Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 ноября 2005 г. N Ф04-8260/2005(16957-А45-39) В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 16 ноября 2005 г. N Ф04-8260/2005(16957-А45-39)
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель Добрякова Марина Евгеньевна обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Илия" (далее - ООО "Илия") о взыскании 123 090 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате и 1 846 рублей 36 копеек пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды от 01.03.2004 N 015695 - 015 и обязании ответчика освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, 186.

До принятия решения истцом подано и судом удовлетворено заявление об увеличении цены иска по арендной плате до 307 725 рублей 95 копеек, по пеням до 7 385 рублей 42 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, при существенном нарушении договора другой стороной. ' Решением от 29.08.2005 суд первой инстанции Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворил в полном объеме.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Илия" просит отменить решение от 29.08.2005 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель ссылается на статьи 424, 425, часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что переход права собственности на сданный в аренду объект недвижимости к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора. Условие договора об изменении истцом арендной платы является ничтожным и не влекущими юридических последствий, так как противоречит части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считает, что отсутствуют законные основания для расторжения договора от 01.03.2004 N 015695 - 015 и освобождения ООО "Илия" спорного помещения, поскольку арендная плата вносилась регулярно.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал, представитель истца не согласился с кассационной жалобой, считает ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между ООО "Илия" (арендатор) и Департаментом земельных и имущественных отношений города Новосибирска (арендодатель) заключен договор аренды от 01.03.2004 N 015695 - 015 в соответствии, с которым ООО "Илия" сданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, 186 на срок до 01.03.2009.

На основании договора купли - продажи нежилого помещения от 16.12.2004 N 1015 право собственности от Департамента земельных и имущественных отношений города Новосибирска перешло к М.Е. Добряковой.

М.Е. Добрякова направила 14.03.2005 на адрес ООО "Илия" уведомление об увеличении арендной платы до 93 000 рублей в месяц.

ООО "Илия" перечислило арендную плату за апрель и май 2005 года в прежнем размере в сумме 31 454 рублей 81 копейки.

М.Е. Добрякова обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым требованием о расторжении договора, взыскании задолженности и обязании освободить нежилые помещения.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В результате подписания дополнительного соглашения от 24.02.2005 между Департаментом земельных и имущественных отношений города Новосибирска, ООО "Илия" и М.Е. Добряковой с третьей стороны первоначальный арендодатель по договору заменен новым - приобретателем вещного права на данное имущество, все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.03.2004 N 015695 - 015 перешли к М.Е. Добряковой.

Пунктом 3.4 договора от 01.03.2004 установлено, что изменение размера арендной платы устанавливается в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с действующим решением городского Совета Новосибирска от 17.12.2004 N 516 "Об утверждении методики расчета арендной платы за муниципальные нежилые помещения, здания, сооружения" (далее - решение городского Совета), определяющим ставки и методику расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, установление арендодателем иного размера арендной платы, не соответствующего решению городского Совета, недопустимо.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования пункта 3.4 договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке установить иной размер арендной платы только в соответствии с решением городского Совета, указанная норма не допускает вольного толкования условий договора сторонами.

Истец неправомерно истолковал содержание пункта 3.4 договора как право собственника по своему усмотрению установить произвольный размер арендной платы.

Направленное истцом в адрес ответчика уведомление от 14.03.2005 об увеличении размера арендной платы до 93 000 рублей в месяц с 15.03.2005 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком рассчитана и внесена арендная плата в соответствии с решением городского Совета, которая составляет 31 454 рубля 81 копейка.

Договор от 01.03.2004 N 015695 - 015 в установленном порядке не изменялся, следовательно, пункт 3.4 действует в редакции, установленной договором оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем не было.

Исходя из того, что договором была предусмотрена возможность расчета размера оплаты с учетом именно тех обстоятельств, на коюрые ссылался ответчик, вывод суда первой инстанции о правильности изменения арендной платы неправомерен.

Вывод суда о нарушении условий договора ответчиком не подтвержден материалами дела, задолженность по арендной плате отсутствует.

Исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Суд. неправильно применил нормы материального права, в связи с этим решение от 29.08.2005 Арбитражного суда Новосибирской области подлежит отмене.

С учетом изложенных обстоятельств кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288. статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 29.08.2005 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11838/05-37/227 отменить.

Принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с предпринимателя Добряковой Марины Евгеньевны, проживающей по адресу: город Новосибирск, улица Кирова, 76, квартира 25 расходы по государственной пошлине в сумме 1 000 рублей в пользу ООО "Илия"".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.