Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 мая 2006 г. N Ф04-3140/2006(23003-А03-5) Суд пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора аренды нежилое помещение, переданное для использования под кафе, являлось муниципальной собственностью и Комитет по управлению муниципальной собственностью был вправе выступать в качестве арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 29 мая 2006 г. N Ф04-3140/2006(23003-А03-5)
(извлечение)

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хэйлен" при участии третьих лиц: муниципального унитарного предприятия ПЖЭТ-2 Октябрьского района города Барнаула о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку оплаты арендных платежей, а также об освобождении арендованного помещения.

ООО "Хейлен" заявило встречный иск, просило применить последствия ничтожной сделки в отношении договора аренды N 848/о от 22.03.2004. В порядке применения последствий недействительности сделки ООО "Хейлен" просило взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула денежные средства, перечисленные им в качестве арендной платы по указанному договору в сумме 5 023 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Алтайского края требования Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула удовлетворены, взыскано с ООО "Хейлен" в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула 6 835 руб. долга по арендной плате, 1 000 рублей пени. Суд обязал ООО "Хейлен" передать Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула нежилое помещение площадью 130, 2 кв. метра, расположенное в подвале жилого дома по проспекту Ленина, 80 в городе Барнауле, ранее переданное на основании договора аренды N 848/о от 22.03.2004, освободив данное помещение.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.02.2006 решение в части взыскания долга по арендной плате и пени, обязании ООО "Хейлен" возвратить Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула нежилое помещение, а также об отказе в удовлетворении встречного иска отменено, в этой части принято новое решение, которым в удовлетворении требований о взыскании долга и пени, а также обязании возвратить нежилое помещение отказано. В части встречного иска взыскано с Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула в пользу ООО "Хейлен" неосновательное обогащение в сумме 5 023 руб. 40 коп. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции по настоящему делу.

Заявитель кассационной жалобы считает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах доказательствам.

Заявитель указывает, что в доме имеются приватизированные и не приватизированные квартиры, при таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам о передаче спорного помещения в муниципальную собственность.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Хейлен" доводы кассационной жалобы отклонил, считает их несостоятельными и просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения, постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции по настоящему делу, суд кассационной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хэйлен" о взыскании 11 273 руб. 70 коп., состоящих из 6 835 руб. 50 коп. долга по арендной плате и 4 438 руб. 20 коп. пени за просрочку арендных платежей и освобождении арендованного помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору N 848/о от 22.03.2004 в аренду ответчику было передано нежилое помещение общей площадью 130,2 кв. м., расположенное по адресу: город Барнаул, проспект Ленина, 80.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей его задолженность за период с 01.09.2004 по 31.03.2005 составила 6 835 руб. 50 коп.

За просрочку внесения арендных платежей, согласно пункту 6.2 договора ответчику начислена пеня, размер которой на 24.03.2005 составил 4 438 руб. 20 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей письмом от 04.03.2005 истец на основании пункта 7.2.2 договора аренды N 848/о от 22.03.2005 сообщил о своем отказе от договора, что влечет его расторжение. В качестве правового основания требования об обязании ответчика освободить помещение истец указал статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела ответчик заявил встречный иск, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении договора аренды N 848/о от 22.03.2004. В порядке применения последствий недействительности сделки ООО "Хэйлен" просило взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула денежные средства, перечисленные им в качестве арендной платы по указанному договору в сумме 5 023 руб. 40 коп.

В обоснование встречного иска истец указал, что согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Поскольку нежилое помещение, переданное в аренду по договору, представляет собой подвал в жилом многоквартирном доме, данное помещение в силу закона принадлежит собственникам квартир и Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула не мог выступать в качестве арендодателя. В 1996 году часть подвала была переоборудована под кафе.

