Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 апреля 2004 г. N Ф04/2136-318/А70-2004 Суд удовлетворил иск о взыскании задолженности по арендной плате и отказал во взыскании договорной неустойки в заявленной сумме, поскольку начисление неустойки должно производиться с начала действия договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 апреля 2004 г. N Ф04/2136-318/А70-2004
(извлечение)

Иск заявлен о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 23- 20/17 от 13.03.2002 за период до 07.10.2003 в сумме 109 979,88 руб. и неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за период до 07.10.2003 в сумме 103 983,58 руб. Всего сумма задолженности составляет 213 963, 46 руб.

Истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части взыскания пени, просит взыскать 33 965 руб. 57 коп.

Решением, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскано 33 965 руб. 57 коп. неустойки, в остальной части иска отказано.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции руководствовались пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В кассационной жалобе заявитель просит изменить судебные акты в части взыскания пени до 9 126,57 руб., в связи с неправильным применением судом норм материального права, части 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылается на то, что договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 164, пунктом 2 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, до момента государственной регистрации, т.е. до 10.10.2002, договор аренды являлся незаключенным. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое пользование им земельным участком, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с чем, произведенные ответчиком платежи за аренду земельного участка за первые три квартала 2002 года облагаться пеней за несвоевременную оплату не могут, т.к. взаимоотношения сторон не были оформлены надлежащим образом (договор заключен не был), в том числе не были установлены сроки платежа.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения, считая ее необоснованной.

Проверив в порядке статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Тюменской области от 19.12.2001 N 1128/14 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ЗАО "Завод ЖБИ-3" заключен договор аренды от 13.03.2002 N 23-20/17, в соответствии с которым истец передает в аренду земельный участок площадью 6 151 кв. м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Домостроителей под строительство многоквартирного жилого дома ГП-13 за плату, а ответчик обязуется вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные в пункте 4 договора. Размер арендной платы, предусмотренный п.4.1. договора указан в приложении N 2 к договору и составил 36 659 руб. 96 коп. за квартал.

Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что договор действует в период с 19.12.2001 по 18.12.2003.

По акту приема- передачи от 13.03.2002 истец передал ответчику в аренду земельный участок.

На момент рассмотрения искового заявления истец заявил о погашении ответчиком задолженности по арендной плате. В подтверждение отсутствия задолженности на 01.11.2003 стороны представили акт сверки по договору аренды N 23-20/17 от 13.03.2002.

Поэтому следует признать отказ в удовлетворении требований истца в части взыскания арендной платы правомерным.

В то же время удовлетворение судом требований истца о взыскании договорной неустойки в полном объеме является необоснованным.

Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьями 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Стороны при заключении договора предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке (п 7.1).

Судебные инстанции правильно установили, что договор является заключенным только с 10.10.2002 (с момента государственной регистрации). Следовательно, отношения между сторонами с момента, указанного в п.7.2. договора, с 19.12.2001 до момента с которого указанный договор является заключенным, до 10.10.2002, являются отношениями, возникшими до заключения договора.

Однако судебные инстанции не учли, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое пользование им арендным участком на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по его исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Поэтому у судебных инстанций не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

В связи с вышеизложенным, судебные инстанции неправильно применили норму материального права, пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктом 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебных актов.

Так как ответчик за период с 10.10.2002 по 07.10.2003 обязательство по внесению арендных платежей исполнил несвоевременно, то в соответствии с пунктом 5.2. договора с ответчика подлежала взысканию неустойка размере 0,5% от не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки, что составляет 9 126 руб. 57 коп.

В остальной части исковые требования по взысканию неустойки удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция на основании пункта 2 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает обжалуемые судебные акты подлежащими изменению в части размера неустойки, с принятием нового решения о взыскании неустойки в сумме 9 126 руб.57коп.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" расходы по кассационной жалобе подлежат взысканию с истца. Поскольку Департамент имущественных отношений Тюменской области освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина, уплаченная ответчиком по кассационной жалобе, подлежит возврату ему из бюджета.

При представлении доказательств исполнения судебного акта, суду в соответствии со статьей 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести поворот исполнения судебного акта.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 15.12.2003 и постановление от 05.02.2004 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А 70-6704/23-2003 в части взыскания неустойки изменить.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ЗаводЖБИ-3" неустойку в сумме 9 126 рублей 57 копеек в пользу Департамента имущественных отношений администрации Тюменской области.

В остальной части решение оставить без изменения.

Выдать закрытому акционерному обществу "Завод ЖБИ-3" справку на возврат государственной пошлины в сумме 729 руб.31 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.