Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 мая 2006 г. N Ф04-7153/2005(22953-А75-21) Поскольку акт признания и подтверждения государством перехода прав на недвижимое имущество нарушает права и законные интересы истца, а также создает препятствия для осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности, государственная регистрация права собственности ООО на открытую стоянку подлежит признанию недействительной (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 мая 2006 г. N Ф04-7153/2005(22953-А75-21)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Автоэкспресс" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о признании недействительным права собственности ООО "Нортлэнд" на объект недвижимости - сооружение (открытая стоянка 1/3), общей площадью 25 086,2 кв.м, расположенное по улице Аэрофлотская, 5 в городе Сургуте.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, в которых просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 12.11.2002 N 5, заключенный между ОАО "АТП N 5" и ООО "Нортлэнд", в части продажи открытой стоянки 1/3, а также применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной и аннулирования записи о праве собственности на объект ООО "Нортлэнд" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено открытое акционерное общество "Автотранспортное предприятие N 5" (далее - ОАО "АТП N 5"), которое являлось продавцом открытой стоянки.

Требования мотивированы совершением ответчиками сделки и проведении регистрационным органом государственной регистрации прав в отношении объекта, который не является недвижимым имуществом и расположен в пределах границ арендованного земельного участка истца, чем препятствует эксплуатации имущества, находящегося в его собственности.

Решением суда первой инстанции от 24.05.2005 договор купли-продажи от 12.11.2002 N 5 признан ничтожным в части продажи открытой стоянки 1/3.

Также суд признал недействительной запись от 22.11.2002 N 86-01/09-71/202-387 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и обязал регистрационный орган аннулировать эту запись.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.08.2005 решение суда оставлено без изменения. Подтвержден вывод суда об отсутствии объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи от 12.11.2002 N 5.

Суд кассационной инстанции постановлением от 12.10.2005 отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в связи с неправомерным применением положений о последствиях недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной и аннулирования записи о праве собственности в Едином государственном реестре.

В ходе нового рассмотрения решением от 10.01.2006 суд отказал в удовлетворении исковых требований. Сделан вывод о недоказанности истцом расположения открытой стоянки 1/3 ответчика на арендованном им земельном участке.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.05.2006 решение суда первой инстанции оставлено в силе. Подтверждено наличие в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить продаваемое имущество.

Также суд апелляционной инстанции указал, что существование объекта не зависит от наличия или отсутствия технического паспорта, а нарушение условий, оговоренных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет незаключенность сделки и не является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, суд посчитал истца незаинтересованным лицом по требованию о недействительности ничтожной сделки.

В кассационной жалобе ООО "Автоэкспресс" просит отменить судебные акты, принять новое решение.

Заявитель считает, что выводы суда являются неправильными и не соответствуют обстоятельствам дела, ранее принятым судебным актам, из которых следует, что проданный объект недвижимости ранее не существовал и имеется только в качестве земельного участка.

По утверждению заявителя, спорный объект находится в границах арендуемого им у муниципального образования земельного участка, а сделка с земельным участком от имени этого субъекта не совершалась.

В подтверждение своей заинтересованности признания части сделки недействительной заявитель ссылается на неоднократное ограничение обществом "Нортлэнд" доступа на арендованную территорию для пользования гаражом, что подтверждается судебными разбирательствами по делам N А75-3905-Г/04-995-Г/2005, А75-2754-А/04-17/2005, А75-1995-А/03-18-А/04, А75-3300-А/04, А75-2381-Г/03.

По мнению представителя заявителя, земельный участок, являющийся муниципальной собственностью, должен быть возвращен.

ООО "Нортлэнд" отклонило кассационную жалобу истца. В отзыве этого ответчика указано, что истец является незаинтересованным лицом в предъявлении иска о признании сделки ничтожной, так как не имеет отношения к купле-продаже имущества между другими лицами.

Представитель ООО "Нортлэнд" полагает, что довод о совершении сделки с несуществующим имуществом может указывать на ее незаключенность и не является основанием для признания ее недействительной.

ОАО "АТП N 5", Главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (регистрационный орган) пояснений на кассационную жалобу истца не представили.

Учитывая надлежащее извещение этих ответчиков о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба истца согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив законность судебных актов, правильность применения норм права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, исковые требования - удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 18.12.2001 ООО "Автоэкспресс" приобрело нежилое здание - теплый гараж, площадью 3 510,4 кв.м, расположенное по улице Аэрофлотская, 5 в городе Сургуте, и 07.03.2002 зарегистрировало право собственности.

Указанный объект находится в границах производственной базы ОАО "АТП N 5", земельный участок под которой был предоставлен муниципальным образованием города Сургута на праве аренды по договору от 16.04.97 N 319, зарегистрированном 13.01.98 в земельном комитете города Сургута.

Для эксплуатации объекта между обществом "Автоэкспресс" с администрацией города Сургута на основании распоряжения от 24.05.2002 N 1494 заключен договор аренды земельного участка от 28.05.2002 N 489, площадью 1, 193га сроком на 10 лет, так же прошедший государственную регистрацию.

