счет собственных и за счет кредитных средств, представленных покупателю для целей приобретения настоящего земельного участка и здания, а так же на иные неотделимые улучшения на основании Кредитного договора N 96742450 от 24.02.2022, заключенного в адрес между фио и ПАО Сбербанк.

адрес и здание, приобретаемые покупателем по настоящему договору находятся в залоге к ПАО Сбербанк с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 2.4. договора).

Согласно передаточному акту от 20.03.2022 фио (продавец) и фио (покупатель) в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем: продавец в соответствии с договором купли-продажи земельного участка и здания от 24.02.2022 передал покупателю в собственность земельного участка с расположенным на нем зданием. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку и расположенному на нем зданию не имеется. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет к друг другу претензий по существу договора.

Как указал истец, в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены недостатки.

В целях оценки состояния жилого дома, истец обратился в ООО "Экспертный центр". Согласно экспертного заключения 03-015 от 16.09.2022 обнаружены недостатки и установлено, что эксплуатация жилого дома в текущем состоянии невозможна.

В целях определения стоимости устранения дефектов в доме истец обратился в ООО "Экспертно-Юридический Центр "Авангард", которым составлено экспертное заключение N 22-1031/2 от 03.11.2022. В ходе проведенного осмотра и исследования экспертами было установлено: некачественная покраска, вздутие, читаемые стыки, механические повреждения обойных полотен; зазоры в примыкании напольного плинтуса к стенам; требуется регулировка оконных створок; не выполнено укрытие монтажной пены по наружному контуру оконного блока; некачественная отделка откосов (раковины, сколы, трещины); некачественная покраска оконных откосов (непрокрасы, разводы); оконные отливы установлены с контруклоном; фасад загрязнен цементным раствором; пустошовка на фасаде (лицевая кладка); дефект электрического котла; дефект гибкого кухонного воздуховода; непрокрасы стен за радиаторами отопления; водосточные желоба установлены с контруклоном; сколы, трещины на ступенях лестничного марша; у фундамента нет утеплителя, отмостки, песчаной подушки; отсутствует заземление; электрическая проводка с сечением 0, 75; при устройстве фундаментов визуально не наблюдается песчаной и щебенчатой подготовки, а так же не произведены иные мероприятия по уменьшению деформационных воздействий в соответствии с п. 5.8 СП 50-101-2004; отсутствует рабочая документация (разделы: АР, КЖ-0, КЖ-1, ЭОМ, ОвиК, ВК, СС).

Согласно заключению, экспертами установлено наличие дефектов в доме 51, расположенном по адресу: адрес, г. адрес, адрес, и недостатком, возникших в ходе строительства дома. В ходе изучения дефектов, выявлено, что есть вероятность разрушения фундамента в течении 1-3 года. Полный перечень выявленных дефектов представлен в исследовательской части по первому вопросу. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 707 656, 48 руб.

10.02.2023 истцом в адрес ответчика посредством почтового отправления направлена претензия о возмещении стоимости устранения выявленных дефектов в жилом доме. Заявление оставлено ответчиком без удовлетворения.

В заседании судебной коллегии назначена судебная строительно-техническая экспертиза. (т. 1 л.д. 226)

Согласно выводам эксперта фио фио Юридекс" На вопрос: "Имеются ли в жилом помещении (доме), расположенном по адресу: адрес, г. адрес, адрес дефекты отделочных и строительно-монтажных работ? В случае выявления дефектов, установить их стоимость устранения?" дан следующий ответ:

"Так как строительным дефектом является каждое единичное отступление от проектных решений или нормативной документации, а обязательных требований к строительству и отделке частных жилых домов нет и отсутствует проектная документация на дом с указанием перечня добровольно используемой нормативной документации, а также в тексте Договора купли продажи от 24.02.2022 и Передаточном акте от 20.03.2022 отсутствуют характеристики жилого дома, перечень отделочных работ, мебель, инженерные системы и оборудование, выполненные и установленные в доме, степень их износа, то выявить именно строительные дефекты в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, г. адрес, адрес, не представляется возможным (недостатки могли возникнуть как в результате некачественно выполненных работ, так и в результате эксплуатации объекта и нормального износа строительных конструкций - объект исследования завершен строительством в 2021 году и на момент проведения осмотра находился в эксплуатации, на первом этаже на стенах наблюдаются следы воздействия влаги)".

На вопросы 2. "Если да, то каковы причины их возникновения? Являются ли выявленные недостатки видимыми либо скрытыми (привести классификацию), возможно ли их обнаружить без специальных познаний, а также причины их возникновения?"

3. "Являются ли недостатки (дефекты) в доме устранимыми и являются ли они препятствием для использования дома по назначению, в случае их наличия?" Даны следующие ответы:

В жилом доме, расположенном по адресу: адрес, г. адрес, адрес, выявлены недостатки, перечисленные в Экспертном заключении N 03-015 от 17.09.2022 и Экспертном заключении N22-1031/2 от 03.11.2022.

Выявленные недостатки носят явный, видимый характер. Данные недостатки, кроме электропроводки сечением 0, 75 мм2, возможно обнаружить без специальных познаний. Более подробно выявленные недостатки, причины, характер перечислены в исследовательской части на стр. 41 - 62 Заключения в Таблице N 1.

Выявленные недостатки не препятствуют использованию жилого дома по назначению и не делают его непригодным для проживания согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

Судебная коллегия при принятии апелляционного определения исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, до этого момента.

П.п. 1 и 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрено, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы о незаконности судебного решения, судебная коллегия находит их необоснованными.

При принятии решения, суд обоснованно исходил из того, что из приведенных норм ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии, что недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, поскольку договором купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных средств банка от 24.02.2022 между фио и фио не оговорены сроки обнаружения недостатков (гарантийные).

Судебная коллегия, учитывая выводы эксперта фио "Юридекс", соглашается с выводами суда о том, что выявленные в ходе экспертизы недостатки жилого дома являются явными, выявлены экспертом в ходе визуального осмотра, не являются скрытыми недостатками, данные недостатки существовали и на момент осмотра жилого дома истцом перед совершением сделки 24.02.2022 и истец имел возможность выявить недостатки в ходе осмотра при покупке.

Судебная коллегия считает выводы суда, изложенные в решении, соответствующими собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судом все юридически значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

Решение Люблинского районного суда адрес от 23 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи