Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 мая 2006 г. N Ф04-2646/2006(22370-А67-13) Дополнительное соглашение не имеет юридической силы, поскольку заключено в дополнение недействительной сделки, а само соглашение не зарегистрировано в установленном порядке. По этой причине договор аренды с учетом дополнительного соглашения не мог являться основанием для приобретения муниципального имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 18 мая 2006 г. N Ф04-2646/2006(22370-А67-13)
(извлечение)

Прокурор Томской области обратился с иском к муниципальному образованию "Каргасокский район" в лице администрации Каргасокского района, ПО "Каргасокское" и Управлению федеральной регистрационной службы по Томской области (далее - Управление) о признании недействительными договоров купли-продажи муниципального имущества от 10.03.2004: магазина "Горячий хлеб", расположенного в с.Каргасок, ул. М.Горького. 91, магазина "Универсам", расположенного в с.Каргасок. ул. Октябрьская. 26а. магазина "Купеческий", расположенного в с.Каргасок, пер. Дальний, 2а, и магазина N 2, расположенного в с.Каргасок, ул.Красноармейская, 33; признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ПО "Каргасокское" на вышеуказанные строения; применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Решением от 29.09.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.02.2006, договоры от 10.03.2004 признаны недействительными. Применена двусторонняя реституция в виде обязания сторон по договорам возвратить друг другу все полученное по сделкам. Признана недействительной государственная регистрация права собственности ПО "Каргасокское" на переданные по договорам объекты недвижимости.

Судебные акты мотивированы тем, что договоры купли-продажи от 10.03.2004 заключены с нарушением требований статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.02.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Продажа муниципального имущества была осуществлена без проведения конкурса или аукциона, а также не была произведена его независимая оценка.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон от 21.12.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества"

Суд не принял во внимание ссылку ответчика на условия соглашения сторон по договору аренды N 34 от 01.02.1999 и дополнительного соглашения к нему от 01.11.1999, предусматривающего право ПО "Каргасокское" на выкуп арендуемого (спорного) имущества у МО "Каргасокский район" с уплатой выкупной цены в течение 5 лет. Признал данный договор недействительным, дополнительное соглашение к нему - незаключенным.

ПО "Каргасокское" не согласно с вынесенными судебными актами. Считает, что они приняты с неправильным применением норм материального права, выводы суда не соответствуют всем обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, спорное имущество было приобретено ПО "Каргасокское" согласно статье 217 Гражданского кодекса и в соответствии с пунктами 2, 12 статьи 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", предусматривающими возможность выкупа муниципального имущества на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного до вступления в силу данного Федерального закона.

Считает, что суд необоснованно не принял во внимание заключенный между ПО "Каргасокское" и МО "Каргасокский район" договор аренды спорного имущества N 34 от 01.02.1999 и дополнительное соглашение к нему от 01.11.1999, как оферту для заключения сделки приватизации муниципального имущества. Данный договор содержит все условия (размер выкупа, срок и порядок его внесения), необходимые для выкупа муниципального имущества.

Указывает, что фактически ПО "Каргасокское" рассчиталось за имущество (выплачивало выкупную цену; в рамках договора аренды N 34 от 01.02.1999 и дополнительного соглашения от 01.11.1999. Оспариваемые договоры от 10.03.2004 были заключены сторонами в связи с исполнением вышеназванного договора аренды и дополнительного соглашения (полной оплатой выкупной цены имущества).

Кроме того, ссылается на необоснованность вывода суда о недействительности договора аренды от 01.02.1999 в связи с отсутствием государственной регистрации сделки и соответственно, незаключенности дополнительного соглашения от 01.11.1999. Судом не принят во внимание тот факт, что право собственности " муниципального образования могло возникнуть только по истечении месяца с 01.03.1999 (месяц на процедуру государственной регистрации). Только после завершения государственной регистрации перехода прав к муниципальному образованию на ИхМущество и получения соответствующих свидетельств было заключено дополнительное соглашение к договору аренды о праве его выкупа ПО "Каргасокское".

Полагает, что при оценке оспариваемых договоров от 10.03.2004 суд не учел решений органов законодательной и исполнительной власти, разрешающих отчуждение спорных объектов недвижимости. Данные акты в установленном законом порядке не оспорены сделки совершены в связи с их исполнением.

На основании изложенного заявитель просит решение и постановление отменить и отказать в иске.

Муниципальное образование согласно с доводами, изложенными в кассационной жалобе.