При рассмотрении другого дела N А75-2381-Г/03 суд кассационной инстанции отказал в иске администрации города Сургута о внесении изменений в договор от 28.05.2002 N 489 по уменьшению площади арендуемого земельного участка на площадь, занятую открытой стоянкой, приобретенной ООО "Нортлэнд".

Впоследствии ОАО "АТП N 5" по договору от 12.11.2002 N 05 продало обществу "Нортлэнд" нежилые помещения и объекты, расположенные на территории этой же базы - арендованном продавцом земельном участке.

В состав проданного имущества сторонами этой сделки была включена открытая автостоянка 1/3, площадью 25 086,2 кв.м.

Сведения о праве собственности ООО "Нортлэнд" на данную стоянку были 22.11.2002 внесены регистрационным органом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Заявление ООО "Нортлэнд" об оспаривании действий администрации города Сургута по отказу в предоставлении земельного участка под открытой стоянкой отклонено решением суда от 20.07.2004 по делу N А75-1995-А/03-18-А/04.

Требование ООО "Автоэкспресс" заключается в защите полученного от муниципального образования права владения и пользования земельным участком, на котором не располагалось никаких объектов недвижимого имущества ОАО "АТП N 5".

По смыслу статьи 128 и пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации для отнесения асфальтобетонного покрытия на поверхности земельного участка к категории недвижимой вещи необходимо обоснование факта его создания первым правообладателем, а также проведение им государственной регистрации своих прав на данный объект в порядке, предусмотренном статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Однако в результате совершения сторонами распорядительной сделки у приобретателя согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли имущественные права на объект, которые отсутствовали у продавца.

Поскольку расположение объекта, приобретенного по договору, находится в границах земельного участка истца, его права землепользователя являются нарушенными.

Доводы, касающиеся возникновения прав ОАО "АТП N 5" на открытую стоянку при приватизации государственного имущества, не могут быть приняты во внимание.

Из плана приватизации этого акционерного общества от 27.10.1992 не следует, что у этого лица возникли вещные права на объект, который может быть идентифицирован.

Обстоятельства, связанные с изменением акта оценки приватизированных зданий и сооружений ОАО "АТП N 5" по состоянию на 01.07.92, исследовались судом в рамках дела N А75-2754-А/04-17/05. Решением от 11.02.2005 суд по заявлению ООО "Автоэкспресс" признал недействительным приказ территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ханты- Мансийскому автономному округу - Югре от 08.04.2004 N 328, поскольку вследствие такого изменения произошло наложение частей смежных земельных участков.

Кроме того, действия ОАО "АТП N 5" по составлению технического паспорта на открытую автостоянку 1/3 признаны незаконными решением суда от 15.10.2004 по делу N А75-3300-А/04, так как совершены в отношении несуществующего объекта недвижимости.

При отказе в удовлетворении негаторного иска ООО "Нортлэнд" по делу N А75-3905-Г/04-995-Г/05 о понуждении ООО "Автоэкспресс" устранить заградительные сооружения из решения суда от 19.01.2005 следует, что земельный участок под открытую стоянку обществу "Нортлэнд" не выделялся, землепользование им не было оформлено.

Таким образом, выводы суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушения прав истца при совершении ответчиками оспариваемой сделки являются неправильными.

Судебные акты подлежат отмене, так как судами сделаны выводы, не соответствующие установленным правоотношениям сторон, а также неправильно применены нормы материального права о признании сделки недействительной.

Учитывая, что судами выяснены обстоятельства спора, суд кассационной инстанции считает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Сделка, совершенная между ОАО "АТП N 5" и ООО "Нортлэнд" по купле- продаже имущества, неявляющееся объектом недвижимости, противоречит положениям законодательства о возникновении вещных прав и согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной в силу ничтожности.

Оценивая в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия недействительности ничтожной сделки, суд кассационной инстанции исходит из особого правового режима оборота недвижимого имущества.

Поскольку акт признания и подтверждения государством перехода прав на недвижимое имущество (статья 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") нарушает права и законные интересы истца, а также создает препятствия для осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности, государственная регистрация права собственности ООО "Нортлэнд" на открытую стоянку подлежит признанию недействительной.

Кроме того, с учетом своевременного обращения заявителя за судебной защитой нарушенных прав и проведения судебных разбирательств, суд кассационной инстанции не усматривает существенного пропуска срока оспаривания проведенной регистрации.

Суду первой инстанции на основании части 2 статьи 319 и статьи 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести поворот исполнения судебных актов по взысканию государственной пошлины, а также выдать исполнительный лист по взысканию судебных расходов за рассмотрение кассационной жалобы с ООО "Нортлэнд", как лица, которое незаконно приобрело имущество, нарушив права истца.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

решение суда первой инстанции от 10.01.2006 и постановление суда апелляционной инстанции от 17.03.2006 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-2239/2005 отменить.

Принять новый судебный акт. Признать недействительным договор купли-продажи от 12.11.202 N 5 в части продажи открытой стоянки 1/3, площадью 25 086, 2 кв.м, расположенной по улице Аэрофлотская, 5 в городе Сургуте.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" на открытую стоянку 1/3, площадью 25 086,2 кв.м, расположенной по улице Аэрофлотская, 5 в городе Сургуте.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автоэкспресс" 1 000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.