Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2009 г. N Ф04-1940/2009(3641-А75-9) Признавая недействительным договор аренды земельного участка, суд исходил из того, что заключением оспариваемого договора нарушены права истца как собственника объекта недвижимого имущества, лишенного предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 2 апреля 2009 г. N Ф04-1940/2009(3641-А75-9)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Офис-Центр" (далее - ЗАО "Офис-Центр") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к администрации города Сургута (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Юнисиб" (далее - ООО "Юнисиб"), Сургутскому городскому муниципальному унитарному предприятию "Комбинат школьного питания" (далее - МУП "Комбинат школьного питания") о признании недействительным договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2003 N 622.

Заявленные требования основаны ссылками на статьи 12, 168, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что данный договор не соответствует требованиям закона, так как в состав земельного участка, переданного по оспариваемому договору, включен земельный участок предоставленный истцу по ранее заключенному с администрацией договору аренды от 21.04.1997 N 333.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц ООО "Юнисиб", СГМУП "Комбинат школьного питания", Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Администрация, возражая против заявленных требований, сослалась на незаключенность договора аренды от 21.04.1997 N 333, мотивируя тем, что не определен земельный участок, подлежащий передачи в аренду в связи с отсутствием кадастрового плана.

Решением от 20.11.2008 суд удовлетворил исковые требования, признав договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2003 N 622 недействительным, как несоответствующий требованиям закона.

В апелляционном суде дело не рассматривалось.

Администрация, не согласившись с выводами суда, обратилась с кассационной жалобой, в которой просила отменить решение суда и дело направить на новое рассмотрение.

Администрация сослалась на то, что истец является не единственным собственником помещений в нежилом здании, указав при этом, что в соответствии с условиями оспариваемого договора ООО "Юнисиб" предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 211 кв. метра для эксплуатации пристроенного помещения, расположенного на 1 и 2 этажах 9-ти этажного нежилого здания, в то время как истцу предоставлен земельный участок для размещения административно-бытового корпуса.

По мнению администрации, является неверным вывод суда о прекращении прав истца на землю в связи с заключением оспариваемого договора, считая, что не имеется препятствий для вступления истца в договор от 24.09.2003 N 622. Кроме того, администрация не согласна с выводом суда о том, что земельный участок, на котором расположено здание, является делимым. Администрация считает, что к участию в деле не были привлечены лица, которые являются собственниками помещений в указанном здании.

ЗАО "Офис-Центр" не представило отзыв на кассационную жалобу, однако обеспечило явку своего представителя, который высказался против удовлетворения кассационной жалобы, считая доводы кассационной жалобы несостоятельными, а решение суда не подлежащим отмене.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по делу.

Проверив в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола N 10 заседания совета директоров ОАО "Домостроитель" от 01.07.1996 о передаче имущества ЗАО "Офис-центр", последнее приобрело нежилое помещение - административно-бытовой корпус, находящееся по адресу: г. Сургут, ул. 50 лет ВЛКСМ, 1. Право собственности на данное здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.01.2000 N 86-АА 076778.

На основании распоряжения заместителя главы администрации г. Сургута от 10.04.1997 N 843 "О предоставлении земельного участка ЗАО "Офис-центр", обществу предоставлен земельный участок общей площадью 0, 258 га по адресу: г. Сургут, 17 мкр., ул. 50 лет ВЛКСМ.

Во исполнение данного распоряжения между администрацией и ЗАО "Офис-Центр" был заключен договор аренды земельного участка от 21.04.1997 N 333 расположенного по адресу: г. Сургут, 17 мкр., ул. 50 лет ВЛКСМ, сроком на 10 лет.

По истечению срока действия договора ЗАО "Офис-Центр" продолжало пользоваться земельным участком.

Письмом от 20.02.2008 N 24 ЗАО "Офис-Центр" обратилось в администрацию г. Сургута с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Администрация письмом от 07.03.2008 N 14-1733/8 (08) отказала в передаче земельного участка в собственность, указав на то, что земельный участок, предоставленный ЗАО "Офис-Центр" по договору аренды от 21.04.1997 N 333 входит в состав неделимого земельного участка, на который в настоящее время заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2003 N 622.

Считая, что договором от 24.09.2003 N 622 нарушены права ЗАО "Офис-Центр" как арендатора, в связи с тем, что в состав земельного участка, переданного по оспариваемому договору, включен земельный участок представленный истцу по ранее заключенному с администрацией договору аренды от 21.04.1997 N 333, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признавая недействительным оспариваемый договор аренды земельного участка, пришел к выводу о нарушении данным договором прав ЗАО "Офис-центр", как собственника объекта недвижимого имущества на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором это имущество расположено и необходимого для эксплуатации данного имущества.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда законными, обоснованными, соответствующими действующему законодательству и материалам дела.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.

Согласно статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) указал, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 определено, что согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное права на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод администрации о том, что спорный земельный участок является неделимым.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Согласно справке БТИ Сургутского отделения ФГУП "Ростехинвентаризации" от 21.10.2007 N 22740 принадлежащее ООО "Офис-Центр" здание является отдельно стоящим. Кроме того, согласно пояснений представителя Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, препятствия для деления земельного участка отсутствуют.

В связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о том, что переданный по договору аренды от 24.09.2003 N 622 третьим лицам земельный участок не является не делимым.

Администрация, в нарушении требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательств неделимости земельного участка.

Суд первой инстанции, обоснованно сославшись на положения статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации определяющей, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за семь календарных дней до начала работ, пришел к выводу о нарушении интересов ЗАО "Офис-Центр" проведенным землеустройством оспариваемого земельного участка, поскольку доказательств надлежащего извещения ЗАО "Офис-Центр" о проведении землеустроительных работ не представлено.

Установив, что заключением оспариваемого договора нарушены права ООО "Офис-Центр" как собственника объекта недвижимого имущества, лишенного предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды от 24.09.2003 N 622 недействительным.

Обоснованно отклонен судом первой инстанции довод администрации о незаключенности договора аренды от 21.04.1997 N 333. При этом судом верно указано, что договор аренды земельного участка от 21.04.1997 N 333 содержит адрес нахождения земельного участка, привязывая его к месту расположения административно бытового здания принадлежащего ЗАО "Офис-Центр" на праве собственности. Кроме того, судом первой инстанции правильно отмечено, что на момент заключения договора аренды от 21.04.1997 N 333, кадастровый учет земельных участков не проводился, поскольку нормативные акты, регламентирующие порядок проведения кадастрового учета земельных участков приняты законодателем после заключения договора аренды от 21.04.1997 N 333.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению, как несостоятельные.

При разрешении спора судом не допущено нарушений, которые в соответствии со статей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа -Югры от 20.11.2008 по делу N А75-6417/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Сургута - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.