При рассмотрении первоначального и встречного исков суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд принял во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Однако в материалах дела имеется выписка из реестра муниципальной собственности города Барнаула по состоянию на 01.09.2004, в которой указано нежилое помещение площадью 207, 7 кв. м. по проспекту Ленина, 80. В выписке указано основание включения объекта в реестр - постановление главы администрации города Барнаула от 17.10.97 N 1022 "О принятии в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями ОАО "Химволокно". На основании данного постановления по акту от 30.01.1998 от ОАО "Химволокно" в муниципальную собственность было передан жилой фонд - 44 жилых дома с нежилыми помещениями, сооружениями и инженерными сетями. Данный акт утвержден Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Барнаула 03.02.98.

Судом исследованы технические паспорта на спорное помещение, а также заключение по техническому состоянию подвального помещения в жилом доме N 80 по проспекту Ленина, оборудованного под кафе "На двоих", выполненное ОАО "Алтайгражданпроект" 19.02.2002, согласно которому реконструкция подвального помещения под кафе была выполнена в 1996 году.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что переданное в аренду по договору от 22.03.2004 нежилое помещение, для использования под кафе, представляет собой часть подвала в жилом доме по проспекту Ленина, 80 в городе Барнауле, реконструированного под кафе.

Суд первой инстанции, исходя из содержания пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что часть подвала в многоквартирном жилом доме, переоборудованную под кафе, нельзя отнести к общим помещениям дома, обслуживающим более одной квартиры.

Судом установлено, что реконструкция части подвала под кафе была произведена до передачи жилого фонда с нежилыми помещениями от ОАО "Химволокно" в муниципальную собственность по акту от 30.01.98. С этого момента часть подвала в жилом доме по проспекту Ленина, 80 в городе Барнауле, реконструированного под кафе, перестала отвечать признакам пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах включение данного объекта в реестр муниципальной собственности является обоснованным.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора аренды N 848/о от 22.03.2004 нежилое помещение в подвале жилого дома по проспекту Ленина, 80, переданное для использования под кафе, являлось муниципальной собственностью и Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула был вправе выступать в качестве арендодателя.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Суд установил, что задолженность ответчика по арендным платежам в сумме 6 835 руб. 50 коп. подтверждается материалами дела: договором аренды от 22.03.2004, актом приема-передачи помещения, выпиской из реестра объектов муниципальной собственности, расчетом долга с указанием на сумму начисленных и произведенных платежей.

Суд проверил представленный истцом расчет пени, однако пришел к выводу о том, что заявленная ко взысканию пеня в сумме 4 438 руб. 20 коп. является несоразмерной последствиям нарушения договорных обязательств, в связи с чем в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитал возможным уменьшить размер пени до 1 000 руб.

С учетом требований пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из условий пункта 7.2.2 договора аренды N 848/о от 22.03.2004, суд правомерно признал договор расторгнутым по истечении 2-х недель с момента направления арендатору такого отказа арендодателя.

С учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признал обоснованным требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 130, 2 кв. м., расположенное в подвале жилого дома по проспекту Ленина. 80 в городе Барнауле, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что доводы ООО "Хэйлен" по встречному иску не нашли своего подтверждения, в связи с чем суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции исходил из того, что нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции проанализировал представленные документы и пришел к выводу о том, что доказательств того, что подвальное помещение, переданное в аренду ответчику, является муниципальной собственностью либо Комитет управомочен жильцами дома по проспекту Ленина, 80 на сдачу помещения общего пользования в аренду истцом по первоначальному иску, не представлено.

На основании установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула не имел права сдавать подвальное помещение в аренду от своего имени. Суд апелляционной инстанции указал, что при вынесении решения неправильно применил нормы материального права и отклонил требования истца по первоначальному иску.

Рассмотрев требования по встречному иску, суд апелляционной инстанции признал их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд кассационной инстанции находит доводы заявителя кассационной жалобы обоснованными, поскольку выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное имущество находится на праве общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме. Напротив материалами дела подтверждается, что спорное имущество находится в муниципальной собственности.

На основании изложенного постановление апелляционной инстанции по настоящему делу подлежит отмене, решение суда первой инстанции от 19.10.2005 следует оставить в силе.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 07.02.2006 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-3526/05-38 отменить и оставить в силе решение от 19.10.2005 по данному делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.