Прокурор находит судебные акты законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 01.02.1999 между Каргасокским РайПО и администрацией Каргасокского района заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым продавец продает, а покупатель покупает: магазин "Горячий хлеб" общей площадью 96,68 кв. м, расположенный в с. Каргасок, ул. М.Горького, 91 по цене 2 046 руб.; магазин "Универсам" общей площадью 332,57 кв.м, расположенный в с. Каргасок, ул.Октябрьская, 26а, по цене 28 131 руб.; магазин "Купеческий" общей площадью 204,07 кв.м, расположенный в с. Каргасок, пер.Дальний, 2а по цене 177 954 руб.; магазин N 2 общей площадью 227,82 кв. м, расположенный в с. Каргасок, ул. Красноармейская, 33 по цене 55 353 руб.

Стороны предусмотрели, что цена установлена соглашением сторон и расчет по договорам производится во исполнение решения общего собрания уполномоченных пайщиков Каргасокского РайПО для погашения задолженности РайПО по льготному кредиту из фонда досрочного завоза (кредитный договор N 18-99 от 05.01.1999 и договора залога от 05.01.1999).

Из содержания протокола собрания уполномоченных Каргасокского РайПО от 22.01.1999 года следует, что обществом рассматривался вопрос о погашении задолженности кредитору - администрации района в сумме 1 871 000 руб. путем передачи части имущества в муниципальную собственность.

Право муниципальной собственности на указанные объекты зарегистрировано 01.03.1999 года.

01.11.99 стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 34 от 01 02 99, в котором предусмотрели, что арендованное имущество передается на пять лет с 01 11 99 по 31 10 04 с правом выкупа. Выкупная цена определена в сумме 2 834 000 руб., ее оплата производится ежемесячно по 47 200 р\б. С"мма арендной платы установлена 900 000 руб.. ее внесение - ежемесячно по 15 000 руб.

10.03.04 муниципальное образование "Каргасокский район" в лице начальника " правления муниципальной собственности (продавец) и ПО "Каргасокское" (покупатель) заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым продавец продает, а покупатель покупает: магазин "Горячий хлеб" общей площадью 96,68 кв. м, расположенный в с. Каргасок по ул. М.Горького, 91 по цене 2 046 руб.; магазин "Универсам" общей площадью 332,57 кв. м, расположенный в с. Каргасок по ул. Октябрьской, 26а, по цене 28 131 руб.; магазин "Купеческий" общей площадью 204,07 кв. м, расположенный в с. Каргасок по пер. Дальний. 2а, по цене 177 954 руб.; магазин N 2 общей площадью 277,82 кв. м, расположенный в с. Каргасок по ул. Красноармейская, 33, по цене 55 353 руб.

На основании указанных договоров Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 16.04.04 внесены записи N N 70-01/6-6/2004-255, 70-01/6-6/2004-259, 70-01/6-6/2СМ4-254, 70-01/6-6/2004-261 о праве собственности ПО "Каргасокское" на вышеуказанные объекты недвижимости.

Дав оценку всем обстоятельствам дела, суд обоснованно пришел к выводу о нарушении сторонами при отчуждении имущества статьи 217 Гражданского кодекса, статьи 13 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, статьи 8 Закона об оценочной деятельности. Приватизация возможна лишь способами и в порядке, предусмотренными в законе.

Судом правомерно не приняты во внимание ссылки ответчиков на приобретение спорного имущества по договору аренды с правом выкупа N 34 от 01.02.1999 с учетом дополнительного соглашения от 01.11.1999.

Учитывая положения статьей 223, 551 Гражданского пдекса, предусматривающие момент возникновения права собственности на недвижимое имущество, суд обоснованно исходил из ничтожности договора аренды N 34 от 01.02.1999, как несоответствующего статье 209 Гражданского кодекса. В сил; статьи 166 Гражданского кодекса указанная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Дополнительное соглашение от 01.11.1999, по которому потребительскому обществу предоставлено право выкупа арендованного имущества, не имеет юридической силы, поскольку заключено в дополнение недействительной сделки, а само соглашение не зарегистрировано в установленном порядке (статья 651 Гражданского кодекса) По этой причине договор аренды с учетом дополнительного соглашения не мог являться основанием для приобретения муниципального имущества в соответствии со статьей 43 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

С учетом изложенного суд правильно удовлетворил исковые требования, признав договоры купли-продажи имущества недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса, и применил последствия недействительности сделок.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 . статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 29.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 05.12.2005 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-7515/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.