Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 октября 2005 г. N Ф04-7421/2005(16030-А75-13) Вывод апелляционной инстанции о том, что при продаже недвижимости к Общества перешло только право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника истца на пользование участком и его приватизацию, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 20 октября 2005 г. N Ф04-7421/2005(16030-А75-13)
(извлечение)

ООО "Нортлэнд" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автоэкспресс" и администрации г. Сургута о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора N 489 от 28.05.2002 аренды земельного учатска площадью 1,193 га, расположенного в северном промрайоне г. Сургута по ул. Аэрофлотская,5 В качестве третьего лица в деле участвовало открытое акционерное общество (ОАО) "Автотранспортное предприятие N 5".

В обоснование исковых требований истец сослался на следующие обстоятельства.

ООО "Нортлэнд", являясь собственником объектов недвижимого имущества, лишено возможности оформления в аренду в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость. Согласно оспариваемому договору N 489 от 28.05.2002 обществу "Авгоэкспересс" передан в аренду земельный участок, в гам числе земля, находящаяся под объектами недвижимости, принадлежащими истцу. Кроме того, в результате этого затруднена хозяйственная деятельность истца.

Решением от 25.05.2005 исковые требования удовлетворены.

Суд признал незаконной передачу ответчику в аренду земельного участка, поскольку указанным договором были нарушены права первоначального арендатора земли - ОАО "АТП N 5", а также права нового собственника недвижимого имущества - ООО "Нортлэнд", предусмотренные статьей 35 Земельного кодекса.

Учитывая особенности оформления прав на земельные участки, суд посчитал невозможным применить положения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности части сделки и признал недействительным договор аренды в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.07.2005 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Отказ в удовлетворении иска мотивирован отсутствием у истца заинтересованности в предъявлении настоящего иска, поскольку на момент заключения договора аренды, истец не являлся собственником объектов недвижимости.

По мнению суда, права истца не ущемлены, поскольку он приобрел право пользования земельным участком, занятым недвижимостью.

ООО "Нортлэнд" не согласно с постановлением суда, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта.

Указывает на нарушение оспариваемой сделкой своих прав и неприменение судом статьи 35 Земельного кодекса.

Просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

ООО "Автоэкспересс" постановление находит законным и обоснованным, жалобу просит оставить без удовлетворения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 16.04.97 между администрацией г.Сургута и ОАО "АТП N 5" заключен договор N 319 аренды земельного участка по ул. Аэрофлотская,5.

05.02.2001г. ОАО "Автотранспортное предприятие N 5" передало по договору купли-продажи нежилое здание - теплый гараж, расположенный по адресу г. Сургут Ханты-Мансийского автономного округа Тюменской области, ул. Аэрофлотская, 5, ЗАО "Лактмас" (т. 1 л.д.55), которое впоследствии продало данный объект недвижимости ответчику - ООО "Автоэкспресс" по договору купли-продажи от 18.12.2001 г (т. 1 л.д. 88). Право собственности ответчика на нежилое здание - теплый гараж зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ханты-Мансийского автономного округа, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.03.2002г. (т. 1 л.д. 87).

Распоряжением мэра города Сургута N 1494 от 24.05.2002г. из территории земельного участка ОАО "Автотранспортное предприятие N 5" были изъяты земельный участок общей площадью 1,193 га, который был предоставлен ООО "Автоэкспересс" для эксплуатации теплого гаража сроком на 10 лет. На основании данного распоряжения администрацией г. Сургута с ответчиком заключен договор N 489 от 28.05.2002г. аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:00 00 389:090. Данный договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ханты- Мансийского автономного округа 05.06.2002 г. 12 ноября 2002 года истец по договору купли-продажи N 05 приобрел в собственность у ОАО "Автотранспортное предприятие N 5" открытую автостоянку 1/3 площадью 25086,2 кв.м. (инвентарный номер 71:136:001:006984130; кадастровый номер 86:09:10:00346/10:000/71/136/001/006984130:0000, расположенную по адресу: г. Сургут Ханты-Мансийского автономного округа Тюменской области, ул. Аэрофлотская, 5. Право собственности истца на автостоянку 1/3 зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ханты-Мансийского автономного округа, о чем сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 ноября 2002 года запись.

Кроме того, по указанному договору купли-продажи N 5 истец приобрел нежилое здание производственного назначения (склад) общей площадью 188,5 кв.метров (инвентарный номер 6916; кадастровый номер 86:09:10:00346/10:000/6916:0000), расположенный также по ул.Аэрофлотской,5. Право собственности истца на склад зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ханты-Мансийского автономного округа, о чем сделана в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним 22 ноября 2002 года запись.

Земельный участок под открытую стоянку и склад истцу не выделялся.

Суд первой инстанции установил, что на земельном участке, переданном в аренду по оспариваемому договору, находятся объекты недвижимости "открытая автостоянка" и "склад", проданные истцу.

Подпунктом 5 пункта 1, части 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Как установлено судом, на момент заключения договора N 489 от 28.05.2002 (издания распоряжения N 1494 от 24.05.2002) на спорном земельном участке находились объекты, принадлежащие на праве собственности ОАО "АТП-5" (правопредшественнику общества "Нортлэнд"), которое сохранило исключительное право на пользование и приватизацию земельного участка.

В силу действующего законодательства истцу - ООО "Нортлэнд" указанное право перешло при продаже имущества.

Таким образом, несостоятельным является довод апелляционной инстанции о том, что права истца являются ненарушенными.

Вывод апелляционной инстанции о том, что при продаже недвижимости к ООО "Нортлэнд" перешло только право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника истца на пользование участком и его приватизацию, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором аренды.

При таких условиях вывод суда первой инстанции о заключении договора аренды с нарушением действующего законодательства следует признать правильным. Вместе с этим у суда отсутствовали основания для признания договора аренды недействительным в полном объеме. При наличии оснований договор мог быть признан недействительным в отношении площади участка, занятой объектами истца - складом и открытой автостоянкой и необходимой для их использования.

В соответствующем порядке и объеме подлежат применению и последствия недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Кроме этого, следует учесть, что на рассмотрении в Арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа находится дело N А75-2239/2005 по иску ООО "Автоэкспресс" к ООО "Нортлэнд". ОАО "АТП N 5" о признании недействительным договора N 5 от 12.112002 в части продажи обществу "Нортлэнд" открытой автостоянки. Решением от 24.05.2005 договор в оспариваемой части признан недействительным. Постановлением кассационной инстанции от 12.10.2005 решение отменено, дело передано на новое рассмотрение.

Вопрос о законности сделки в части купли-продажи открытой автостоянки может повлиять на обстоятельства, связанные с наличием либо отсутствием у ООО "Нортлэнд" права оспаривать договор аренды N 489 от 28.05.2002 в части земельного участка, занятого открытой автостоянкой.

При изложенных обстоятельствах постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку принято с нарушением норм материального права.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, так как судебный акт принят без учета существенных обстоятельств по делу.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 25 05 2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.07.2005 Арбитражного суда Хангы-Мансийского автономного округа по делу N А75-3829- ГУ04-941/05 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию этого же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.