Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 г. N Ф04-8409/2006(29419-А45-21) Иск о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства оставлен без удовлетворения, поскольку суд установил, что в договоре купли-продажи данные, позволяющие определенно установить объект недвижимого имущества и его расположение на земельном участке, отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 25 декабря 2006 г. N Ф04-8409/2006(29419-А45-21)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Калинка" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Н. и К." о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства - часть здания физкультурно-оздоровительного комплекса площадью 1 296 кв.метра, расположенного по улице 1 в городе Новосибирске.

Требование мотивировано невозможностью проведения государственной регистрации перехода права собственности в связи с уклонением продавца.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (регистрационный орган) и Т., которая в настоящее время является владельцем спорного объекта.

Решением суда первой инстанции от 10.07.2006 в удовлетворении иска отказано.

Суд исходил из отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить объект недвижимого имущества и его расположение на земельном участке.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.09.2006 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Суд апелляционной инстанции подтвердил вывод о незаключенности договора купли-продажи ввиду отсутствия согласованного сторонами условия о его предмете.

В кассационной жалобе ООО "ПФ "Калинка" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Заявитель не согласен с выводом о том, что договор от 17.07.2000 не может считаться незаключенным в связи с неопреденностью его предмета. Так, по его утверждению, из нескольких строений на этом земельном участке физкультурно-оздоровительный комплекс только один.

Кроме того, заявитель полагает, что формирование земельного участка под отдельно стоящим незавершенным строительством объектом, расположенным на общем земельном участке могло быть произведено только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Заявитель считает, что факт заключения договора установлен решениями суда от 29.03.2004 по делам N А45-2044/03-СА9/147 и N А45-11314/03-СА9/449, а также суда общей юрисдикции от 19.11.2004 по делу N 2-1055/2004, которые имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела. Поэтому заявитель утверждает, что суд, признавая договор от 17.07.2000 незаключенным, вышел за пределы заявленных требований.

ООО "Н. и К." в отзыве на кассационную жалобу истца указывает, что объект незавершенного строительства не мог быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до проведения регистрации права собственности должника на данный объект. По его мнению, в настоящее время невозможно установить предмет договора купли-продажи.

Т. в отзыве на кассационную жалобу истца возражает против отмены судебных актов. Это лицо согласно с выводом суда о том, что содержание договора не позволяет определить не только сам объект недвижимости, но и его расположение на соответствующем земельном участке и в составе другого имущества.

Представитель этого лица поддержал вывод суда о незаключенности договора, а также указал на отсутствие фактической передачи вещи покупателю.

В отзыве на кассационную жалобу истца регистрационный орган считает, что исследование вопроса о заключенности договора купли-продажи входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. Поэтому кассационная жалоба истца согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Как установлено судом в ходе исследования материалов дела, в обоснование требования о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства - часть здания физкультурно-оздоровительного комплекса площадью 1 296 кв.метра, расположенного по улице 1 в городе Новосибирске. ООО "ПФ "Калинка" сослался на договор от 17.07.2000 N 27 купли- продажи объекта нежилого фонда, который заключен с ООО "Н. и К." по результатам проведения им торгов по продаже имущества ОАО "Промстальконструкция".

Из пункта 1.1. договора следует, что продаже подлежит право на незавершенный строительством физкультурно-оздоровительный комплекс стоимостью 367 500 рублей.

В качестве правоустанавливающих документов в договоре указан акт от 01.12.1999 об аресте судебным приставом имущества должника, заявка от 08.06.2000 на право организации и проведения торгов, протокол от 17.07.2000 аукциона по объекту.

Согласно статьям 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе, его расположение на соответствующем земельном участке.

При выяснении обстоятельств дела суд обоснованно оценил условия договора, которые не позволяют определенно установить индивидуальные характеристики продаваемого объекта, и на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о признании его незаключенным.

Соответственно, суд первой инстанции правомерно отклонил основанное на такой сделке требование заявителя о государственной регистрации перехода права на незавершенный строительством объект недвижимого имущества.

Кроме того, особенностью продажи такого объекта в порядке исполнительного производства является регистрация прав самого должника в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ввиду отсутствия регистрации прав на отчуждаемый объект невозможна регистрация перехода права на это имущество.

Сделанные судом первой инстанции выводы обоснованно поддержаны судом апелляционной инстанции.

Довод заявителя о преюдициальном значении судебных актов по другим делам (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в части подтверждения факта заключения договора не может быть принят во внимание, поскольку этот вопрос не рассматривался для целей регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства.

Таким образом, кассационная жалоба заявителя об отмене судебных актов и принятии судом кассационной инстанции нового решения подлежит отклонению.

Понесенные заявителем судебные расходы при подаче кассационной жалобы не возмещаются.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

решение суда первой инстанции от 10.07.2006 и постановление суда апелляционной инстанции от 29.09.2006 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15195/05-28/336 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Калинка" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.